繼首付降至兩成、首套房貸利率降至3.8%后，廣東惠州樓市再迎新政策。2月16日，惠州市人民政府辦公室印發(fā)實(shí)施《惠州市人民政府辦公室關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）提出，當(dāng)?shù)厣唐纷》肯奘勰晗抻?年調(diào)整為1年。

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對(duì)此，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，惠州此次樓市政策再調(diào)整，意味著市民購(gòu)房需求桎梏得到破解，將在一定程度上刺激市場(chǎng)活力，為供需市場(chǎng)持續(xù)注入信心。

根據(jù)2月16日惠州發(fā)布的新政，當(dāng)?shù)厣唐纷》肯奘勰晗抻?年調(diào)整為1年。資料圖片

“3年限售”松綁，近年政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向支持合理需求

《通知》明確，惠州市商品房（含新建商品住房和二手住房）限售年限調(diào)整為“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)1年方可轉(zhuǎn)讓”。目的在于支持剛性和改善性住房消費(fèi)需求釋放，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；自通知印發(fā)之日起施行，之前有關(guān)政策措施與此次通知不一致的，按此次通知執(zhí)行。

這意味著惠州“3年限售”政策正式松綁，即日起全市商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)一年即可入市交易。

對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次惠州將3年限售期調(diào)整為1年，客觀上是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的基本面發(fā)生了變化，此類(lèi)政策說(shuō)明當(dāng)前全國(guó)各地城市在政策放松方面仍在持續(xù)，助力激活合理住房消費(fèi)。

嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，惠州限售政策的放松，本質(zhì)上是有助于房源的流通，但也有一定的約束，即不是取消限售，而是有1年的限售期。此舉是為了防范出現(xiàn)短期炒作的現(xiàn)象，客觀上也說(shuō)明政策依然在防范炒房和促進(jìn)交易市場(chǎng)活躍方面做了平衡。

據(jù)了解，惠州樓市“3年限售”政策始于2017年4月8日，當(dāng)時(shí)，惠州市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作的通知》，明確自2017年4月9日起，新購(gòu)買(mǎi)（新購(gòu)買(mǎi)是指自該通知施行之日起購(gòu)買(mǎi)）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)3年方可轉(zhuǎn)讓。

隨后在2021年8月，在被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部約談，并被列為房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市后，惠州發(fā)布通知再次強(qiáng)調(diào)完善商品住房銷(xiāo)售政策，嚴(yán)格執(zhí)行新購(gòu)住房三年限售政策，重點(diǎn)片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民出售新建商品住房，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房等。

值得一提的是，從2022年開(kāi)始，惠州樓市政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向支持合理住房需求。去年4月30日，惠州市住建局等6部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，以取消大亞灣區(qū)和惠陽(yáng)區(qū)限購(gòu)、可提取公積金支付首付款等舉措紓困市場(chǎng)，保障市民合理住房消費(fèi)需求。此后，惠州首套房貸利率降低至4.1%，首付降低至兩成。而從今年1月18日起，惠州市實(shí)施階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，進(jìn)一步引導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)降低房貸利率，支持居民合理住房需求。據(jù)惠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)公布的信息顯示，目前建設(shè)銀行、工商銀行等國(guó)有四大行首套房貸利率均已下調(diào)至3.9%，廣發(fā)銀行、光大銀行等多家銀行針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)已下調(diào)至3.8%。

開(kāi)年樓市呈波動(dòng)態(tài)勢(shì)，新政有助提升市場(chǎng)流動(dòng)性

作為與深圳毗鄰的城市，惠州的低房?jī)r(jià)和深圳的高房?jī)r(jià)形成鮮明對(duì)比，由此承接了部分深圳市場(chǎng)外溢需求，也推動(dòng)了樓市曾經(jīng)的火熱，不過(guò)后來(lái)政策調(diào)控下，這一效應(yīng)明顯減弱。隨著政策頻頻松綁，尤其是房貸利率的持續(xù)下降，其樓市也在發(fā)生著微妙變化。

從近期樓市表現(xiàn)來(lái)看，根據(jù)惠州市住建局監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間惠州樓市活躍度提升，全市春節(jié)期間案場(chǎng)日均來(lái)訪量較去年同期增長(zhǎng)53.7%；日均成交量較去年同期增長(zhǎng)51.8%。

不過(guò)，據(jù)惠州中原地產(chǎn)發(fā)布的消息，2023開(kāi)年首月，在多重因素影響下惠州樓市表現(xiàn)先高后低，一方面，受政策利好頻頻釋放，負(fù)面因素逐漸消除，且該地和周邊城市疫情逐步回落，市場(chǎng)預(yù)期小幅回升；另一方面作為外地人口較多的惠州，返鄉(xiāng)人數(shù)陸續(xù)增多，且臨近年關(guān)客戶(hù)看房意愿降低，樓市整體熱度逐漸回落。據(jù)中原案場(chǎng)183個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：2023年第1周案場(chǎng)認(rèn)購(gòu)量356套，第2周271套，第3、4周周均為147套，呈現(xiàn)“階梯式”下滑趨勢(shì)。

整體來(lái)看，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月份惠州新房住宅供應(yīng)量和成交量雙降，其中新增供應(yīng)1520套，面積16.22萬(wàn)平方米，環(huán)比下降59.9%；網(wǎng)簽成交2726套，成交面積為28.84萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37.3%，同比下降32.77%，但好于2022年2月春節(jié)月（24.07萬(wàn)平方米）。

值得關(guān)注的是，此次惠州新政出臺(tái)，將為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的影響?？硕鹕钲趨^(qū)域微信公眾號(hào)在2月16日發(fā)文指出，隨著“3年限售”制度松綁，意味著市民購(gòu)房需求桎梏得到破解，限售制度的優(yōu)化也意味著市場(chǎng)的流動(dòng)性將有效提升，將在一定程度上刺激市場(chǎng)活力，為供需市場(chǎng)持續(xù)注入信心。

而從另一方面來(lái)看，近兩年，在房地產(chǎn)深度調(diào)整的大環(huán)境之下，不少購(gòu)房者擔(dān)憂(yōu)交房問(wèn)題，即買(mǎi)即住的二手房源有效降低了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)和成本。不過(guò)，此次惠州新政發(fā)布后，短期內(nèi)滿(mǎn)足條件的二手房源供應(yīng)或會(huì)大量增加，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)“內(nèi)卷”。

對(duì)此，在中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)看來(lái)，惠州此次因城施策縮短限售時(shí)限，將有利于促進(jìn)次新房的流通速度，同時(shí)有助于釋放換房需求，大大提升了市場(chǎng)活力，為市場(chǎng)持續(xù)注入信心，但短期內(nèi)也會(huì)造成大量的次新房涌入市場(chǎng)，對(duì)二手房市場(chǎng)形成一定沖擊。從長(zhǎng)期看，有利于支持剛性和改善性住房消費(fèi)的需求釋放，促進(jìn)新房及二手房市場(chǎng)良性循環(huán)。

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