2月21日，2023年杭州首批集中供地正式出讓，13宗涉宅地塊全部成交，成交總金額182.2億元。

【資料圖】

值得注意的是，在8宗觸頂進(jìn)入線下?lián)u號(hào)階段的地塊中，蕭山市北地塊還未開拍就封頂，參與搖號(hào)的企業(yè)更高達(dá)60家，創(chuàng)下杭州歷史以來單一地塊參拍房個(gè)數(shù)量的新高。與此同時(shí)，民營房企在本輪集中供地中也表現(xiàn)出強(qiáng)烈的積極性，濱江聯(lián)合體、偉星、浙江中豪、浙江中騰置業(yè)等包攬了其中7宗地塊。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛判斷，杭州供應(yīng)充足，未來仍有優(yōu)質(zhì)土地上市，不乏民生藥廠地塊、南星水廠地塊、五堡TOD、和平廣場(chǎng)地塊等壓箱底寶地?！岸唐趦?nèi)市場(chǎng)復(fù)蘇力度繼續(xù)加大，幾乎可以確定。但2023年全年市場(chǎng)走勢(shì)仍存在著極大的不確定性，諸多不確定因素來自于房地產(chǎn)市場(chǎng)以外?！倍〗▌傁颉丁酚浾咧赋?。

優(yōu)質(zhì)地塊加持，開發(fā)商補(bǔ)倉積極

2月21日，杭州2023年首批集中供地正式啟幕，依舊延續(xù)“限房價(jià)、限地價(jià)+搖號(hào)”的方式，上限溢價(jià)率12%。相較2022年首批集中供地60幅地塊的規(guī)模，杭州本次集中供地在數(shù)量上大幅減少，但熱度頗高，13宗地塊全部成功出讓，其中8宗地塊因報(bào)價(jià)觸頂而轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，另有2宗地塊溢價(jià)成交、3宗地塊底價(jià)成交，共收金182.23億元，整體溢價(jià)率接近10%。

在8宗封頂搖號(hào)的地塊中，位于蕭山城區(qū)的市北宅地未拍先熱，在2月20日即已拍至封頂價(jià)，進(jìn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)。公開信息顯示，市北板塊憑借其毗鄰濱江、奧體、錢江世紀(jì)城的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，承接著周邊各大熱門板塊的外溢需求。如今板塊內(nèi)新房已斷供大半年，市場(chǎng)關(guān)注度頗高。

2月21日，60家房企參與了該幅地塊的競拍，最終由南昌市政大道房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“南昌市政”）幸運(yùn)中簽，搖號(hào)中簽率低至1.7%，創(chuàng)下杭州自2021年集中供地以來土拍房企報(bào)名登記的新紀(jì)錄、中簽率也為最低值。據(jù)悉，南昌市政屬于中國企業(yè)500強(qiáng)知名國企、南昌市政公用投資控股有限責(zé)任公司的全資子公司，此前在杭州與融創(chuàng)合作開發(fā)了“森與海之城”項(xiàng)目。

從獲地房企來看，本次土拍中，民營房企表現(xiàn)出強(qiáng)烈的積極性。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，杭州本輪集中供地每宗地塊平均報(bào)名房企數(shù)量為4家，其中民企參拍地塊總數(shù)達(dá)20宗，與國企（21宗）不相上下。最終，民企濱江聯(lián)合體、偉星、浙江中豪、浙江中騰置業(yè)等包攬了其中7宗；華潤、建發(fā)、南昌市政公用集團(tuán)等國企、央企競得其余6宗。

作為杭州去年集中供地中最大的“地主”，本土房企濱江集團(tuán)（002244）此次再度成為最大贏家，共耗資34.06億元斬獲了5宗底價(jià)及低溢價(jià)中的3宗地塊。

其中，杭州未來科技城241號(hào)地塊由濱江集團(tuán)以10.9億競得，成交樓面價(jià)24578元/平方米，溢價(jià)率6.86%，項(xiàng)目未來精裝限價(jià)36100元/平方米；良渚新城良祥路東玉鳥路北地塊由濱江&建杭聯(lián)合體以16.1億底價(jià)競得，成交樓面價(jià)18700/平方米，項(xiàng)目未來精裝限價(jià)34320元/平方米；北二路南側(cè)地塊(DJD0403-R21-12)地塊由濱江集團(tuán)以7.05億競得，成交樓面價(jià)9216元/平方米，溢價(jià)率1.44%，項(xiàng)目未來精裝限價(jià)21300元/平方米。

其他由民企奪得的地塊中，余杭良渚新城勾運(yùn)路南十二號(hào)支路東地塊經(jīng)過33次報(bào)價(jià)，達(dá)到最高限價(jià)30.31億元轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，溢價(jià)率11.8%，由浙江民企中豪幸運(yùn)搖中，成交樓面價(jià)約2萬元/平方米；偉星置業(yè)則成功補(bǔ)倉了濱江區(qū)浦沿單元地塊，成交價(jià)19.46億元，溢價(jià)率11.45%，成交樓面價(jià)2.63萬元/平方米。此外，浙江中騰置業(yè)以12.59億元、溢價(jià)11.51%的代價(jià)搖中了一宗臨平新城核心區(qū)地塊。

國企、央企在杭州本次集中土拍中也收獲頗豐：建發(fā)搖號(hào)拿下余杭區(qū)良渚新城杜文路東新甫路北地塊，成交價(jià)18.26億元，溢價(jià)率11.61%，成交樓面價(jià)1.77萬元/平方米；華潤拿下錢二地塊、浙江交投奪得喬司13號(hào)宅地。另外，蕭城區(qū)市北地塊由南昌市政搖中，南通神輝則競得湘湖地塊，臨安宅地由杭州本地房企臨安國瑞置業(yè)底價(jià)競得。

利好政策支持，市場(chǎng)長期“冰火兩重天”

2月7日，杭州完成2022年第5輪集中土拍，5宗地中3宗觸頂搖號(hào)、1宗溢價(jià)、1宗底價(jià)，收金89.57億元，平均溢價(jià)率10.89%。5宗地塊中有3宗被民企斬獲，包括中天美好、興耀房地產(chǎn)和新城控股（601155），土拍熱度頗高。

僅僅間隔2周，2023年首輪集中供地再度“高熱”的表現(xiàn)，也展現(xiàn)出杭州土地市場(chǎng)的韌性。

2月21日，中指研究院華東分院常務(wù)副總高院生向《》記者分析指出，杭州2023年供地節(jié)奏明顯加快，此次杭州首批集中供地出讓時(shí)間同2022年第五批集中供地相比間隔僅14天，且熱度依舊維持高位：“一方面是由于社會(huì)生活逐步恢復(fù)以及各類利好政策支持下，整體市場(chǎng)逐步回暖，開發(fā)商信心更足，另一方面也是受到今年亞運(yùn)會(huì)造成的停工期影響，需要補(bǔ)倉來確保全年業(yè)績。”

克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，杭州2023年首輪土拍不負(fù)眾望拍出了較高熱度，超過六成地塊觸頂、搖號(hào)成交，參拍房企數(shù)量較多，最熱門的蕭山市北地塊甚至迎來60家房企參與搖號(hào)，較月初蘇州園區(qū)地塊更甚。究其原因，優(yōu)質(zhì)地塊功不可沒。而據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，本次土拍地塊質(zhì)素表現(xiàn)優(yōu)異，多數(shù)地塊容積率均偏低，供應(yīng)偏改善傾斜，綜合平均容積率1.72，是在2022年以來供地容積率最低的，更能迎合當(dāng)前市場(chǎng)上青睞的中高端改善需求。

2月14日，杭州市人民政府印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干政策的通知》，其中提出，要全力穩(wěn)住房地產(chǎn)投資大盤，優(yōu)化經(jīng)營性用地結(jié)構(gòu)和出讓時(shí)序，加快已出讓用地項(xiàng)目開工，計(jì)劃2023年全市出讓經(jīng)營性用地10500畝?！跋嘈烹S著市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，未來也將繼續(xù)有優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)。”高院生認(rèn)為。

不過，克而瑞地產(chǎn)研究中心謹(jǐn)慎指出，杭州2022年的五次集中供地，第五輪首次實(shí)現(xiàn)了觸頂成交比例高于底價(jià)成交比例。加上本輪成交情況來看，可以看出杭州土地市場(chǎng)長期存在“冰火兩重天”的情況，即底價(jià)成交和觸頂成交占據(jù)了市場(chǎng)的主要部分，而普通溢價(jià)成交的地塊占比則較少。

從地塊競拍結(jié)果來看，房企拿地策略有調(diào)整，主城區(qū)、斷供區(qū)、房地差價(jià)較大的地塊競爭激烈，而部分去化不理想?yún)^(qū)域、建設(shè)難度較高的地塊則略顯冷清。同時(shí)，市場(chǎng)所期待看到的另一類規(guī)模較大、且許久未有投資動(dòng)作的民企仍并未現(xiàn)身?！氨敬魏贾萃僚氖且粋€(gè)較好的拿地機(jī)會(huì)，但此類民企仍未現(xiàn)身，一定程度上說明規(guī)模民企投資仍處在弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)?！笨硕鸬禺a(chǎn)研究中心強(qiáng)調(diào)。

浙報(bào)傳媒研究院院長丁建剛判斷，杭州供應(yīng)充足，未來仍有優(yōu)質(zhì)土地上市，不乏民生藥廠地塊、南星水廠地塊、五堡TOD、和平廣場(chǎng)地塊等壓箱底寶地。不過，丁建剛也向《》強(qiáng)調(diào)：“短期內(nèi)市場(chǎng)復(fù)蘇力度繼續(xù)加大，幾乎可以確定。但2023年全年市場(chǎng)走勢(shì)仍存在著極大的不確定性，諸多不確定因素來自于房地產(chǎn)市場(chǎng)以外?！?/p>

值得一提的是，土地市場(chǎng)之外，今年春節(jié)后，杭州樓市特別是二手房復(fù)蘇明顯，成交速度加快，成交量增大。

根據(jù)浙報(bào)傳媒研究院統(tǒng)計(jì)，2月前20天，杭州市區(qū)二手房成交量突破4000套，最高日成交達(dá)360套，預(yù)計(jì)全月成交將在6000套左右，接近去年6月高位的6500套。商品房市場(chǎng)雖然受限價(jià)、搖號(hào)政策影響，無法完全反映真實(shí)市場(chǎng)情況，但仍能窺見房企推盤速度加快；而2月還未結(jié)束，杭州本月新房已開盤41次，超過1月的開盤量36次，比肩去年上半年水平（按單張預(yù)售證統(tǒng)計(jì)）。綠城·馥香園、特發(fā)·瀾棲府需社保入圍，中簽率都在11%左右。

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