中信建投（601066）發(fā)布研究報(bào)告稱，《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》的出臺(tái)不僅為房地產(chǎn)市場注入多層次增量資金，同時(shí)有助于存量資產(chǎn)的持續(xù)盤活和房地產(chǎn)融資環(huán)境的改善，保交樓及不良資產(chǎn)處置等項(xiàng)目的處理手段也將更為靈活，“第三支箭”股權(quán)融資范圍延伸，迎來新突破。行業(yè)融資環(huán)境逐步改善階段，該行堅(jiān)定看好行業(yè)的信用修復(fù)和政策放松下的銷售復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)房企將脫穎而出。

【資料圖】

事件：2023年2月20日，為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別。中基協(xié)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》(下文簡稱《指引》)

中信建投主要觀點(diǎn)如下：

存量商品住宅納入投資范圍，增量資金助力資產(chǎn)盤活，第三支箭迎來新突破。

此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍將已取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項(xiàng)目納入，意味著從2018年起陸續(xù)暫停的房地產(chǎn)私募基金的融資窗口重新打開。不動(dòng)產(chǎn)私募基金管理人得以參與并盤活市場上資金緊張但優(yōu)質(zhì)的存量項(xiàng)目，房企紓困、杠桿負(fù)債率降低及流動(dòng)性緩釋再迎助力。在“第一支箭”新增授信，“第二支箭”增信債券工具的基礎(chǔ)上，“第三支箭”股權(quán)融資范圍延伸，迎來新突破。

基金管理人靈活度提升，改善房企融資環(huán)境。

過去以住宅、商業(yè)地產(chǎn)及其他基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)為底層投資標(biāo)的的私募股權(quán)基金在中基協(xié)處均備案在股權(quán)基金項(xiàng)下，《指引》的出臺(tái)意味著未來該類基金都將命名為“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”。除此之外，股債比從原先的8:2優(yōu)化至滿足一定條件下的由基金合同自主約定、基金總資產(chǎn)/基金凈資產(chǎn)的比值也由原先“資管新規(guī)”中的140%提升至200%，基金運(yùn)作靈活度大幅提升，參與保交樓及不良資產(chǎn)處置等債權(quán)債務(wù)關(guān)系相對復(fù)雜的項(xiàng)目手段更為豐富，市場流動(dòng)性注入獲《指引》保駕護(hù)航。

聯(lián)動(dòng)公募REITs，不動(dòng)產(chǎn)金融閉環(huán)漸完善。

此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍還包括保障性住房、市場化租賃住房、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，與公募REITs當(dāng)前試點(diǎn)行業(yè)高度重合，可以認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)私募基金類似于私募REITs基金或Pre-REITs基金。未來資產(chǎn)有望借助不動(dòng)產(chǎn)私募基金進(jìn)行合規(guī)性梳理及運(yùn)營培育，不僅可以持續(xù)為公募REITs注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)也有助于市場的規(guī)范健康發(fā)展，真正打通各市場參與方的“投融管退”閉環(huán)。

投資建議：

推薦A股：萬科A(000002.SZ)、保利發(fā)展（600048）(600048.SH)、金地集團(tuán)（600383）(600383.SH)、建發(fā)股份（600153）(600153.SH)、華發(fā)股份（600325）(600325.SH)、濱江集團(tuán)（002244）(002244.SZ)，港股：中國海外發(fā)展(00688)、建發(fā)國際集團(tuán)(01908)、越秀地產(chǎn)(00123)、綠城中國(03900)、碧桂園(02007)。

后疫情時(shí)代，商業(yè)及物管企業(yè)的盈利和估值有望修復(fù)，推薦A股：新城控股（601155）(601155.SH)，港股：龍湖集團(tuán)(00960)、華潤置地(01109)、華潤萬象生活(01209)、碧桂園服務(wù)(06098)、萬物云(02602)。

該行也看好有能力參與不良項(xiàng)目處置的代建公司綠城管理控股(09979)。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè)