作 者丨葉麥穗家俊輝

編 輯丨方海平曾芳黎雨桐

【資料圖】

圖 源丨視覺中國

房貸置換經(jīng)營貸的風險出現(xiàn)暴露。近日已有銀行以借款人違反合同約定擅自改變貸款用途為由起訴借款人并獲得法院判決支持。

3月1日，廣州市中級人民法院(以下簡稱“廣州中院”)發(fā)布消息稱，有借款人違反合同約定擅自改變貸款用途，將經(jīng)營貸款用于清償房貸，被銀行訴至法院，判決結果為銀行勝訴，借款人需要提前還清所借經(jīng)營貸，否則拍賣房產(chǎn)。

銀行勝訴借款人需提前還款

根據(jù)廣州中院案情陳述，某銀行(貸款人)與肖某(借款人)、某公司(保證人)簽訂《個人擔保借款合同》，合同約定：借款金額180萬元；借款用途生產(chǎn)經(jīng)營周轉；借款期限60個月；借款人未按約定用途使用借款、未提供用途證明，或提供虛假用途證明，或未按約定按期足額償還借款的，貸款人有權限期糾正違約行為、提前收回已發(fā)放借款，有權提前行使擔保權等；肖某以其房產(chǎn)作為抵押，某公司為連帶保證人。

某銀行提交的銀保監(jiān)部門查證情況顯示：肖某將約定用途為生產(chǎn)經(jīng)營周轉的貸款部分挪用于償還房貸。故某銀行根據(jù)《個人擔保借款合同》約定行使檢查、監(jiān)督借款使用情況的權利，以肖某違反貸款用途將款項用于樓市為由，要求肖某提供資金用途證明，但肖某拒絕依約提供資金用途證明。

某銀行遂向法院起訴，請求肖某償還借款本金180萬元及利息、罰息、復利，并對肖某提供的抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權，某公司對上述債務承擔連帶責任。

廣州中院二審判決結果顯示，肖某于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向某銀行清償借款本金180萬元及罰息；在肖某不履行債務時，某銀行對肖某提供的抵押房產(chǎn)折價或拍賣、變賣所得的價款享有優(yōu)先受償權；某公司對肖某的全部債務承擔連帶責任。

廣州中院法官表示，經(jīng)營貸是銀行等金融機構為解決中小企業(yè)主或個體工商戶經(jīng)營需要而推出的一款融資服務產(chǎn)品，借款人應當按照約定將借款用于生產(chǎn)經(jīng)營活動。按照民法典，“借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。”

上述法官表示，提交資金用途的證明材料既是肖某的合同義務，也是肖某在訴訟中的舉證責任。由于肖某未能履行合同義務并完成舉證責任，結合銀保監(jiān)部門查證的事實，法院據(jù)此認定肖某存在違約行為，支持某銀行關于借款合同提前到期的訴訟請求，體現(xiàn)了人民法院依法維護金融市場健康穩(wěn)定發(fā)展的司法態(tài)度，也有利于防止信貸資金違規(guī)流入樓市、股市，對于防范化解系統(tǒng)性金融風險，落實國家宏觀經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策具有積極作用。

多地提示換貸風險

肖某的情況并不特殊。

近年來，隨著國家加大對普惠金融的支持力度，經(jīng)營貸利率整體走低，經(jīng)營貸與存量房貸間的利差，讓不少購房者打起了“換貸”的心思。不少中介以此為契機，兜售起了經(jīng)營貸置換房貸等“以貸換貸”“轉貸降息”的生意。

不過據(jù)了解，“換貸”的成本并不低，首先經(jīng)營貸要求的借款人(或配偶)為經(jīng)營主體的實際控制人、企業(yè)經(jīng)工商部門核準成立且年檢合格、有固定經(jīng)營場所、正常經(jīng)營1年以上、沒有偷稅漏稅等違法行為、有價抵押物等。此外置換經(jīng)營貸，需要將原有的房貸還清之后才能申請，這就需要產(chǎn)生過橋貸資金?！百M用不低，粗略計算，大概8萬到10萬一筆?！币患曳康禺a(chǎn)中介對記者表示。

今年2月2日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(簡稱深房中協(xié))發(fā)布關于嚴禁全市房地產(chǎn)中介機構及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的鄭重提示，劍指這一行為。

《提示》指出，近日有媒體報道深圳個別“金融貸款中介”協(xié)助客戶獲得享受國家減息政策的經(jīng)營性貸款后，引導所貸資金違規(guī)流向房地產(chǎn)領域，此行為不僅違反了國家相關金融信貸政策，還嚴重違背國家“房住不炒”的定位與原則。

對此，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會鄭重提示：嚴禁參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場外機構和個人違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的不法行為。

嚴格遵照《中國銀保監(jiān)會辦公廳住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳中國人民銀行辦公廳關于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的通知》要求，嚴禁房地產(chǎn)中介機構為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務，嚴禁誘導購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金；在提供新房、二手房買賣經(jīng)紀服務時，應要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。

今年2月9日，央行、銀保監(jiān)會召開部分商業(yè)銀行座談會，針對部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸提前還款的情況，要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強風險警示；監(jiān)管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規(guī)中介并披露典型案例。

今年2月10日，遼寧銀保監(jiān)局也發(fā)布《關于提前還貸或轉貸的風險提示》，提示違規(guī)“貸款中介”以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導消費者借“過橋資金”提前結清“房貸”，再辦理“信用貸”“經(jīng)營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務、資金過橋費用，同時使消費者陷入違規(guī)轉貸的多重風險之中，甚至要承擔刑事責任。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受記者采訪時表示，經(jīng)營貸本身不屬于房貸的范疇，購房者若是用經(jīng)營貸去置換房貸，本身就違反了信貸投放的紀律，本身是違法的。另外經(jīng)營貸看似便宜，其實操作此類業(yè)務也有潛在的成本，中介公司類似“熱情”推銷，也絕對不是給購房者免費的午餐。這方面需要警惕。

房貸置換經(jīng)營貸：看似省錢卻隱藏著你無法承受的風險

一般而言，小微企業(yè)在申請房貸經(jīng)營貸時，銀行會要求企業(yè)營業(yè)執(zhí)照滿半年或一年，有實際經(jīng)營地點，企業(yè)流水可以覆蓋貸款本息償還。此外，用于抵押的房產(chǎn)要結清之前的貸款。

顯然，對于只想省下一筆利息支出的供房族而言，基本都難以滿足在銀行辦理房抵經(jīng)營貸的標準，但這些在貸款中介眼中都“不是事兒”。

“沒有營業(yè)執(zhí)照，我們負責幫你辦，經(jīng)營流水、地點等資料也能操作，肯定能通過銀行審核，你只需要付一定的手續(xù)費”，上述中介人士向記者表示，他們還向客戶提供用于結清之前房貸的過橋資金，客戶可按天付利息，但年化利息普遍在20%以上。

據(jù)一位有多次為客戶成功辦理房貸置換經(jīng)營貸經(jīng)驗的中介人士介紹，房貸置換經(jīng)營貸的整個流程基本都能在一個月內(nèi)完成，“完成后貸款人就可以按照計劃還款了”。然而，這時候貸款人的“噩夢”才剛剛開始。

首先，相比于房貸長達30年的貸款周期，房抵經(jīng)營貸的貸款期限往往只有3-5年。置換之后，貸款人的還款壓力驟增，如果沒有足夠的現(xiàn)金流支撐還款計劃，就要面臨較大的違約風險。一旦違約，還款人會上征信黑名單不說，其房產(chǎn)也會被銀行拿去拍賣。

當然，在大部分中介的“包裝”下，房貸經(jīng)營貸的貸款期限被“拉長”到20年，甚至30年。但實際上，這中間存在一個續(xù)貸行為，比如每5年向銀行遞交一次申請材料，接受一次審核，而更大的風險恰恰藏于其中。貸款人需要明白，中介幫忙辦理的材料均系偽造，經(jīng)不住多次審查。

透過表象，房貸置換經(jīng)營貸本質(zhì)上就是一種違規(guī)操作導致經(jīng)營貸流向樓市的行為。在“房住不炒”的大背景下，這是對監(jiān)管“紅線”的嚴重挑釁。此前多個監(jiān)管部門聯(lián)合發(fā)布的《關于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的通知》已明確指出，一旦發(fā)現(xiàn)貸款人貸款被挪用于房地產(chǎn)領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。

SFC

本期編輯黎雨桐實習生黎藹慧

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