記者 李凱旋 李貝貝 北京報(bào)道

近兩年，租賃住房越來越受到關(guān)注。自2021年開始，土拍市場上開始出現(xiàn)全年期自持的租賃住房地塊。而從2022年開始，有關(guān)租賃住房的金融創(chuàng)新速度也開始提上日程。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在房價(jià)居高不下的今天，租房是解決“住有所居”的重要渠道。

(相關(guān)資料圖)

在一線及強(qiáng)二線城市，租賃需求可以說“蒸蒸日上”。不過，目前，在金融領(lǐng)域，租賃企業(yè)的發(fā)展可以稱得上是起步階段。

據(jù)中國人民銀行官網(wǎng)2月24日消息，為支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（簡稱《意見》），并向社會(huì)公開征求意見。

支持租賃企業(yè)發(fā)展

具體來看，《意見》分為四大部分，分別是基本原則和要求、加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理。

《意見》指出，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。其中，重點(diǎn)支持以獨(dú)立法人運(yùn)營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，促進(jìn)其規(guī)?；⒓s化經(jīng)營，提升長期租賃住房的供給能力和運(yùn)營水平。

那么，有哪些企業(yè)在支持名單之內(nèi)？《》記者了解到，目前，有兩類租賃企業(yè)在市場上較為活躍。其一，以自如、樂乎公寓為首的租賃住房企業(yè)。其二，以萬科、華潤等為首的房企旗下的租賃公寓運(yùn)營板塊。

以集中式住房租賃這一模式為例，邁點(diǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，中國住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模持續(xù)推進(jìn)，市場集中度快速增加，規(guī)模化趨勢加速。其中，TOP30企業(yè)集中式租賃住房累計(jì)開業(yè)規(guī)模達(dá)到87.22萬間，環(huán)比增長6.97%。

值得關(guān)注的是，房企萬科旗下的泊寓和龍湖旗下的冠寓開業(yè)規(guī)模分別位居第一、二位，房企系租賃企業(yè)規(guī)模占據(jù)大頭。不過，根據(jù)邁點(diǎn)研究院的數(shù)據(jù)，國企系租賃企業(yè)規(guī)模在2022年擴(kuò)張迅速，并取代中介系位列第三位。

多方位提供金融支持

值得關(guān)注的是，《意見》對(duì)于租賃企業(yè)最大的利好則是在于幫助企業(yè)解決了融資問題。在建立住房租賃金融支持體系方面，《意見》指出，金融機(jī)構(gòu)要分工合理。

其中，商業(yè)性金融要按照依法合規(guī)、商業(yè)可持續(xù)的原則，滿足各類租賃住房主體合理融資需求。而政策性金融、開發(fā)性金融限于在符合職能定位和業(yè)務(wù)范圍的前提下，為保障性租賃住房開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營提供融資。

根據(jù)《意見》，住房租賃企業(yè)可以通過信貸市場進(jìn)行融資。其中，直接融資產(chǎn)品應(yīng)結(jié)構(gòu)簡單清晰，市場約束和運(yùn)行機(jī)制健全有效，產(chǎn)品定價(jià)透明，資金用途真實(shí)、合規(guī)。分開來看，信貸市場則是主要滿足各類主體開發(fā)建設(shè)租賃住房、日常運(yùn)營等需求。資本市場側(cè)重于發(fā)展住房租賃投資長期投資工具，信貸市場和資本市場可根據(jù)住房租賃不同環(huán)節(jié)收益和風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，協(xié)同配合，合理接續(xù)。

“此次政策的核心要點(diǎn)便是建立健全住房租賃金融支持體系。其中，文件明確了‘兩分法’的金融支持體系，即信貸市場和資本市場配置優(yōu)化的方向。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《》記者說。

《意見》指出，加大對(duì)租賃住房開發(fā)建設(shè)的信貸支持力度，支持商業(yè)銀行向各類主體發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款。其中，租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長不超過5年。

在拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道方面，《意見》指出，要增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)住房租賃貸款投放能力，支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券。此外，創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券。住房租賃企業(yè)持有運(yùn)營的租賃住房具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。

除了上述內(nèi)容之外，《意見》指出，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，引導(dǎo)各類社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)利用利率衍生工具對(duì)沖相關(guān)利率風(fēng)險(xiǎn)。

鼓勵(lì)團(tuán)體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品

除了對(duì)于住房租賃企業(yè)融資鏈條進(jìn)行了完善之外，《意見》還對(duì)住房租賃金融產(chǎn)品進(jìn)行了創(chuàng)新。

《意見》指出，創(chuàng)新團(tuán)體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品。對(duì)于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購買存量限制房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業(yè)性租賃住房長期持有經(jīng)營的，鼓勵(lì)商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、不新增地方政府隱形債務(wù)等前提下，發(fā)放租賃住房團(tuán)體購房貸款。

其中，租賃住房團(tuán)體購房貸款的期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。

同時(shí)，《意見》指出，支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款，住房租賃企業(yè)經(jīng)營自有產(chǎn)權(quán)長期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%，可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設(shè)貸款。

這意味著，企業(yè)批量購買存量房屋作為保障性租賃住房可以獲得貸款支持。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這是有效盤活存量房屋的重要措施。

易居研究院方面對(duì)《》記者表示，潛在的影響是，該《意見》在助推住房租賃市場發(fā)展壯大之余，可能改變存量住宅市場中租和售的結(jié)構(gòu)比例。

“住房租賃業(yè)務(wù)的利潤點(diǎn)一般出現(xiàn)在大中型城市。因此，租售結(jié)構(gòu)比例如何調(diào)整、會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆课菔蹆r(jià)產(chǎn)生什么樣的影響，這是大中型城市、熱點(diǎn)都市圈房地產(chǎn)市場將面臨的問題?！币拙友芯吭悍矫嫒绱私忉尅?/p>

那么，租賃究竟會(huì)如何影響市場？易居研究院方面認(rèn)為，租賃房源可以來源于存量住宅和非存量住宅兩方面，而不同的融資成本、拿地成本則會(huì)決定企業(yè)是否會(huì)偏向于收購存量閑置住宅開展租賃業(yè)務(wù)。同時(shí)，政府會(huì)如何從土地供應(yīng)角度調(diào)節(jié)住宅市場中租、售的體量也同樣值得關(guān)注。

另外，《意見》還對(duì)加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理做出了規(guī)定。例如，《意見》指出，嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界，加強(qiáng)住房租賃信貸資金管理。例如，商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格住房租賃信貸審查和貸后管理，加強(qiáng)對(duì)借款人、項(xiàng)目屬性、貸款用途真實(shí)性的調(diào)查和跟蹤，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設(shè)和運(yùn)營，切實(shí)防范資金挪用、套現(xiàn)等風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞： 貸款支持