為持續(xù)反映中國居民置業(yè)心態(tài)，中指調(diào)查每月底持續(xù)開展對全國城市居民的置業(yè)意愿調(diào)查，并基于調(diào)查數(shù)據(jù)形成分析報告，以動態(tài)了解最新形勢下，居民置業(yè)信心、置業(yè)計劃、政策及價格預(yù)期等。

本次調(diào)查依托CREIS中指·云調(diào)研（點擊查看）平臺形成問卷。通過房天下網(wǎng)站平臺、房天下經(jīng)紀(jì)云、中指調(diào)查公眾號以及各分院等渠道進(jìn)行問卷收集。本次共計收集問卷超11000份。現(xiàn)將問卷填答情況進(jìn)行系統(tǒng)匯總，供行業(yè)和社會各界參。

劃重點：

(資料圖片)

①購房需求底部微升：2月受訪者購房需求出現(xiàn)回升跡象，購房需求占比約56%，環(huán)比上漲2個百分點。

②置業(yè)入市節(jié)奏加快：2月半年內(nèi)計劃購房占比約為29%，環(huán)比增長3個百分點，居民購房計劃時間出現(xiàn)前移。

③置業(yè)意愿出現(xiàn)反彈：2月市場置業(yè)意愿觸底反彈，強(qiáng)于上月占比約為30%，環(huán)比增長4個百分點，但置業(yè)意愿仍處于相對低位。

④到訪占比止降轉(zhuǎn)升：2月約46%的受訪者曾到訪過售樓處或中介場所看房，環(huán)比上月增長1個百分點，購房到訪出現(xiàn)回升。

⑤居民儲蓄意愿較強(qiáng)：2月防御性儲蓄仍是主流，47%的受訪者傾向加大儲蓄力度，居民消費(fèi)位居其次，占比約33%，投資意愿相對較弱，僅13%人群會將資金更多用于投資。

⑥還貸再次掀起風(fēng)波：2月受訪者能感受到市場提前還貸現(xiàn)象較為普遍，占比達(dá)到73%，其中23%的受訪者表示身邊很多人進(jìn)行提前還貸，影響未來市場購買力釋放。

受訪者畫像

與往期調(diào)查基本一致，此次參與調(diào)查的受訪者仍主要以二線為主，三四線其次，一線和縣城的受訪者相對較少?？闯鞘心芗壓湍挲g，受訪者中，絕大部分是在二線和三四線城市工作的青年，主要集中于85后~95后，是目前購房、置換需求的主力軍；看區(qū)域分布，受訪者多在經(jīng)濟(jì)活力較大的國家級城市群工作和居住，因為這些地區(qū)房地產(chǎn)市場相對更有活力。

圖：2023年2月受訪者年齡和城市能級占比

2月置業(yè)出現(xiàn)快速修復(fù)

收入預(yù)期增加：未來收入預(yù)期持續(xù)改善，收入增加預(yù)期提升、下降預(yù)期減弱

收入預(yù)期企穩(wěn)微升。據(jù)調(diào)查顯示，受訪者對未來半年收入預(yù)期持續(xù)改善，2月未來收入增加占比約為37%，較11月份提升7個百分點，未來收入下降占比約為13%，較11月份下降5個百分點，失業(yè)占比也呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢，2月占比約為8%，較11月下降1個百分點。整體來看，2月社會活動持續(xù)恢復(fù)，政府加強(qiáng)“促經(jīng)濟(jì)”政策出臺，企業(yè)裁員、降薪動作明顯減少，居民對未來經(jīng)濟(jì)修復(fù)、收入預(yù)期持續(xù)改善，收入增加占比提升，下降預(yù)期及失業(yè)預(yù)期均開始持續(xù)下滑。

圖：2023年2月受訪者對未來收入預(yù)期

購房需求止跌回升：2023年2月購房需求呈筑底小幅回升態(tài)勢

圖：2023年2月受訪者購房需求占比變化

購房需求環(huán)比增加2個百分點。據(jù)調(diào)查顯示，2023年2月受訪者購房需求底部小幅回升，購房需求占比為56%，環(huán)比增長2個百分點，購房需求已現(xiàn)改善跡象。一方面是因為前期疫情、春節(jié)等因素積壓大量購房需求，在信貸寬松、補(bǔ)貼落地、預(yù)期轉(zhuǎn)向共同作用下，帶動需求快速釋放；另一方面是因為市場活躍度改善，房企推盤力度提升，優(yōu)質(zhì)項目入市提升居民購房需求。

購房計劃提前：購房者入市節(jié)奏底部修復(fù)，計劃看房、到訪占比均出現(xiàn)回升

購房入市節(jié)奏有所恢復(fù)。2023年2月，29%的受訪者計劃在半年內(nèi)買房，與上個月相比提升3個百分點，已達(dá)近四個月最高值，逐步恢復(fù)到去年“金九銀十”水平，計劃半年到1年內(nèi)的占比為38%，環(huán)比下降1個百分點，1年以上的購房占比有所減少，環(huán)比微降1個百分點。整體來看，居民購房計劃呈現(xiàn)底部回升跡象，半年內(nèi)購房占比出現(xiàn)觸底反彈，未來熱點城市市場在供需兩端發(fā)力后，市場活躍度或?qū)⑦M(jìn)一步改善，購房者入市節(jié)奏或?qū)⒓涌臁?/p>

圖：2023年2月購房計劃的時間分布

2023年2月計劃看房占比與到訪占比均呈現(xiàn)止跌回升趨勢，看房意愿持續(xù)修復(fù)。據(jù)調(diào)查顯示，2023年2月約46%的受訪者表示曾到訪過售樓處或中介場所看房，環(huán)比上月回升1個百分點，未來購房者計劃看房占比約為51%，環(huán)比增長1個百分點。整體來看，2月市場看房量出現(xiàn)底部回升，看房與到訪占比自11月份以來首次由降轉(zhuǎn)升，市場積極信號頻現(xiàn)帶動看房置業(yè)改善，廣州、長沙、西安等多地看房人氣回升，到訪客戶數(shù)量顯著增長。

圖：2023年2月受訪者計劃看房與到訪購房場所變化

渠道營銷持續(xù)發(fā)力，老帶新占比小幅下滑。從近期購房者獲取信息渠道調(diào)研狀況來看，渠道營銷持續(xù)走高，2月占比約為61%，環(huán)比提升4個百分點，已高于2022年“金九銀十”的水平。老帶新營銷方式出現(xiàn)下降，2月占比微降至58%，環(huán)比減少3個百分點，整體仍處于近1年相對高位水平；而自然來訪、網(wǎng)絡(luò)營銷效果較1月基本持平，占比分別為36%、37%。

圖：2023年2月受訪者獲取房源渠道

短期置業(yè)意愿底部回升：受訪者感受市場熱度穩(wěn)中有升，置業(yè)意愿低位改善，各線購房意愿均有增加

2月居民感受市場出現(xiàn)穩(wěn)中有升。據(jù)調(diào)查顯示，2023年2月受訪者認(rèn)為市場呈現(xiàn)相對穩(wěn)定態(tài)勢，占比達(dá)到46%，感受到市場回暖占比約為37%，明顯高于市場冷清的13%；整體來看，2月市場運(yùn)行出現(xiàn)一定改善跡象，首訪者感受呈現(xiàn)穩(wěn)中有升趨勢，樓市運(yùn)行逐步進(jìn)入底部修復(fù)階段，未來市場行情全面回暖仍需時間修復(fù)。

圖：2023年2月受訪者對市場的感受

2月置業(yè)意愿小幅回升，購房意愿出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。調(diào)查顯示，2月市場置業(yè)意愿呈現(xiàn)觸底小幅回升態(tài)勢，強(qiáng)于上月占比約為30%，環(huán)比增長4個百分點，弱于上月意愿約為23%，較1月基本持平，意愿保持不變占比小幅減少，約為41%，環(huán)比降幅為5個百分點。整體來看，2月前期積壓需求快速釋放，帶動市場活躍度出現(xiàn)改善，疊加放松政策繼續(xù)發(fā)力，帶動購房置業(yè)信心出現(xiàn)修復(fù)，呈現(xiàn)底部回升態(tài)勢。

圖：2023年2月受訪者相比上月本月購房意愿變化

一線置業(yè)意愿高位增長，二線置業(yè)升至三成，三四線、縣城置業(yè)意愿仍相對較弱。2023年2月，一線城市置業(yè)意愿延續(xù)改善趨勢，強(qiáng)于上月占比為51%，環(huán)比上升5個百分點，北京、上海交易活躍度持續(xù)改善，帶動置業(yè)信心增加；二線置業(yè)意愿強(qiáng)于上月占比升至32%，環(huán)比上漲3個百分點，杭州、武漢、成都、南京、重慶等多地成交顯著修復(fù)，市場預(yù)期出現(xiàn)低位復(fù)蘇，三四線、縣城置業(yè)意愿強(qiáng)于上月占比分別為24%、18%，環(huán)比漲幅分別為4%和6%，置業(yè)信心也出現(xiàn)一定程度改善，但整體三四線及縣城市場表現(xiàn)仍然較冷，置業(yè)意愿表現(xiàn)相對較差。

圖：2023年2月受訪者相比上月購房意愿變化（不同能級）

未來居民購房信心仍需修復(fù)

居民傾向儲蓄存錢：防御性儲蓄仍是主流，其次是居民消費(fèi)，投資意愿相對較弱

近五成居民更傾向于存錢，消費(fèi)、投資意愿較弱。據(jù)調(diào)查顯示，2023年2月47%的受訪者在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下更傾向加大儲蓄力度，主要是疫情、裁員降薪等負(fù)面影響相對較大，防御性儲蓄意愿仍相對較強(qiáng)；將資金更多用于消費(fèi)占比約為33%，位居其次，僅13%人群會將資金更多用于投資，進(jìn)行低位抄底。分線來看，居民對消費(fèi)和儲蓄的態(tài)度分化差異較大，其中一線城市能級較高，居民收入預(yù)期、經(jīng)濟(jì)修復(fù)預(yù)期相對較好，近五成受訪者未來將提升消費(fèi)力度，而表示將加強(qiáng)儲蓄的受訪者占比僅為34%，但二線、三四線與縣城多地政策落地時間長，市場改善預(yù)期傳導(dǎo)較慢，當(dāng)前居民信心仍處底部，疊加人口及養(yǎng)老問題持續(xù)發(fā)酵，半數(shù)受訪者均表示將加強(qiáng)儲蓄，消費(fèi)市場回暖預(yù)期相對較弱。

圖：2023年2月受訪者資金流向情況

提前還貸再次掀起風(fēng)波：居民收入提升后，提前還貸現(xiàn)象增加，影響市場購買力釋放

提前還貸意愿較強(qiáng)。據(jù)調(diào)查顯示，2023年2月受訪者能感受到市場提前還貸現(xiàn)象較為普遍，占比達(dá)到73%，其中23%的受訪者表示身邊很多人進(jìn)行提前還貸。居民提前還貸主要有三大原因，其一是存量房貸利率過高，目前房貸利率快速下降，利率差過大，居民進(jìn)行還貸理財，其二是目前股票、基金、投資等收益過低，導(dǎo)致資金流向減少，其三是部分人轉(zhuǎn)化經(jīng)營貸、消費(fèi)貸，貸出資金進(jìn)行還貸。分城市來看，一線城市超八成受訪者認(rèn)為市場普遍存在提前還貸的現(xiàn)象，其中36%的受訪者表示很多人進(jìn)行提前還貸，占比在各能級城市中居首，二線、三四線城市有32%的人群感受到提前還貸現(xiàn)象增加。

圖：2023年2月受訪者對于提前還貸的感知

提前還貸意愿仍相對較大，或?qū)⒂绊懳磥碣彿啃枨筢尫拧?jù)調(diào)查顯示，未來仍有26%的購房者會進(jìn)行提前還貸，32%人群會持續(xù)觀望市場，再抉擇是否提前進(jìn)行還貸，僅36%的受訪者表示不會提前還貸；48%受訪者表示提前還貸會明顯影響未來購房計劃，抑制購房需求釋放，導(dǎo)致購房計劃不同程度延遲，35%的人群表示少量提前還貸對購房計劃影響較小。整體來看，在樓市持續(xù)走弱、投資機(jī)會缺乏、消費(fèi)趨向保守、儲蓄率走高背景下，居民收入提升后，更加傾向于提前還貸，降低利息支出、保障現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，或?qū)κ袌鰪?fù)蘇產(chǎn)生一定抑制影響。

圖：2023年2月受訪者是否提前還貸與提前還貸是否影響購房調(diào)研情況

樓市預(yù)期仍相對較弱：政策發(fā)力預(yù)期減弱，房價預(yù)期逐步穩(wěn)定，下跌預(yù)期仍較大

短期政策放松預(yù)期明顯減弱。據(jù)調(diào)查顯示，市場調(diào)控寬松預(yù)期出現(xiàn)下降，2月政策預(yù)期寬松占比約為37%，環(huán)比下降8%，降至2022年年中水平，而政策收緊預(yù)期底部微升，占比約為11%，環(huán)比增長3個百分點。整體來看，近期樓市調(diào)控持續(xù)處于寬松態(tài)勢，首付比例、房貸利率均降至歷史低位，疊加前期積壓需求在節(jié)后持續(xù)釋放，致全國多地看房人數(shù)增加，網(wǎng)簽、成交規(guī)模提升，在行情出現(xiàn)復(fù)蘇跡象背景下，未來強(qiáng)力放松政策出臺預(yù)期將減弱。

圖：2023年2月受訪者對未來政策預(yù)期

房價穩(wěn)定預(yù)期明顯提升，下跌預(yù)期仍相對較高。據(jù)調(diào)查顯示，2月受訪者對房價穩(wěn)定預(yù)期有所提升，占比約為55%，較12月份提升4個百分點，房價下跌預(yù)期開始下滑，2月占比約為26%，較12月下降9個百分點，整體房價下跌預(yù)期仍處于相對高位，而房價上漲預(yù)期現(xiàn)低位小幅反彈，占比為15%，較12月微升3個百分點，但仍處于相對低位水平。整體來看，政策利好、積壓需求釋放，帶動市場信心低位回升，疊加房企降價促銷活動減弱，房價下跌預(yù)期出現(xiàn)回落，房價穩(wěn)定預(yù)期明顯提升，但短期房價上漲動力仍相對較弱，居民購買力改善才能有效促進(jìn)市場回暖，居民收入及市場信心改善仍需一定時間，短期房價或?qū)⒁苑€(wěn)為主。

圖：2023年2月受訪者對未來房價預(yù)期

影響置業(yè)入市因素仍在：收入、就業(yè)仍是主要抑制因素，房價下跌、爛尾風(fēng)險仍一定程度影響居民置業(yè)信心

還貸壓力大、收入不穩(wěn)定、擔(dān)心房價下跌仍是影響居民置業(yè)主要因素。據(jù)調(diào)查顯示，收入問題是影響居民置業(yè)最大的影響因素，其中還貸壓力大表現(xiàn)較為突出，占比達(dá)到44%，收入不穩(wěn)定影響也較大，占比達(dá)到42%，一方面是前期房價上漲明顯，且居民債務(wù)規(guī)模已增長至較高水平，導(dǎo)致居民購房壓力增大，另一方面是前期疫情沖擊影響，居民收入下降明顯、儲蓄意識提升，導(dǎo)致家庭資金運(yùn)營緊張；但伴隨疫情管控放松后，收入限制性因素有所減弱，占比環(huán)比均出現(xiàn)下滑。其次是房價出現(xiàn)持續(xù)下跌導(dǎo)致資產(chǎn)擔(dān)憂情緒擴(kuò)大，37%占比擔(dān)憂未來房價會持續(xù)下跌，影響受訪者通過購房保值、增值。此外，項目爛尾風(fēng)險、首付資金不足、政策仍會放松等因素也一定程度影響購房入市節(jié)奏。

圖：2023年2月購房置業(yè)的主要阻礙因素（多選）

總結(jié)和企業(yè)策略建議

總結(jié)

總體來看，本月社會活動逐步恢復(fù)正常，收入預(yù)期出現(xiàn)改善，樓市運(yùn)行低位修復(fù)，積壓購房需求快速釋放，置業(yè)到訪、計劃看房占比均觸底反彈，市場活躍度改善，帶動購房置業(yè)意愿提升，入市節(jié)奏有所加快；但目前居民信心仍相對較弱，防御性儲蓄仍占據(jù)主流，房價上漲預(yù)期仍處于低位，居民收入多用于提前還貸，同時房貸壓力、市場爛尾風(fēng)險等阻礙性因素仍在，政策放松預(yù)期明顯走弱，或?qū)⒂绊懳磥硎袌鰪?fù)蘇動力。

企業(yè)策略建議：短期強(qiáng)化保交付，強(qiáng)化節(jié)點推盤營銷；優(yōu)質(zhì)房企可適度增加核心城市投資力度，中小房企仍以?，F(xiàn)金流為主

2月樓市成交出現(xiàn)明顯改善，積壓需求快速釋放，疊加中央持續(xù)強(qiáng)化信貸支持、擴(kuò)大有效需求，允許不動產(chǎn)私募基金購置商品住宅項目，帶動房地產(chǎn)市場出現(xiàn)快速修復(fù)，部分核心一二線城市購房置業(yè)情緒有所修復(fù)，成交活躍度顯著提升，降價促銷力度明顯減弱，其中北京、上海、杭州、成都等核心城市需求明顯增加，市場將逐步進(jìn)入到復(fù)蘇通道，深圳、廣州、武漢、南京、蘇州、重慶等城市出現(xiàn)逐步企穩(wěn)，3月“小陽春”市場可期，可適度增加推盤規(guī)模，前期持續(xù)冷淡的鄭州、天津、福州、廈門等城市短期市場成交出現(xiàn)改善，可根據(jù)營銷節(jié)點、市場熱度靈活調(diào)整推盤節(jié)奏，但多數(shù)三四線城市購房者觀望情緒仍較濃厚，修復(fù)跡象相對較弱，短期仍建議以去庫存為主，隨行就市、降價促銷為主。從投資端來看，防范化解房企風(fēng)險首次寫入政府工作報告，房企融資“三支箭”持續(xù)優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)房企融資環(huán)境明顯改善，未來市場修復(fù)預(yù)期逐步增強(qiáng)，可適度增加萬億以上核心一二線城市投資機(jī)會，但中小房企短期仍需保障現(xiàn)金流安全，堅持“量入為出”、?，F(xiàn)金流原則，等待房企銷售端明顯改善、資金回流順暢。

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