中國住房發(fā)展波瀾壯闊,新房交易10年翻一番
3月5日,全國兩會政府工作報告發(fā)布。2023年是特殊的一年,既是二十大開局之年,也是政府換屆之年。兩會政府工作報告,承上啟下,對于我們明確今年以及未來的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展具有積極的作用。本報告對兩會政府工作報告房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行學(xué)習(xí),我們認(rèn)為,住房是房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心內(nèi)容,所以我們的政策梳理更加側(cè)重于住房方面的政策。另外,我們也對這10年中國住房市場尤其是新建商品住宅市場進(jìn)行統(tǒng)計分析,這是高速發(fā)展的10年。而當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場逐漸走出了低谷,迎來了復(fù)蘇曙光。在住房政策的大力支持推動下,中國住房市場將繼續(xù)向好發(fā)展,為解決居民家庭和群眾百姓的安居提供扎實(shí)基礎(chǔ)。
一、 對2023年兩會政府工作報告的精神學(xué)習(xí)
(資料圖片僅供參考)
3月5日,兩會政府工作報告發(fā)布。此次報告明確了2023年8項重點(diǎn)工作,包括著力擴(kuò)大國內(nèi)需求、加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系、切實(shí)落實(shí)“兩個毫不動搖”、更大力度吸引和利用外資、有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險、穩(wěn)定糧食生產(chǎn)和推進(jìn)鄉(xiāng)村振興、推動發(fā)展方式綠色轉(zhuǎn)型、保障基本民生和發(fā)展社會事業(yè)。在這8項重點(diǎn)工作中,其中有兩項和房地產(chǎn)直接相關(guān),值得重點(diǎn)關(guān)注。
1、 兩大工作任務(wù):防風(fēng)險和促需求
此次報告指出,有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險。此處提及的兩項風(fēng)險,即房地產(chǎn)風(fēng)險和地方政府債務(wù)風(fēng)險。報告認(rèn)為,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,防止無序擴(kuò)張,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。1)今年是落實(shí)資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的關(guān)鍵年,優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險化解工作將繼續(xù)。各地在防范風(fēng)險方面,要重點(diǎn)關(guān)注頭部房企的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。2)此次對風(fēng)險的防范,也說明對于房地產(chǎn)業(yè)的重視。各地要在去年解決房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險問題的基礎(chǔ)上,繼續(xù)做好相關(guān)工作,尤其是要從金融穩(wěn)定的角度理解房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
同時,此次報告提出,保障基本民生和發(fā)展社會事業(yè)。加強(qiáng)住房保障體系建設(shè),支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題。這句話是兩會房地產(chǎn)領(lǐng)域最重要的表述。1)兩會報告的發(fā)言稿中,單獨(dú)提及了“支持剛性和改善性住房需求”,所以說明今年房地產(chǎn)工作的重中之重是提振住房消費(fèi)需求。換句話說,相比房住不炒的落實(shí)、保交樓工作推進(jìn)、解決債務(wù)風(fēng)險問題、預(yù)售資金監(jiān)管問題、新發(fā)展模式推進(jìn)等,住房消費(fèi)需求的提振是“NO.1工程”,各地要充分把握這個核心內(nèi)容。2)住房消費(fèi)需求支持的提法,在這兩年都有,但此次提及并非老生常談。此次提及住房消費(fèi)需求,是站在2022年房地產(chǎn)市場大降溫的背景下而提出的,有非常明確的歷史背景和針對性。同時,提振住房方面的市場信心、激活合理住房消費(fèi)需求,是防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險、促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的最重要工作。今年主抓住房消費(fèi)提振工作,思路清晰,也需要各地積極消化此類政策內(nèi)容。
2、 市場疑問:房住不炒刪除了嗎
此次報告在2023年房地產(chǎn)重點(diǎn)工作部署中,其實(shí)并沒有提及“房住不炒”的內(nèi)容,這就引起了一些市場參與者的疑問,即房住不炒的內(nèi)容不提了嗎?對于此類內(nèi)容,需要客觀看待。1)在報告的回顧部分,其實(shí)已經(jīng)提及過“房住不炒”。而在今年8項重點(diǎn)工作中,確實(shí)沒有提及房住不炒。但實(shí)際上,這里提及的8項重點(diǎn)內(nèi)容,是當(dāng)前最核心、最需要關(guān)注的內(nèi)容?;蛘哒f,從房地產(chǎn)的角度看,當(dāng)前房地產(chǎn)市場最大的矛盾點(diǎn)是購房需求不足的問題,而非炒房的問題。所以市場的主要矛盾發(fā)生了變化,政策表述自然會出現(xiàn)變化。2)合理的住房消費(fèi)需求提振,是今年的主要工作。此類需求不會包括炒房需求。近期房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的過程中,其實(shí)也出現(xiàn)了一些新的炒作現(xiàn)象,包括部分銀行房貸創(chuàng)新缺乏邊界、部分城市房東針對二手房進(jìn)行抱團(tuán)漲價、部分違規(guī)資金進(jìn)入到購房領(lǐng)域等。從這個角度看,各地依然要把房地產(chǎn)市場秩序整頓作為一項常規(guī)工作去抓,要確保房地產(chǎn)市場交易穩(wěn)定和健康。
二、 近10年政府工作報告的住房政策梳理
1、 2014年:公租房和廉租房并軌
完善住房保障機(jī)制。以全體人民住有所居為目標(biāo),堅持分類指導(dǎo)、分步實(shí)施、分級負(fù)責(zé),加大保障性安居工程建設(shè)力度,今年(2014年)新開工700萬套以上,其中各類棚戶區(qū)470萬套以上,加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。提高大城市保障房比例。推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具,采取市場化運(yùn)作方式,為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。各級政府要增加財政投入,提高建設(shè)質(zhì)量,保證公平分配,完善準(zhǔn)入退出機(jī)制,年內(nèi)基本建成保障房480萬套,讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。針對不同城市情況分類調(diào)控,增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng),抑制投機(jī)投資性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
2、 2015年:堅持分類指導(dǎo)和因地施策
加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套,其中棚戶區(qū)改造580萬套,增加110萬套,把城市危房改造納入棚改政策范圍。農(nóng)村危房改造366萬戶,增加100萬戶,統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)房抗震改造。住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉,把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭,給予住房救助。堅持分類指導(dǎo),因地施策,落實(shí)地方政府主體責(zé)任,支持居民自住和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
3、 2016年:提高棚改貨幣化安置比例
推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套,提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策,適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求,因城施策化解房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。建立租購并舉的住房制度,把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。
4、 2017年:關(guān)注三四線城市庫存問題
因城施策去庫存。目前三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多,要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求。堅持住房的居住屬性,落實(shí)地方政府主體責(zé)任,加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制,健全購租并舉的住房制度,以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控,房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地,規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為,遏制熱點(diǎn)城市房價過快上漲。目前城鎮(zhèn)還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區(qū),要持續(xù)進(jìn)行改造。今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬套,繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房,因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例,加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù),讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū),讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活。
5、 2018年:建立租購并舉的住房制度
更好解決群眾住房問題。啟動新的三年棚改攻堅計劃,今年開工580萬套。加大公租房保障力度,對低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保,將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員納入保障范圍。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實(shí)地方主體責(zé)任,繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控,建立健全長效機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求,培育住房租賃市場,發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。
6、 2019年:老舊小區(qū)改造登上舞臺
深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。堅持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展。抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶,推動城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口。更好解決群眾住房問題,落實(shí)城市主體責(zé)任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造,保障困難群體基本居住需求。繼續(xù)推進(jìn)地下綜合管廊建設(shè)。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣,要大力進(jìn)行改造提升,更新水電路氣等配套設(shè)施,支持加裝電梯和無障礙環(huán)境建設(shè),健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務(wù)設(shè)施。新型城鎮(zhèn)化要處處體現(xiàn)以人為核心,提高柔性化治理、精細(xì)化服務(wù)水平,讓城市更加宜居,更具包容和人文關(guān)懷。
7、 2020年:堅持房住不炒定位
深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用,培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民、無障礙設(shè)施,讓城市更宜業(yè)宜居。
8、 2021年:解決大城市住房問題
保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題,通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法,切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給,規(guī)范發(fā)展長租房市場,降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān),盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
9、 2022年:探索新發(fā)展模式
繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發(fā)展模式,堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
10、 2023年:剛性和改善性住房需求獲支持
加強(qiáng)住房保障體系建設(shè),支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題。
三、 2023年住房市場與政策趨勢
1、 近10年:新房成交翻番
我們對近10年中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行回顧和總結(jié)。應(yīng)該說,2013-2022年是中國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的10年,波瀾壯闊、成績矚目,充分體現(xiàn)了新型城鎮(zhèn)化背后的市場潛力和動力,也充分體現(xiàn)了住房政策的正確性。從2013年開始,中國新建商品住宅成交面積躍入10億平方米大關(guān),在這10年中保持了較高水平的增長和規(guī)模。統(tǒng)計顯示,2003-2012年這10年全國新建商品住宅成交面積總計67億平方米,而2013-2022年這10年全國新建商品住宅成交面積總計134平方米。對比顯示,近10年新房交易規(guī)模增速恰好為100%,即翻了一番。這個成績來之不易。此處我們統(tǒng)計的僅僅是新建商品住宅,若是加上二手住房、保障性住房和保障性租賃住房等,那么實(shí)際的住房交易規(guī)模要更大,真正地解決了居民家庭的住房問題。而在2023年一季度,房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)明顯提振,為新一輪房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇開了好局。
2、 2023年:市場朝著蓬勃發(fā)展方向前進(jìn)
歷次兩會都對住房問題給予了積極的關(guān)注。2023年兩會政府工作報告把提振剛性和改善性住房需求作為重中之重,充分說明對于住房消費(fèi)的重視。當(dāng)前各地對于住房消費(fèi)已經(jīng)有了積極全面的支持,包括行政、金融和財稅等領(lǐng)域的政策。其中行政政策是指限購限售等政策的取消、金融政策是指降低首付比例和房貸利率等、財稅政策是指契稅補(bǔ)貼和個稅減免等內(nèi)容。此類政策在今年會延續(xù),為購房需求的積極釋放降低成本、保駕護(hù)航。
我們認(rèn)為,中國住房市場的蓬勃健康發(fā)展,很大的一個動力在于新型城鎮(zhèn)化率繼續(xù)在上升。近期國家統(tǒng)計局發(fā)布了《2022年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》。 公報顯示,2022年年末全國常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%,比上年末提高0.50個百分點(diǎn)。此次兩會報告也明確,我國仍處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,每年有上千萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)。從這個角度看,城鎮(zhèn)化背后釋放的住房消費(fèi)需求依然強(qiáng)勁。對于2023年以及未來中國住房市場的發(fā)展,應(yīng)該有充足的信心和底氣。
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