地鐵集團(tuán)下屬房企成為地產(chǎn)人的新去處。

日前，原龍湖集團(tuán)貴陽(yáng)公司總經(jīng)理?xiàng)铌上燃用四蠈庈壍赖禺a(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司（下稱(chēng)“南寧軌道地產(chǎn)”），成為其新任總經(jīng)理和首位職業(yè)經(jīng)理人。

(相關(guān)資料圖)

南寧軌道地產(chǎn)由南寧軌道交通集團(tuán)（下稱(chēng)“南寧軌交集團(tuán)”）全資控股，也是該集團(tuán)旗下首家引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人的子公司。對(duì)于楊晟先的加盟，南寧軌交集團(tuán)稱(chēng)“正式吹響（南寧軌道地產(chǎn)）向市場(chǎng)化接軌的‘沖鋒號(hào)’”。

楊晟先并不是首個(gè)從傳統(tǒng)房企跳槽到軌交地產(chǎn)的職業(yè)經(jīng)理人。在他之前，前萬(wàn)科地產(chǎn)廈門(mén)公司總經(jīng)理薛峰加盟廈門(mén)軌道建設(shè)發(fā)展集團(tuán)旗下廈門(mén)地鐵上蓋投資發(fā)展公司，前龍湖地產(chǎn)成都公司項(xiàng)目總經(jīng)理?xiàng)钗娜肼毘啥架壍澜煌瘓F(tuán)。

克而瑞廣西區(qū)域副總經(jīng)理韋鳳仙對(duì)稱(chēng)，行業(yè)裁員不斷下，地鐵集團(tuán)下屬房企成為吸引地產(chǎn)人爭(zhēng)相涌入的“香餑餑”。一是地鐵下屬房企需要市場(chǎng)化，二是被“擠”出的優(yōu)秀地產(chǎn)人也需要這樣的平臺(tái)發(fā)揮自己的才能。

楊晟先今年45歲，曾先后在中建四局、融創(chuàng)中國(guó)、龍湖集團(tuán)等任職，有20多年的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、運(yùn)營(yíng)及企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

龍湖集團(tuán)在他的職業(yè)生涯中占據(jù)重要位置，從2007年入職到2021年的近14年時(shí)間里，楊晟先歷任龍湖重慶公司土建工程師、工程經(jīng)理、項(xiàng)目總監(jiān)、運(yùn)營(yíng)總監(jiān)、貴陽(yáng)公司總經(jīng)理等職位。

對(duì)于楊晟先的加入，南寧軌道地產(chǎn)顯然寄予厚望。從過(guò)去一年的業(yè)績(jī)看，南寧軌道地產(chǎn)已開(kāi)始發(fā)力。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，南寧軌道地產(chǎn)2022年銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積均居南寧市屬?lài)?guó)企首位，全口徑銷(xiāo)售額18.1億元，權(quán)益銷(xiāo)售額16.75億元，全口徑和權(quán)益銷(xiāo)售額也繼2020年后重回廣西本土國(guó)企前三甲。

據(jù)公司官網(wǎng)數(shù)據(jù)，南寧軌道地產(chǎn)共有員工1000多人，在南寧先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了約30個(gè)住宅小區(qū)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)房屋開(kāi)發(fā)總面積約750萬(wàn)平方米，并依托南寧軌交集團(tuán)的土地資源支持開(kāi)啟了“軌道地產(chǎn)”模式。目前，它還在招聘市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)、商業(yè)公司副總經(jīng)理、物業(yè)公司副總經(jīng)理、TOD和產(chǎn)業(yè)中心副經(jīng)理等。其中，“市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)”一職在招聘條件中提及“10年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)”、“TOP30以?xún)?nèi)房地產(chǎn)企業(yè)工作經(jīng)歷優(yōu)先”等。

韋鳳仙認(rèn)為，軌交地產(chǎn)正在成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新生力量?！暗罔F公司依托強(qiáng)大的軌交建設(shè)、交付、使用與消費(fèi)者高頻密接，企業(yè)身份也使其地產(chǎn)物業(yè)更具安全感、信任感?！?/p>

不過(guò)，軌交地產(chǎn)隨著城市地鐵線(xiàn)的延伸而發(fā)展，也因此拘泥于一城，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力稍弱。去年，南寧房?jī)r(jià)不斷下探，南寧軌道地產(chǎn)為賣(mài)房也使出渾身解數(shù)。2022年11月，它推出“買(mǎi)房送10年地鐵自由”的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，即在2022年11月11日-12月31日期間購(gòu)買(mǎi)其任一項(xiàng)目住宅的客戶(hù)，可免費(fèi)乘坐地鐵10年。

南寧軌道地產(chǎn)并未披露該促銷(xiāo)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。但從3萬(wàn)余元的優(yōu)惠力度看，“10年地鐵自由”更多是一種營(yíng)銷(xiāo)噱頭，甚至引來(lái)“有損公共利益之嫌”的爭(zhēng)議。而在去年，它還因“價(jià)格欺詐”被南寧市監(jiān)局處罰。處罰決定書(shū)顯示，在“新春大放價(jià)”促銷(xiāo)活動(dòng)中，該司虛構(gòu)原價(jià)、一口價(jià)單價(jià)，讓消費(fèi)者以為10套特價(jià)房具有較大優(yōu)惠幅度，誘騙消費(fèi)者與其交易，屬價(jià)格欺詐違法行為，處以罰款10萬(wàn)元。

一年買(mǎi)地超500億，地鐵公司靠賣(mài)房盈利

“地鐵一響，黃金萬(wàn)兩”。地鐵與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)一直很密切。

而隨著城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，TOD（以公共交通為導(dǎo)向的城市空間開(kāi)發(fā)模式）成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式之一，各城地鐵集團(tuán)的角色也在發(fā)生變化，從與房企合作到逐漸掌握主動(dòng)權(quán)，成為地產(chǎn)領(lǐng)域一股不可忽視的力量。

公開(kāi)信息顯示，多城地鐵集團(tuán)旗下均有進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理的子公司，如深圳地鐵集團(tuán)旗下的深圳地鐵置業(yè)集團(tuán)，鄭州地鐵集團(tuán)旗下的鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司、鄭州尚瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、河南軌道康橋物業(yè)服務(wù)有限公司，廈門(mén)軌道建設(shè)發(fā)展集團(tuán)旗下的廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)等。

在土地市場(chǎng)上，地鐵公司存在感十足。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，廣州地鐵、深圳地鐵集團(tuán)、廈門(mén)軌道交通、蘇州軌交集團(tuán)、杭鐵集團(tuán)等企業(yè)位列拿地金額前100，合計(jì)拿地金額541億元，其中，廣州地鐵、深圳地鐵集團(tuán)、廈門(mén)軌道交通拿地金額超百億。

通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)反哺地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)是很多城市地鐵公司做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原因之一。多家地鐵公司2022年上半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)透露，其運(yùn)營(yíng)基本呈虧損狀態(tài)，如廈門(mén)軌道建設(shè)發(fā)展集團(tuán)凈虧損7.35億元，武漢地鐵集團(tuán)則虧損4.39億元。

因此，除了依靠地方政府補(bǔ)助維持運(yùn)營(yíng)外，介入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為地鐵公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的主要來(lái)源。溫州市鐵路與軌道交通投資集團(tuán)在《2022年債券中期報(bào)告》中提及，2020、2021年能實(shí)現(xiàn)盈利2.23億元、2.38億元，主要依靠商品房的銷(xiāo)售收入及溫州市政府的補(bǔ)貼。

站城一體化開(kāi)發(fā)對(duì)深圳市地鐵集團(tuán)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)更大，2022年上半年占比高達(dá)217.54%。同期，其站城一體化開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)收入為 86.08 億元，毛利49.28億元，毛利率為57.25%；而地鐵運(yùn)營(yíng)及管理設(shè)計(jì)板塊營(yíng)業(yè)收入僅為25.98億元，毛利為-32.46億元，毛利率為-124.92%。

除了與房企合作及獨(dú)立開(kāi)發(fā)，部分地鐵集團(tuán)還通過(guò)投資龍頭房地產(chǎn)企業(yè)獲得收益和發(fā)展。入股萬(wàn)科后，深圳地鐵年分紅超20億元。作為越秀地產(chǎn)第二大股東的廣州地鐵，不僅通過(guò)雙方的合作在廣州做大“軌交+物業(yè)”的版圖，還曾在2020年與長(zhǎng)沙軌道集團(tuán)簽署三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將TOD模式走出廣州。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪對(duì)稱(chēng)，客觀(guān)來(lái)看，地鐵集團(tuán)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)是趨勢(shì)使然。一方面，不少地塊出讓要求競(jìng)買(mǎi)人須具有地鐵線(xiàn)網(wǎng)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)等條件；另一方面，如何提升盈利能力是多數(shù)城市地鐵集團(tuán)需要應(yīng)對(duì)的問(wèn)題。對(duì)地鐵集團(tuán)而言，地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)是一條可行的路，既能發(fā)揮其工程方面的實(shí)力，又具有相對(duì)穩(wěn)定的利潤(rùn)。

韋鳳仙則認(rèn)為，地鐵集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司具有土儲(chǔ)相對(duì)豐厚且類(lèi)型豐富、城市統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)能力更為強(qiáng)大等優(yōu)勢(shì)，后續(xù)可開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型可涵蓋剛需、改善、豪改等各類(lèi)需求。不過(guò)，在當(dāng)前行業(yè)下行、客戶(hù)細(xì)分顆粒度越來(lái)越細(xì)的背景下，其產(chǎn)品和客戶(hù)適配方面還存在不足，市場(chǎng)化程度仍有較大提升空間。

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