記者田國(guó)寶2023年北京擬供應(yīng)商品住宅用地清單第一輪23宗宅地中，目前有2宗接受用地預(yù)申請(qǐng)，截止時(shí)間為3月21日。

【資料圖】

其中，“北京市朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)前葦溝組團(tuán)棚戶區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目002、003地塊R2二類(lèi)居住用地”引人矚目，因?yàn)榍叭敎?03地塊經(jīng)歷過(guò)兩次流拍，這一次，003和002成立新的組合，計(jì)劃再次入市。

一位TOP20房企投拓人士認(rèn)為，前葦溝地塊此前“生不逢時(shí)”，拋開(kāi)疫情及房地產(chǎn)下行等因素影響，虛高的起拍價(jià)及周邊供大于求的市場(chǎng)也讓開(kāi)發(fā)商望而卻步，“今年市場(chǎng)回來(lái)了，只要有足夠利潤(rùn)空間，還是有人感興趣的”。

兩次流拍

前葦溝住宅組團(tuán)位于朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)，北側(cè)是首都機(jī)場(chǎng)高速，跨過(guò)機(jī)場(chǎng)高速就是知名的別墅區(qū)，南側(cè)緊鄰金盞住宅組團(tuán)，東側(cè)是溫榆河，西側(cè)有一個(gè)賽車(chē)場(chǎng)和蟹島等游樂(lè)設(shè)施。

002、003地塊位于前葦溝住宅組團(tuán)的西南邊緣，與九章別墅相鄰，合計(jì)用地面積6.15萬(wàn)平方米，建筑面積9.22萬(wàn)平方米，起拍價(jià)40.4億元，起拍樓面價(jià)4.38萬(wàn)元/平方米；最高限價(jià)46.46億元，樓面價(jià)上限5.04萬(wàn)元/平方米。

當(dāng)競(jìng)拍價(jià)觸及上限后，將轉(zhuǎn)入競(jìng)拍現(xiàn)房銷(xiāo)售面積，起始報(bào)價(jià)為1000平方米，上限為4.7萬(wàn)平方米；現(xiàn)房銷(xiāo)售競(jìng)拍達(dá)到上限后，則轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)。拿地資金必須為企業(yè)自有資金。

目前地塊還未正式掛牌，處于出讓預(yù)申請(qǐng)階段。根據(jù)北京市規(guī)自委公布的信息，地塊預(yù)計(jì)在5月16日前掛牌上市。

這是前葦溝地塊第三次入市。早在2021年5月，前葦溝一次性推出包括001、002、003、006、007、012、019在內(nèi)的7個(gè)地塊進(jìn)入集中供地市場(chǎng)，其中006和007組團(tuán)出讓。

2021年8月30日，北京第二批集中供地推出43宗土地，朝陽(yáng)區(qū)推出11宗，即包括前葦溝的6宗，由于2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)下，開(kāi)發(fā)商逐漸失去拿地動(dòng)力，2021年11月，包括前葦溝所有地塊在內(nèi)的共計(jì)26宗地取消出讓。

蟄伏半年后，前葦溝003地塊再次進(jìn)入2022年第二次集中供地，地塊編號(hào)由2021年41號(hào)地變成2022年23號(hào)地。2022年5月31日，第二輪集中供地結(jié)束，前葦溝003地塊等3宗土地流拍。

與2021年相比，2022年這一次供地中，前葦溝003地塊的起拍價(jià)由原來(lái)的27.1億元降至19.2億元，起拍樓面價(jià)由原來(lái)的6.1萬(wàn)元/平方米降至4.38萬(wàn)元/平方米。

2023年，前葦溝003和002地塊綁定一同出讓?zhuān)鹋膬r(jià)沒(méi)有變化，與2022年保持一致。

勝算幾何

最近幾年，北京土地市場(chǎng)的供應(yīng)主力在朝陽(yáng)區(qū)，朝陽(yáng)區(qū)宅地供應(yīng)主要集中在孫河、崔各莊、東壩等幾個(gè)板塊，占比超過(guò)一半。前葦溝正好位于這幾個(gè)區(qū)域的中間。

孫河區(qū)域位于前葦溝西北側(cè)，隔機(jī)場(chǎng)高速和京平高速相望，兩地直接距離3.5公里左右。作為較早開(kāi)發(fā)的區(qū)域，早在2012年，孫河就出讓了第一塊土地，土地樓面價(jià)從最初2萬(wàn)元/平方米，漲至2019年最后一塊土地出讓時(shí)的6.9萬(wàn)元/平方米。

目前孫河仍有一個(gè)在售項(xiàng)目，售價(jià)在10萬(wàn)元/平方米到14萬(wàn)元/平方米不等。北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，2021年12月該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以來(lái)，累計(jì)發(fā)放三個(gè)預(yù)售證，住宅累計(jì)網(wǎng)簽套數(shù)為22套。

金盞區(qū)域緊鄰前葦溝，相距不到1公里，目前有三個(gè)在售項(xiàng)目，除了較早開(kāi)盤(pán)的金港家園外，其他兩個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售均一般，目前共有產(chǎn)權(quán)的價(jià)格在6.5萬(wàn)元/平方米左右，商品房?jī)r(jià)格在7.4萬(wàn)元/平方米左右。

崔各莊距離前葦溝4公里左右，也是北京近年土地供應(yīng)最為密集的區(qū)域之一，2021年以來(lái)，崔各莊有7個(gè)住宅項(xiàng)目前后入市，除了個(gè)別項(xiàng)目銷(xiāo)售較好外，多數(shù)去化較難。目前均價(jià)在8.8萬(wàn)元/平方米左右。

東壩位于前葦溝南，相距在5公里左右，與金盞區(qū)域相鄰。2021年以來(lái)，先后有5個(gè)項(xiàng)目入市，目前商品房?jī)r(jià)格在7.7萬(wàn)元/平方米左右。

這幾個(gè)區(qū)域有一個(gè)相似點(diǎn)，即房?jī)r(jià)相對(duì)較高，去化較慢。對(duì)比來(lái)看，幾個(gè)區(qū)域優(yōu)缺點(diǎn)都較明顯，孫河和東壩區(qū)域有配套地鐵，公共交通較為方便，但周邊環(huán)境一般；崔各莊、前葦溝和金盞區(qū)域周邊環(huán)境較好，但距離地鐵均不近，未來(lái)出行較為不便。

從樓面價(jià)來(lái)看，孫河樓面價(jià)接近7萬(wàn)元/平方米，崔各莊、金盞和東壩的樓面價(jià)也超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。相比而言，前葦溝地塊4.38萬(wàn)元/平方米的起拍樓面價(jià)，在整個(gè)區(qū)域處于較低水平。

前葦溝地塊對(duì)未來(lái)商品房?jī)r(jià)格沒(méi)有做明確限制，不過(guò)從周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格看，其未來(lái)售價(jià)很有可能保持在金盞地區(qū)7.4萬(wàn)元/平方米的水平，按照這個(gè)價(jià)格，地塊有較大的利潤(rùn)空間。

上述房企投拓人士認(rèn)為，即便是有房企拿下前葦溝地塊，未來(lái)產(chǎn)品也不好做，“十幾萬(wàn)的豪宅賣(mài)得不好，6萬(wàn)多的項(xiàng)目賣(mài)得也不好，除非你能做出更低的價(jià)格和更好的品質(zhì)，否則只能像其他盤(pán)一樣熬著”。

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