早前，舊改由于拿地成本低、利潤(rùn)高，一直是諸多開(kāi)發(fā)商角力的目標(biāo)。不過(guò)，隨著房企債務(wù)危機(jī)的蔓延，疊加政策叫?！按蟛鸫蠼ā?，民企面對(duì)利潤(rùn)空間不斷被“切薄”甚至即將虧損時(shí)，逐漸踩下舊改“剎車”。隨之，國(guó)企紛紛接盤(pán)紓困。

那么，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，舊改操盤(pán)思路跟之前相比有何不同？民企、國(guó)企介入舊改的比例分別有多大？民企如何更好地參與到舊改中？

部分民企撤離舊改，國(guó)資紓困接盤(pán)

(相關(guān)資料圖)

舊改曾一度是諸多房企角力的目標(biāo)，不過(guò)，隨著房企債務(wù)危機(jī)的蔓延以及政策叫?！按蟛鸫蠼ā焙螅駹I(yíng)房企逐漸踩下舊改的“剎車”。在此背景下，一些國(guó)企擔(dān)當(dāng)“白衣騎士”角色，接盤(pán)紓困舊改項(xiàng)目。

以信達(dá)為例，近期，信達(dá)地產(chǎn)（600657）發(fā)布公告稱，全資子公司廣東信達(dá)地產(chǎn)與公司關(guān)聯(lián)方中國(guó)信達(dá)及其下屬公司信達(dá)資本共同參與認(rèn)購(gòu)蕪湖信中盛投資合伙企業(yè)(有限合伙)，總認(rèn)繳規(guī)模為31.51億元。合伙企業(yè)擬投資深圳某城市更新項(xiàng)目，截至目前，項(xiàng)目已完成拆遷及實(shí)施主體確認(rèn)工作，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總貨值約45.77億元。據(jù)悉，該項(xiàng)目屬于中南建設(shè)（000961）。

在此之前，信達(dá)系與和昌集團(tuán)等成立約90億元基金，投向貨值340億元的深圳兩個(gè)舊改項(xiàng)目。其中一個(gè)項(xiàng)目已取得專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)，一期已開(kāi)盤(pán)預(yù)售，二三四期正在推動(dòng)拆遷，項(xiàng)目總貨值約250億元；另一個(gè)項(xiàng)目已完成立項(xiàng)，目前正在準(zhǔn)備專項(xiàng)規(guī)劃申報(bào)，項(xiàng)目總貨值約90億元。

加上紓困中南建設(shè)的深圳項(xiàng)目，信達(dá)地產(chǎn)近期在深圳合作的三個(gè)舊改項(xiàng)目總貨值將達(dá)385.77億元。

無(wú)獨(dú)有偶。深圳恒大時(shí)代之光也等來(lái)了“紓困天團(tuán)”。據(jù)悉，該項(xiàng)目是由岳盟工業(yè)區(qū)舊改過(guò)來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，位于深圳市龍華區(qū)民治街道建設(shè)東路與民塘交匯處東側(cè)，更新單元用地面積68502平方米，拆除用地面積64974平方米。近期，東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)聯(lián)合深圳安居建業(yè)等合作伙伴，幫助中融信托接盤(pán)了該項(xiàng)目。

實(shí)際上，自去年以來(lái)，國(guó)資接盤(pán)舊改不乏案例，這一現(xiàn)象在廣州、深圳等地最為普遍。比如廣州城投已接手天河吉山村、黃埔廟頭村項(xiàng)目，科學(xué)城集團(tuán)已接手黃埔旺村、楓下村項(xiàng)目；廣州高新區(qū)投資集團(tuán)已接手滄聯(lián)村、重崗村項(xiàng)目。

房企為何選擇撤出舊改？國(guó)家高端智庫(kù)研究員宋丁分析道，舊改中存在的一大難題在于歷史遺留下的加建、違建，由此會(huì)引發(fā)后續(xù)如何拆除和賠償?shù)膯?wèn)題，“過(guò)去，在舊改領(lǐng)域，拆遷賠償基本由房企來(lái)負(fù)責(zé)，這容易導(dǎo)致房企和業(yè)主之間形成拉鋸戰(zhàn)，即業(yè)主不讓步、價(jià)格炒太高，而房企又不愿意承擔(dān)較高的拆遷成本，由此導(dǎo)致舊改項(xiàng)目陷入僵局。”

成本高確實(shí)是舊改中面臨的一大問(wèn)題。宋丁指出，近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)、政策調(diào)整等，房企涉及舊改難度加大，加上目前一些公益性配套被納入舊改中，也額外增加了房企的成本及開(kāi)發(fā)難度。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦坦言，舊改項(xiàng)目面臨的不確定因素較多，比如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，不同產(chǎn)權(quán)主體對(duì)改造態(tài)度不同，都會(huì)阻礙改造進(jìn)程。此外，一些項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)資金鏈壓力較大，后期靠運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，可能無(wú)法匹配前期投入等，均是房企顧慮的因素。

實(shí)際上，對(duì)于民企而言，在當(dāng)前樓市尚未真正企穩(wěn)回暖的背景下，參與城市更新項(xiàng)目依然面臨較多的困難。“除了城市更新項(xiàng)目本身的周期長(zhǎng)、拆遷難、回款慢等困難外，現(xiàn)在民企的融資難、城市更新項(xiàng)目樓面成本優(yōu)勢(shì)不明顯等問(wèn)題，更是讓民企參與城市更新的積極性受到影響。”合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇如是說(shuō)。

“舊改”內(nèi)涵轉(zhuǎn)變，參與主體“國(guó)民協(xié)同”

實(shí)際上，目前“舊改”的內(nèi)涵已經(jīng)發(fā)生深刻變化。政策層面，2021年8月底，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》。明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)分析稱，該政策重申，將地方政府作為城市更新的第一責(zé)任人，避免城市更新成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并且明確要求城市更新項(xiàng)目的拆除面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建面積的20%，拆建比不大于2，就地就近安置率不宜低于50%。這意味著舊改項(xiàng)目的可售指標(biāo)大幅減少，民營(yíng)房企很難算得過(guò)賬來(lái)。

不僅如此，在舊改的模式上，過(guò)去主要為推倒重建，偏地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，但隨著老舊小區(qū)改造的推進(jìn)，“舊改”的內(nèi)涵更為豐富，以老舊小區(qū)改造為核心的城市更新將發(fā)揮重要作用。

隨著老舊小區(qū)改造的推進(jìn)，“舊改”的內(nèi)涵更為豐富。圖為上海一小區(qū)批量加裝電梯。圖/IC photo

“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃顯示，2021年-2025年，我國(guó)將基本完成2000年底前建成的，約21.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。今年的政府工作報(bào)告提到，過(guò)去5年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共改造16.7萬(wàn)個(gè)。聚焦今年，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上指出，2023年，我國(guó)將新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬(wàn)個(gè)以上。

在此背景下，目前北京、上海、西安等城市，在城市更新的思維上，運(yùn)用了“政府統(tǒng)籌+市場(chǎng)化運(yùn)作+項(xiàng)目自平衡”手法，從而規(guī)避了原先“政府引導(dǎo)+市場(chǎng)化運(yùn)作”模式中的一些弊端，而在用地規(guī)模、操作模式等方面也均提出了更高要求。

隨后，舊改的參與主體亦發(fā)生相應(yīng)變化。羅宇分析指出，目前國(guó)企參與力度進(jìn)一步加大，而民企新投資項(xiàng)目逐漸減少，同時(shí)，民企已有的存量項(xiàng)目由自行操盤(pán)，轉(zhuǎn)向?qū)で髧?guó)企進(jìn)行戰(zhàn)略合作，整體態(tài)勢(shì)上呈現(xiàn)“國(guó)民協(xié)同”的趨勢(shì)。

“對(duì)于過(guò)去拆除重建型的城市更新，民企將其作為增加土儲(chǔ)的手段，因此，參與比較多，但城市更新周期長(zhǎng)，對(duì)資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)很大的考驗(yàn)。這一兩年，在很多民營(yíng)房企遭重創(chuàng)后，城市更新領(lǐng)域也成了國(guó)央企的主場(chǎng)?！卑駨?qiáng)如是說(shuō)。

在目前市場(chǎng)環(huán)境下，民企、國(guó)企介入舊改的比例分別有多大呢？對(duì)此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新分會(huì)表示，目前國(guó)企介入的多，但具體比例還沒(méi)有詳細(xì)數(shù)據(jù)。艾振強(qiáng)亦表示，對(duì)于民企、國(guó)企介入舊改的具體比例，很難有一個(gè)整體的詳細(xì)數(shù)據(jù)，因?yàn)樵谂f改項(xiàng)目中，國(guó)企和民企合作的現(xiàn)象很常見(jiàn)。但粗略估計(jì)，目前國(guó)企占據(jù)主導(dǎo)地位。

“近年來(lái)，民企退出舊改后由國(guó)企來(lái)接盤(pán)，而新增舊改項(xiàng)目主要還是以國(guó)企為主，預(yù)計(jì)有些城市占比超一半。但過(guò)去這些年，民企畢竟拿到了大量舊改項(xiàng)目，大部分還未撤出，只是暫時(shí)面臨一些困難?！彼味》治龇Q。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，國(guó)企參與大中型城市更新項(xiàng)目，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。另外，地方國(guó)企指定平臺(tái)公司全程托底參與和主控，亦可化解大中型城市更新片區(qū)類項(xiàng)目長(zhǎng)周期運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)。羅宇預(yù)計(jì)，未來(lái)金融機(jī)構(gòu)資金投放會(huì)更加聚焦優(yōu)質(zhì)主體、優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。其中，國(guó)企、政府紓困平臺(tái)仍為主要金融機(jī)構(gòu)貸款的重點(diǎn)投放對(duì)象。

不過(guò)，聚焦深圳市場(chǎng)，民企仍是城市更新的主力軍。據(jù)合一城市更新研究院發(fā)布的《2023年度深圳城市更新和土地整備白皮書(shū)》顯示，2022年，在城市更新單元新增實(shí)施主體確認(rèn)公示項(xiàng)目中，民企占比約76%，國(guó)企占比約15%；而土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目新增留用地合作開(kāi)發(fā)主體，國(guó)企占比約90%，民企占比約10%。基于此，羅宇分析指出，民企更聚焦城市更新，國(guó)企更聚焦土地整備利益統(tǒng)籌。

從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向城市服務(wù)，投資城市更新不在多而在精

傳統(tǒng)的城市更新業(yè)務(wù)模式也面臨轉(zhuǎn)變。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新分會(huì)分析指出，原先參與城市更新的企業(yè)，主要是在拆除后進(jìn)行滾動(dòng)式的開(kāi)發(fā)，通過(guò)銷售物業(yè)的回款，平衡整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金。新要求下，原來(lái)的“拆遷-建設(shè)-銷售”的算賬邏輯、企業(yè)的實(shí)施方式都需要進(jìn)行調(diào)整，才能應(yīng)對(duì)由之前賺快錢(qián)的開(kāi)發(fā)模式，向賺慢錢(qián)、賺長(zhǎng)期效益的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變的挑戰(zhàn)。

實(shí)際上，正如艾振強(qiáng)所言，由于存在“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)”的可能性，之前很多民企大力布局舊改，將其作為獲得土儲(chǔ)的一種重要方式，在理解層面更多停留在“單個(gè)地塊”上，而舊改實(shí)際上應(yīng)落在提升城市功能上，重點(diǎn)應(yīng)從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向城市服務(wù)，“這不僅與民企對(duì)利潤(rùn)的追求相悖，而且多數(shù)民企的多業(yè)態(tài)綜合開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)能力，并不足以支撐大體量舊改項(xiàng)目未來(lái)的長(zhǎng)期發(fā)展?！?/p>

那么，展望行業(yè)的發(fā)展，民企如何更好地參與到舊改項(xiàng)目中？艾振強(qiáng)指出，一些國(guó)企在開(kāi)展項(xiàng)目時(shí)仍需與社會(huì)資本合作。因此，有較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的民企可以更多尋求與國(guó)企和地方政府戰(zhàn)略合作的機(jī)會(huì)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，從而達(dá)到1+1>2的效果。

羅宇亦表示，國(guó)企與民企之間加強(qiáng)合作，各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，才是最有效的市場(chǎng)化資源配置方式，才能與城市更新項(xiàng)目的復(fù)雜性與周期性要求匹配。

在這一過(guò)程中，羅宇認(rèn)為，民企投資城市更新從不切實(shí)際的規(guī)模轉(zhuǎn)向落袋為安的利潤(rùn)，這就要求民企必須深耕區(qū)域，確?，F(xiàn)金流安全以穿越周期，強(qiáng)化實(shí)施能力做好能做成的項(xiàng)目，資產(chǎn)配置不在多而在于精。除此之外，民企后續(xù)參與城市更新項(xiàng)目需培養(yǎng)高質(zhì)量發(fā)展、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)綜合實(shí)施能力，以匹配政策方面對(duì)城市更新模式轉(zhuǎn)變的新要求，做好城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

關(guān)鍵詞：