本報綜合報道 2023開年，樓市一片回暖之聲，土拍市場也出現(xiàn)新動向。

今年前兩月，在北京、杭州、蘇州等優(yōu)質(zhì)地塊影響下，房企投資積極性有所回升，超兩成百強房企出手拿地。值得關注的是，沉寂許久的民營房企，也逐漸在土拍中現(xiàn)身。在過去兩年的集中供地中，民營房企的投資幾近暫停，

(相關資料圖)

如今樓市出現(xiàn)回暖信號，房企融資也逐步破冰，民企重新出現(xiàn)在土地市場，到底有怎樣的信號意義？民營房企再現(xiàn)生機，“后勁”會不足嗎？

民企拿地力度回升

在出現(xiàn)回溫信號前，土拍市場剛經(jīng)歷了極度低溫的一年。

數(shù)據(jù)顯示，民營房企拿地收縮的力度尤為突出。2021年集中供地第一輪出讓時，民企拿地總拿地金額超過5000億元，占比高達40%；隨著市場環(huán)境生變，從2021年第二輪開始，民企投資便大幅萎縮，到2022年末，民企投資占比大多都低于20%。

不過，2023年這一局面出現(xiàn)變化，沉寂許久的民營房企似乎動起來了。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，各大核心城市陸續(xù)供地，房企拿地金額有所回升，當月房企拿地總金額同比上升9.2%，環(huán)比上升52.4%；拿地平均溢價率5.6%，溢價率有所回升。

土拍回溫的同時，百強房企中民企的拿地金額攀升至333.8億元，同比上升16.6%，排名靠前的房企如廈門坤霖辰房地產(chǎn)、濱江集團（002244）、偉星房產(chǎn)均為參與了蘇州、杭州土拍的房企。從絕對占比看，1至2月權益拿地金額TOP100房企中，央企、地方國企和民企分別為14.7%、55.6%和29.8%。

易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱認為，今年在杭州2022年第五批次供地、鄭州首輪集中供地中，新城控股（601155）、建業(yè)集團重返土拍，意味著在經(jīng)過一年的深度調(diào)整，金融端政策利好下，民企甚至是出險房企正逐步走出現(xiàn)金流危機。丁祖昱判斷，銷售端預期向好，金融政策支持恢復民企生機，疊加優(yōu)質(zhì)地塊供應的刺激，民企開始重返土拍市場，銷售帶動投資回暖的良性循環(huán)正在不斷被修復。

多項政策利好加持

市場活躍度的好轉(zhuǎn)，主要受益于疫情管控放松后市場積極信號的不斷釋放。

1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議在京召開，會議指出，2023年工作將整體圍繞“增信心、防風險、促轉(zhuǎn)型”這個主線；大力支持剛性和改善性住房需求，因城施策、精準施策，針對今年房地產(chǎn)行業(yè)的政策方向給出了明確思路。截至目前，已有上海市、江蘇省、湖南省等十余個省市出臺的相關穩(wěn)經(jīng)濟、促消費政策文件中，“促進住房消費”被多次提及。

著眼消費端，各地紛紛優(yōu)化樓市調(diào)控政策，“因城施策”引導合理住房需求，為購房者松綁，降低購房門檻、購房成本。其中，多地優(yōu)化“認房認貸”標準，下調(diào)首付比例及按揭利率等。不少城市選擇以“真金白銀”補貼購房者，且更為傾向多孩家庭的購房者。

值得一提的是，實行多年的商品房預售制度未來或?qū)⒚媾R較大改革空間。日前，包括山東、河南、四川等地已陸續(xù)提出開展現(xiàn)房銷售試點；而為了鼓勵存量房交易，近期，蘇州、成都、深圳、廈門、昆明、?？诘瘸鞘虚_始推行二手房“帶押過戶”模式。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，“帶押過戶”方式在節(jié)省資金成本的同時，也可以提高二手房交易效率，有利于激發(fā)二手房市場交易活力，促進住房消費。

進一步加大對剛性和改善性住房需求客群支持力度同時，多地也給予了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多支持。2月以來，南京、無錫等多地政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，傳遞支持房地產(chǎn)市場回暖的信號。

而為給房企提供更多的流動性支持，繼房地產(chǎn)“金融16條”，房企信貸、債券、股權融資渠道的“三支箭”之后，今年2月20日，證券投資基金業(yè)協(xié)會應證監(jiān)會要求，發(fā)布了關于《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》的公告，將自2023年3月1日起施行。

國信地產(chǎn)在研報中指出，本次試點方案的出臺是“第三支箭”“金融16條”的進一步細化落地，也是2018年涉房私募基金備案暫停后首次打開，其中傳遞出的監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場持續(xù)關注和密切關懷的積極信號意義明顯，既激活存量不動產(chǎn)市場需求，又助力房企優(yōu)化資產(chǎn)負債表，對資產(chǎn)的買方和賣方都是利好。

業(yè)內(nèi)：土拍整體改善將晚于銷售

民企投資力度雖有回升，但要衡量整體市場的溫度，還是要看拿地大戶的表現(xiàn)。

克而瑞研究中心高級研究總監(jiān)謝楊春表示，自集中供地制度推行以來，企業(yè)拿地投資高度集中在央國企，且內(nèi)部極劇分化：拿地金額TOP5央企占據(jù)了60%的地，保利發(fā)展（600048）、華潤置地、招商蛇口（001979）、中海地產(chǎn)、中國鐵建（601186）連續(xù)兩年鎖定前五。地方國企也呈現(xiàn)投資高度集中的狀態(tài)，其中綠城和建發(fā)拿地金額超過千億元。

由此可見，土拍市場的回溫，高度依賴地產(chǎn)整體行情。不過西政資本認為，目前應理性地看待樓市回暖問題。目前，區(qū)域以及房企之間的分化非常明顯，國內(nèi)大部分城市的房產(chǎn)仍面臨較大下跌壓力，大部分普通民營房企的信用也未能修復，樓市復蘇的可持續(xù)性有待觀察。

植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平表示，通常房地產(chǎn)市場復蘇分為六個階段：政策轉(zhuǎn)好-銷售回暖-資金增厚-拿地加快-開工投產(chǎn)-投資回升。進入2月，住房銷售跌幅在底部徘徊，進一步下跌的動能正在減弱；房企融資出現(xiàn)改善，整體房企債券余額增加，延續(xù)了2022年12月來的較好勢頭；新年第一輪土拍開啟，重點城市優(yōu)質(zhì)地塊溢價率攀升，房地產(chǎn)市場正逐步擺脫全面下行局面。

他預計，2023年二季度開始，房地產(chǎn)市場有望逐步走出“谷底”，房價可能出現(xiàn)先抑后穩(wěn)，整體運行與銷售緊密關聯(lián)。土地市場改善的周期滯后于銷售一個季度左右，最早可能在二季度末出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全年跌勢有望較2022年收窄，三季度新開工進程加快，投資將稍滯后于新開工1個月左右觸底企穩(wěn)。

后續(xù)，民企乍現(xiàn)的投資力度能否持續(xù)？克而瑞研究中心認為，目前民企拿地突出的仍為個案，這主要是因為部分去年沒有或少量拿地的民企，出于補倉需求才積極參與土拍市場，當前民企投資不具備全面復蘇的基礎，大多數(shù)企業(yè)資金緊缺的局面并未得到有效緩解。

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