進(jìn)入2023年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)好和多項(xiàng)利好政策落地，此前出險(xiǎn)的部分優(yōu)質(zhì)房企加快出臺(tái)了化債方案。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已經(jīng)有華夏幸福（600340）、融創(chuàng)中國(guó)、中梁控股、祥生控股、中國(guó)奧園、旭輝控股等多家房企發(fā)布了化債進(jìn)展或方案。同時(shí)，佳兆業(yè)、景瑞控股等出險(xiǎn)房企達(dá)成此前的復(fù)牌條件，已經(jīng)正式復(fù)牌。

(資料圖)

在防范化解頭部房企風(fēng)險(xiǎn)的政策指引下，會(huì)否有更多的出險(xiǎn)房企抓住“化債窗口期”以走出困境？

今年以來(lái)，已經(jīng)有華夏幸福、融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股等多家房企發(fā)布了化債進(jìn)展或方案。資料圖片

出險(xiǎn)房企加快化債步伐

近期較受關(guān)注的是旭輝控股的化債方案。3月10日，旭輝控股披露了化債的初步方案。根據(jù)旭輝披露的初步指示性關(guān)鍵條款，首先，旭輝預(yù)期債權(quán)人不會(huì)被要求接受削減欠付債務(wù)的任何本金；其次，債權(quán)人能夠自愿選擇轉(zhuǎn)股，全面解決方案可能包含選擇權(quán)，允許部分或全部債權(quán)人自愿將部分債務(wù)轉(zhuǎn)換為公司股權(quán)或可轉(zhuǎn)股債券。

公告顯示，債務(wù)的本金分期償還及到期日，預(yù)期將延長(zhǎng)至全面解決方案全面實(shí)施當(dāng)日起計(jì)不超過(guò)7年。同時(shí)，旭輝將以?xún)斶€部分本金或同意費(fèi)的形式，向債權(quán)人支付若干前置款項(xiàng)，且正在制定方案，向債權(quán)人提供適當(dāng)及切實(shí)可行的增信。

旭輝此次的化債方案的核心包括“不超過(guò)7年的債券展期”和靈活的“債轉(zhuǎn)股”，這也參照了此前出險(xiǎn)房企化債成功的方案，目前該方案是否能通過(guò)還需要獲得債權(quán)人的同意。

按照此前的化債經(jīng)驗(yàn)，富力地產(chǎn)的“整體打包”的思路為房企化債提供了整盤(pán)思路，華夏幸福用物管和代建平臺(tái)的股權(quán)作為置換的“債轉(zhuǎn)股”方案，也為出險(xiǎn)房企提供了“債轉(zhuǎn)股”的新思路。從目前來(lái)看，“不削減本金”“適當(dāng)?shù)恼蛊凇薄爸Ц锻赓M(fèi)”“債轉(zhuǎn)股”等方式成為房企化債的“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”。

克而瑞研究中心指出，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，富力、龍光、融創(chuàng)、華夏幸福等多家房企債務(wù)展期的加權(quán)平均期限達(dá)到3年及以上。這意味著一旦企業(yè)展期方案通過(guò)，將有效緩解相關(guān)公司未來(lái)至少3年以上的流動(dòng)性壓力，這為房企調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略、回歸健康軌道爭(zhēng)取了時(shí)間。同時(shí)，債務(wù)展期也讓房企付出不小代價(jià)，比如中國(guó)奧園，將對(duì)同意暫緩償債安排的債權(quán)人支付同意費(fèi)，金額約為欠付該債權(quán)人境外債務(wù)本金額的0.25%或0.5%。

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱表示：“雖然債務(wù)重組可在一定程度上緩解房企流動(dòng)性壓力，但其本質(zhì)僅是輔助手段。無(wú)論是展期、債轉(zhuǎn)股等相關(guān)重組，都僅能緩解企業(yè)一時(shí)燃眉之急。重組之后，企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善核心還在于銷(xiāo)售端，即修復(fù)基本盤(pán)、依靠銷(xiāo)售回款以恢復(fù)企業(yè)自身‘造血能力’才是關(guān)鍵?！?/p>

部分房企化債進(jìn)展一覽

能否抓住“化債窗口期”？

目前，從美元境外債來(lái)看，債券置換、債轉(zhuǎn)股成為化債方案較為主流的選擇。據(jù)資本市場(chǎng)消息，融創(chuàng)中國(guó)也計(jì)劃在境外發(fā)行新的美元票據(jù)來(lái)置換現(xiàn)有票據(jù)，展期期限最短為2年，最長(zhǎng)為9年。除此之外，債權(quán)人還可以申請(qǐng)將部分或者全部美元債進(jìn)行債轉(zhuǎn)股，即將手中持有的美元債按照一定的比例轉(zhuǎn)換成融創(chuàng)中國(guó)或者融創(chuàng)服務(wù)的股份。對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)近期或?qū)l(fā)布有關(guān)債務(wù)重組的進(jìn)展公告。

除了部分目前已經(jīng)公布債券重組進(jìn)展的出險(xiǎn)房企外，其他出險(xiǎn)房企的化債之路并未明朗。例如，恒大中國(guó)、大發(fā)地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、新力控股、世茂集團(tuán)、融信集團(tuán)等目前尚未公布具體的債務(wù)重組方案。

一方面，對(duì)于債務(wù)狀況較嚴(yán)重的出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，債務(wù)重組落地越早越好，更有利于公司盡快向正常經(jīng)營(yíng)過(guò)渡。另一方面，當(dāng)下正值房企化債的有利窗口期，樓市銷(xiāo)售逐步回暖，房企融資得到改善，是否能抓住這個(gè)窗口期也是房企化危為安的關(guān)鍵一步。

兩會(huì)剛剛落下帷幕，政府工作報(bào)告中指出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。同時(shí)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)也是化解金融風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)工作方向之一，也是今年房地產(chǎn)的重要工作內(nèi)容。

在政策的指引下，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)總體趨穩(wěn)、購(gòu)房者市場(chǎng)信心增加、房企銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)狀況也總體趨于穩(wěn)健，這都使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范和化解工作面臨新機(jī)遇?！?/p>

部分出險(xiǎn)房企迎來(lái)復(fù)牌

3月10日，佳兆業(yè)正式在港交所恢復(fù)買(mǎi)賣(mài)，成為2023年率先復(fù)牌的出險(xiǎn)房企。

隨后，3月14日，景瑞控股也正式復(fù)牌。景瑞控股發(fā)布公告，披露了2022年半年報(bào)和存款獨(dú)立調(diào)查結(jié)果，達(dá)成了復(fù)牌條件，于當(dāng)天上午9時(shí)正式在港交所復(fù)牌。

財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年，景瑞控股合約銷(xiāo)售額約為45.09億元，較2021年同期下降約75.9%；收入為24.71億元，較2021年同期下降約51.5%；毛利為2.02億元，毛利率為8.2%，凈虧損為14.54億元。截至2022年6月末，公司總資產(chǎn)為594.18億元，較2021年12月31日減少6.1%，公司凈債務(wù)資本比率約為129%；銀行存款及手頭現(xiàn)金總額（包括受限制現(xiàn)金）為75.39億元。

在債務(wù)違約方面，景瑞控股表示，自2022年1月1日至今，集團(tuán)未能支付5筆美元債的本息，根據(jù)公司對(duì)境外美元優(yōu)先票據(jù)的重組管理和公平對(duì)待所有債權(quán)人，將暫停支付其他境外美元優(yōu)先票據(jù)。同時(shí)，景瑞控股也表示，目前已委任鐘港資本有限公司為財(cái)務(wù)顧問(wèn)，以評(píng)估集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)、評(píng)估集團(tuán)的流動(dòng)資金及探尋所有可行解決方案以緩解當(dāng)前流動(dòng)資金問(wèn)題，并達(dá)成對(duì)所有持份者最優(yōu)的解決方案。

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