記者梁寶欣李貝貝深圳報(bào)道

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在乍暖還寒的早春，樓市回暖突顯“倒春寒”。

近日，克而瑞披露了重點(diǎn)城市最近一周(3月6日—3月12日)新房整體成交數(shù)據(jù)，總成交量全線回調(diào)，各能級(jí)城市成交指數(shù)全線回落，重點(diǎn)城市平均去化率降至45%。另外，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2月份全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量為193.61萬套，環(huán)比上漲6.28%，同比上漲81.99%。但其中，降價(jià)房源的比重遠(yuǎn)超漲價(jià)房源。

同時(shí)，央行數(shù)據(jù)顯示，2月住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加863億元，相較于1月增加的2231億元減少了1368億元。不過，居民存款仍在同比多增，2月住戶存款增加7926億元。

新房成交“斷片兒”

3月13日，克而瑞披露了重點(diǎn)城市最近一周(3月6日—3月12日)新房整體成交數(shù)據(jù)。具體來看，一線指數(shù)環(huán)比下降15.82點(diǎn)至90.86，北上廣深四個(gè)城市成交面積均不及前一周；二線成交指數(shù)環(huán)比下降4.53點(diǎn)至81.75，除了成都、杭州、長(zhǎng)沙、南京環(huán)比有所增長(zhǎng)外，其余都在下調(diào)；三四線成交指數(shù)環(huán)比下降16.89點(diǎn)至125.09，江門、東莞等降幅較大。

同時(shí)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年第11周(3月6日—3月12日)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市開盤去化率45%，較前一周下降12個(gè)百分點(diǎn)。

與之相比，據(jù)CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，2023年2月，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市新房成交面積為1622萬平方米，同環(huán)比漲幅均超4成，整體成交規(guī)模與去年12月基本持平，前2月累計(jì)成交已止跌。

那為何會(huì)出現(xiàn)新房成交“斷片兒”的現(xiàn)象？

3月16日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《》記者采訪時(shí)表示，如今新房市場(chǎng)處于下行階段，剛需的基礎(chǔ)還不是很扎實(shí)，二月份消化了大量的剛需，而改善性的需求還沒有接上來。

“另外，剛需本身的潛力是很大的，但是，并沒有大規(guī)模的釋放。一方面，二月份釋放的那一波需求，主要是有購(gòu)買能力的剛需，其本身也是要買房的，但由于去年疫情形成了換房的阻礙，以及對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不好，所以并沒有入市。今年市場(chǎng)情緒好了，那一波剛需就入市了，但是整體來看規(guī)模并不算很大?！崩钣罴握f。

此外，李宇嘉認(rèn)為，開發(fā)商降價(jià)促銷，使得市場(chǎng)情緒不會(huì)特別高昂?！伴_發(fā)商資金鏈比較緊張，整體上采取降價(jià)促銷的態(tài)勢(shì)，使得市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格會(huì)進(jìn)一步下降。”

二手房掛牌量大幅上升

以降價(jià)房源為主

在二手房方面，重點(diǎn)城市掛牌量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年2月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量為193.61萬套，環(huán)比上漲6.28%，同比上漲81.99%。從各城市掛牌量環(huán)比來看，7城掛牌量上升，3城掛牌量小幅回落。其中，深圳掛牌量漲幅超過48%，其次為北京和南京，掛牌量漲幅分別為13.38%和11.38%。

其中，2023年2月，重點(diǎn)10城調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)房源占比僅為23.4%。對(duì)此，李宇嘉指出，“二手房掛牌量明顯增加，會(huì)導(dǎo)致很多業(yè)主以降價(jià)的形式來出售，這會(huì)使新房市場(chǎng)受到影響，而且新房存在著逾期交付的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，二手房降價(jià)幅度比新房大，這在一定程度上影響新房的成交量。”

3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了最新一期70城房?jī)r(jià)指數(shù)和70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，2月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.3%，同比漲幅為-1.9%；而二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.1%，同比漲幅為-3.4%。

此外，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年第11周15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交225萬平方米，環(huán)比漲幅收窄至4%，同比上漲92%。市場(chǎng)大幅修復(fù)，規(guī)模連續(xù)6周環(huán)比上升。不過，成都、南京、蘇州等本周環(huán)比漲幅均顯著收窄，北京、杭州、青島、大連等已環(huán)比下降。值得注意的是，克而瑞還提及，環(huán)比漲幅逐漸收窄，預(yù)計(jì)本輪成交周期即將到達(dá)規(guī)模頂峰。

可以看出，與新房成交量相比，二手房表現(xiàn)較好。李宇嘉指出其中存在兩個(gè)主要原因，一是二手房擁有現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)，而且可選的范圍很廣，另外新房通常是大戶型，以改善型為主；二是價(jià)格和區(qū)位，二手房分布很分散，能在區(qū)域和價(jià)格上有所選擇。

值得注意的是，央行數(shù)據(jù)還顯示，2月住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加863億元，相較于1月增加的2231億元減少了1368億元。而中金貨幣金融研究指出，綜合1—2月來看，居民中長(zhǎng)期貸款相比去年同期仍然少增3871億元，地產(chǎn)融資的恢復(fù)總體上偏弱。

此外，居民存款仍然在同比多增。央行數(shù)據(jù)顯示，2月住戶存款增加7926億元。對(duì)此，克而瑞指出，整體來看居民信心仍不足。

同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)指出，1—2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%，其中，住宅投資10273億元，下降4.6%。不過從規(guī)模上來看，1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為2022年下半年以來新高。

那樓市怎樣才算全面回暖？

“現(xiàn)在二手房掛牌量大，有一部分是換房的，但更多的是套現(xiàn)的，套現(xiàn)的規(guī)模是很大的。房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的話，首先是剛需和換房能形成良性的循環(huán)，降價(jià)賣房的現(xiàn)象少很多，這是一個(gè)很重要的標(biāo)志。另外掛牌賣房的人應(yīng)以換房為主，如果是以套現(xiàn)為主的話，市場(chǎng)不能算回暖。同時(shí)，開發(fā)商的資金鏈好轉(zhuǎn)，開發(fā)商降價(jià)促銷的現(xiàn)象減少(也是回暖表現(xiàn)之一)?！崩钣罴握f道。

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