自監(jiān)管明令禁止“以貸換貸”“轉(zhuǎn)貸降息”后，“代購買房”業(yè)務又再次被炒熱。近日，記者注意到，在北京地區(qū)，有不少貸款中介開始做起了“代購買房”的生意，這類業(yè)務打著降房價、低稅費、省利息、降首付的大旗，實則是騙取經(jīng)營貸，擾亂正常金融市場秩序的行為。

“代購買房”炒作風起

【資料圖】

近段時間，有不少貸款中介打出了“降房價、低稅費、省利息、降首付”的口號，推出了“代購買房”的生意?！按徺I房”的本質(zhì)為全款購房后再做抵押，是指購房者向貸款中介借款，幫助自己全款購房，等房本下發(fā)后，再向銀行申請經(jīng)營貸來償還貸款中介的借款的行為。

貸款中介嚴苒（化名）介紹了詳細的“代購買房”模式，“在正常購房的情況下，商業(yè)銀行房貸利率都在年化4%以上。代購模式就是只要購房者湊齊40%的首付，剩下60%資金由我們?nèi)顗|付。拿到房本后再去銀行做抵押經(jīng)營貸，利率最低能做到年化4%以下。我們墊資的費用是市場最低的，1萬元每天的利息只需要5元錢，比網(wǎng)貸都便宜”。

以1000萬元房產(chǎn)為例，購房者需要準備400萬元購房資金，剩下600萬元則由貸款中介墊付，全款將房屋買入后，貸款中介將協(xié)助購房者申請一筆銀行經(jīng)營貸資金，還清墊資，然后再由購房者向銀行按月還款，這一整套流程就完成了，在辦理過程中，貸款中介會向購房者收取審批貸款總額1%-1.3%的資金作為服務費。

不同貸款中介提出的“代購買房”這一政策均大同小異。汪建（化名）推出的業(yè)務也類似，“購房者只要湊夠30%的首付，剩下的我們用公司自有資金幫助墊資，房本到手后再辦一筆貸款把錢還給我們就可以?！粭l龍’服務，全程購房者只需要出面4次左右，其余什么都不用干”。

實際上，經(jīng)營貸主要是銀行針對中小企業(yè)主或個體工商戶推出的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔保方式從銀行借款，用來盤活個體企業(yè)資金。本該是利好中小微企業(yè)的貸款政策，如今卻被貸款中介所異化。在正規(guī)的辦理流程中，經(jīng)營貸并不是針對個人購房者，貸款中介又是如何操作的？那就是為購房者新辦理一個公司或通過其他方式將購房者過戶為存續(xù)公司的法人股東。

“可以注冊一個公司，或者將購房者納入老公司過戶成法人股東，辦理公司資質(zhì)需要單獨付費，費用在1.5萬元左右，等房本到手就可以直接辦經(jīng)營貸，這一套操作基本用不了20天，穩(wěn)穩(wěn)妥妥保批。” 汪建一再保證，“有渠道，銀行不可能不批貸款?！?/p>

近年來，在國家、銀行政策的扶持下，經(jīng)營貸利率一再走低，“以貸轉(zhuǎn)貸”“轉(zhuǎn)貸降息”等手段層出不窮，這些“暗箱操作”的方式與“代購買房”一致，實則干的是騙取經(jīng)營貸，擾亂正常金融市場秩序的勾當。

易觀分析金融行業(yè)高級咨詢顧問蘇筱芮表示，此類“代購買房”和“轉(zhuǎn)貸降息”面向的主要客群有所區(qū)別，“轉(zhuǎn)貸降息”面向的多為存量房貸客群，他們已經(jīng)與銀行在房貸業(yè)務上打過交道，而“代購買房”面向的多為增量購房者，他們與銀行在房貸業(yè)務上沒有交集，由貸款中介墊資，與銀行存在交集的可能性在經(jīng)營貸領域而并非房貸領域。不過，此類代購買房可能存在如下風險，一是借款人輕信貸款中介話術(shù)，最后墊資失敗或是因墊資被收取高額利息和各種高額費用；二是借款人與貸款中介經(jīng)虛假包裝過后被審查發(fā)現(xiàn)，借款人申請經(jīng)營貸不成反而加重了財務負擔。

侵占銀行經(jīng)營信貸資源

在調(diào)查過程中，記者注意到，貸款中介口中宣傳的經(jīng)營貸利率較低，有的一度低至2.4%左右?！澳壳敖?jīng)營貸利率最低可以做到2.4%，我干這行七八年了，就有實力幫您做到這么低。我們做的都是國有大行，非常靠譜?！币晃毁J款中介說道。

那么，銀行真實辦理經(jīng)營貸的情況又如何？記者對此進行了更為深入的調(diào)查，中國銀行北京地區(qū)一位個貸經(jīng)理介紹，“我行要求公司實際經(jīng)營1年以上才可以做經(jīng)營類貸款，銀行需要查看公司的報表和流水等資料，根據(jù)報表和抵押物核對貸款額度。經(jīng)營貸1年期利率最低為3%，3年期利率最低為3.2%，這筆款項為專款專用”。工商銀行的要求也類似。該行一位客戶經(jīng)理提道，“經(jīng)營貸要求公司經(jīng)營滿1年，抵押的房本要求滿1年，貸款利率最低可以做到3%”。

“經(jīng)營貸辦理要求公司成立1年以上，房產(chǎn)至少滿3個月，貸款利率1年期最低為3.4%，3年期為3.8%，若是新加入的法人股東也需要滿足3個月的時間才可以進件?！苯ㄔO銀行一位客戶經(jīng)理表示，“經(jīng)營貸貸款期限通常為1年、3年，這類方式為隨借隨還，用多久記多久的利息?！?/p>

從貸款年限來看，經(jīng)營貸貸款年限通常為1年、3年，最長期限為10年，不過想要獲得長期限貸款也并非意事，銀行通常會要求公司為借款人獨資，同時也需要借款人提供與第三方合作公司的經(jīng)營合同，審批通過后直接將貸款資金下發(fā)至第三方合作公司。

也有一類經(jīng)營貸利率較低，但并非貸款中介所言的2.4%?！坝幸活愓邽椤踪J貼息’，主要面向沒有申請過經(jīng)營貸的用戶，由國家財政部門進行貼息，利率最低可以做到2.8%左右，但這個政策不是銀行的政策，銀行只是配合提供用戶數(shù)據(jù)。”上述建設銀行客戶經(jīng)理說道。

“低利率”顯然是貸款中介為了誘導購房者貸款提出的“噱頭”。零壹智庫特約研究員于百程在接受記者采訪時表示，代購買房的操作，本質(zhì)上還是通過貸款中介的資金過橋，最終把購房者的房貸轉(zhuǎn)化成經(jīng)營貸，以套取更低利率的房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸，這一做法侵占了銀行經(jīng)營信貸資源，也干擾了正常的金融秩序。這種做法看似購房者有可能獲取低息貸款，但其中潛藏了多個風險，甚至落入不法貸款中介的陷阱。

“貸款中介提供的過橋貸款資金，有可能存在利率陷阱，過橋貸款一般期限短，一旦購房者后續(xù)銀行貸款未及時貸出，可能會面臨資金鏈斷裂或者承受更高利率的風險?！庇诎俪踢M一步指出，其次，購房者的經(jīng)營貸款，資金需要用于業(yè)務經(jīng)營，如果轉(zhuǎn)到貸款中介處用于還貸則存在資金流向違規(guī)的法律風險。再次，購房者如果不是經(jīng)營主體，還可能面臨偽造信息套取貸款等法律風險。還有，即使后續(xù)順利貸出，購房者也面臨個人經(jīng)營貸貸款期限、償還壓力和政策變化等導致的期限錯配問題。

加強貸后資金用途真實性管理

從“以貸換貸”“轉(zhuǎn)貸降息”再到“代購買房”，貸款中介游走在灰色地帶，通過層層包裝，鉆監(jiān)管和銀行漏洞，而這一違規(guī)行為也將被嚴打。

據(jù)媒體報道，銀保監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于開展不法貸款中介專項治理行動的通知》要求各銀保監(jiān)局、各銀行業(yè)金融機構(gòu)要深刻認識不法貸款中介亂象的嚴重危害，成立由主要負責同志親自牽頭的專項治理行動領導小組，制定具體工作方案，部署開展為期六個月（2023年3月15日-9月15日）的不法貸款中介專項治理行動。

在調(diào)查過程中，有貸款中介人士表示已經(jīng)看到相關(guān)整治信息，但目前業(yè)務依舊可以正常辦理。也有貸款中介人士表示，已有多家合作銀行暫停了此類業(yè)務辦理，若通過經(jīng)營貸“代購買房”的路子行不通，則可以操作消費貸、企業(yè)貸款的方式。

通過此類代購買房，騙取經(jīng)營貸，涉嫌擾亂正常的金融市場秩序，破壞了房貸業(yè)務的市場環(huán)境。蘇筱芮建議，通過跨部門聯(lián)動或采取專項行動舉措，就近年來貸款中介違規(guī)助推貸款亂象的舉動開展重點清理與打擊，對違規(guī)貸款中介實施嚴厲懲罰以震懾市場。

“對于監(jiān)管方和銀行來說，除了加強信貸政策引導和風險提示之外，對于此類代購買房行為，重要的是加強經(jīng)營貸風控審核，貸后資金流向監(jiān)測和用途真實性管理，以避免假經(jīng)營貸的發(fā)生，加大對違規(guī)貸款的處罰?！庇诎俪陶f道。

對購房者來說，切莫因為一些“蠅頭小利”讓自身落入陷阱，要警惕不法貸款中介隱瞞不利信息、只談誘人條件的欺騙和誤導。

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