2021下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深度調(diào)整，房企拿地意愿和拿地能力明顯下降，土地市場(chǎng)陷入低迷。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2022年，全國(guó)住宅用地供求規(guī)模大幅下降三成以上,央國(guó)企、地方國(guó)資拿地比例明顯提升,地方國(guó)資托底現(xiàn)象明顯。

早在去年，22城中就有不少城市進(jìn)行多批次土拍，突破3次公告的限制，12月，自然資源部發(fā)文優(yōu)化“集中土拍”規(guī)則，允許地塊“在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，有序組織出讓?！背掷m(xù)了兩年的“兩集中”土拍規(guī)則迎來(lái)改善。

(資料圖)

2023年以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)政策進(jìn)一步顯效，多地樓市活躍度有所提升，北京、杭州等核心城市土拍市場(chǎng)升溫，部分地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，如北京朱辛莊0028地塊吸引42家房企報(bào)名，企業(yè)參拍意愿較強(qiáng)。部分城市土地市場(chǎng)升溫的背后折射出房企對(duì)熱點(diǎn)城市后市的看好，同時(shí)在去年土地縮量的情況下，房企補(bǔ)庫(kù)存意愿有所加強(qiáng)，但當(dāng)前市場(chǎng)熱度僅限于熱點(diǎn)城市，持續(xù)性及覆蓋面仍待觀察。

更多研究報(bào)告，“中指云”獲取

春節(jié)后重點(diǎn)城市市場(chǎng)情緒好轉(zhuǎn)，土拍市場(chǎng)釋放積極信號(hào)

1月以來(lái)，隨著疫情影響逐漸消退，在政策帶動(dòng)下，居民預(yù)期好轉(zhuǎn)，住房需求得到釋放。新房方面，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，春節(jié)假期后市場(chǎng)活躍度回升，3月以來(lái)重點(diǎn)城市新房成交規(guī)模整體較2月底有所回落，但成交規(guī)模持續(xù)保持在較高水平，上周(3月13日-3月19日)，重點(diǎn)50城商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)47%。二手房方面，春節(jié)后重點(diǎn)城市二手房成交量連續(xù)增加，并且市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏快于新房，連續(xù)7周同比增速超60%，上周重點(diǎn)10城二手住宅成交套數(shù)小幅回落，但仍為2019年以來(lái)周度成交高位，同比增長(zhǎng)近100%。

圖：2021年以來(lái)重點(diǎn)50城商品住宅周度成交規(guī)模及同比走勢(shì)

圖：2022年以來(lái)重點(diǎn)10城二手住宅周度成交套數(shù)及同比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：

伴隨著重點(diǎn)城市交易市場(chǎng)活躍度回升，疊加企業(yè)端預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，2023年以來(lái)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)以下兩個(gè)特點(diǎn)：

1.核心城市土拍熱度回升，土拍分化延續(xù)

表：北京2023年首次擬出讓清單中地塊土拍情況(市本級(jí)，截至3月23日)

數(shù)據(jù)來(lái)源：

表：北京2022年五批次土拍成交情況(市本級(jí))

數(shù)據(jù)來(lái)源：

3月23日，北京2023年首次擬出讓清單中2宗地掛牌出讓，其中京土儲(chǔ)掛(昌)[2023]003號(hào)地塊(朱辛莊0028地塊)競(jìng)爭(zhēng)激烈，共吸引42家房企報(bào)價(jià)參拍，是北京土地市場(chǎng)有史以來(lái)企業(yè)參與最多的地塊。在2月7-8日完成的2022年五批次土拍中，3宗觸頂(2宗地競(jìng)拍至競(jìng)“現(xiàn)房銷售”環(huán)節(jié)，昌平朱辛莊信息園地塊達(dá)到競(jìng)現(xiàn)房銷售面積上限，最終搖號(hào)成交)。

表：杭州2023年以來(lái)土拍成交情況(市本級(jí)，截至3月23日)

數(shù)據(jù)來(lái)源：

2023年以來(lái)，杭州完成兩次土拍，推出18宗地塊全部成交，無(wú)流拍，兩次集中土拍均有多宗地塊競(jìng)拍至最高限價(jià)，競(jìng)拍至地價(jià)上限的占比均在六成以上，僅4宗底價(jià)成交。

表：蘇州2023年首批次土拍成交情況(市本級(jí)，截至3月23日)

數(shù)據(jù)來(lái)源：

2月，蘇州進(jìn)行2023年首批次土地出讓，推出的11宗地亦無(wú)流拍，房企投資信心逐步修復(fù)，地價(jià)觸頂占比近三成，但土拍熱度較高地塊更多位于核心板塊，非核心板塊或非優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目均底價(jià)成交。

表：南京2023年首次擬出讓清單中地塊土拍情況(市本級(jí)，截至3月23日)

數(shù)據(jù)來(lái)源：

3月，南京開(kāi)展首批次土拍，此次出讓11宗地塊，涉及2宗拆遷安置用地(均位于溧水區(qū))，9宗商住用地。最終，4宗觸頂、3宗溢價(jià)、4宗底價(jià)成交。2022年南京集中土拍底價(jià)成交占比整體達(dá)79.8%，2022年四批次、五批次全部底價(jià)成交，土拍市場(chǎng)情緒偏低，2023年首次土拍表現(xiàn)較去年有一定改善。

表：2023年以來(lái)部分三四線城市土拍熱度較高地塊土拍情況(市本級(jí)，截至3月23日)

數(shù)據(jù)來(lái)源：

另外，除了22城之外，長(zhǎng)三角、珠三角基本面較好的三四線城市企業(yè)拿地信心也有修復(fù)跡象，揚(yáng)州、臺(tái)州、紹興、金華、湖州核心區(qū)域地塊企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，溢價(jià)率最高達(dá)到50%，地塊競(jìng)拍輪次較高。

市場(chǎng)壓力較大的城市和板塊土拍熱度仍較低。如鄭州、昆明、西安、南寧近期成交地塊均底價(jià)出讓，東營(yíng)、菏澤、襄陽(yáng)、常德、南充、岳陽(yáng)、邢臺(tái)等三四線城市住宅用地成交溢價(jià)率持續(xù)在低位。

圖：2023年以來(lái)部分二線、三四線城市住宅用地成交溢價(jià)率(市本級(jí))

注：僅統(tǒng)計(jì)2023年住宅用地成交宗數(shù)在5宗(含)以上的城市；數(shù)據(jù)截至2023年3月33日。

數(shù)據(jù)來(lái)源：

2.民企拿地金額占比提升

表：22城2022年及2023年以來(lái)涉宅用地不同企業(yè)拿地金額占比情況(市本級(jí))

數(shù)據(jù)來(lái)源：

杭州2023年兩次土拍中，企業(yè)參拍意愿均較高，參拍企業(yè)均在50家以上，其中參拍民企數(shù)量占比近一半，同時(shí)民企拿地金額占比達(dá)57.9%，較2022年提升8.8個(gè)百分點(diǎn)，民企參與度提高。究其原因，一方面在城市基本面較強(qiáng)的支撐下，房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)預(yù)期增強(qiáng)，企業(yè)拿地情緒較高；另一方面，受亞運(yùn)會(huì)影響，企業(yè)拿地時(shí)間前置，年初的地塊有望在亞運(yùn)會(huì)之前入市。南京土拍民企拿地金額占比亦有所提高，偉星、欣源置業(yè)等民企均競(jìng)拍至地價(jià)上限，民企拿地金額占比達(dá)26.9%，較2022年提升17.2個(gè)百分點(diǎn)，且由偉星搖號(hào)獲取的NO.2023G03地塊樓面價(jià)為南京土拍史上次高水平。另外，三四線城市中，高溢價(jià)地塊也多為民企摘取。

“兩集中”政策繼續(xù)優(yōu)化，核心片區(qū)仍是主要供地方向

2022年12月8日，自然資源部辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》，要點(diǎn)包括：

各地要將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對(duì)應(yīng)的住宅建筑面積，作為測(cè)算下一年度供地計(jì)劃總量的參考。因城施策安排計(jì)劃總量，凡商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住宅供地規(guī)模，其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過(guò)近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/p>

市、縣自然資源主管部門要根據(jù)年度供地計(jì)劃。分批次公開(kāi)未來(lái)一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。詳細(xì)清單應(yīng)包括擬出讓地塊的具體位置、面積、用途、主要規(guī)劃條件、供應(yīng)方式等信息。每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。

詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段可以一次或多次發(fā)布出讓公告，有序組織出讓，并在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)全部推出。

2022年，22城中已有多個(gè)城市土地出讓公告超過(guò)3次限制，年末自然資源部因時(shí)、因城施策發(fā)布《通知》優(yōu)化土地供給模式，使土地推出更為靈活。截至3月23日，青島、濟(jì)南、北京、上海、成都、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、深圳、杭州等16城發(fā)布2023年首批次土地?cái)M出讓清單，給予企業(yè)充分時(shí)間摸排與市場(chǎng)研判，穩(wěn)定市場(chǎng)信心。

圖：2023年擬公開(kāi)出讓清單模式較以往推地政策變化對(duì)比(以北京首次擬出讓清單為例)

數(shù)據(jù)來(lái)源：

表：2023年22城住宅用地首次擬出讓清單情況(市本級(jí)，截至3月23日)

注：土地規(guī)劃建筑面積合計(jì)計(jì)算中不含成都、合肥。

數(shù)據(jù)來(lái)源：

1.“集中供地”進(jìn)一步淡化，“多次少量”或是常態(tài)

擬出讓清單土地?cái)?shù)量及規(guī)模與去年首批次基本持平，但各個(gè)城市差異較大，且多地普遍采取“多次少量”組織出讓。截至3月23日，22城已發(fā)布首次住宅用地?cái)M出讓清單合計(jì)434宗，較去年首批次增加20宗，土地規(guī)劃建筑面積合計(jì)3634萬(wàn)平方米，較去年首批次增長(zhǎng)9%。各地較去年首批次土地推出數(shù)量變化差異較大。南京、濟(jì)南、杭州、長(zhǎng)沙、合肥增幅均在10宗以上，廣州、青島、深圳、蘇州與去年基本持平，而上海較去年首批次降幅達(dá)20宗。從已掛牌數(shù)量來(lái)看，2023年以來(lái)，杭州、南京、合肥、廣州等地組織土地出讓活動(dòng)中，已掛牌數(shù)量均明顯低于去年首批次，多數(shù)城市已掛地塊數(shù)量不及擬出讓地塊的三分之一。地方政府推地信心仍有賴于銷售端市場(chǎng)恢復(fù)程度，在銷售端市場(chǎng)情緒未明顯修復(fù)前，政府推地力度仍趨謹(jǐn)慎。

另外，城市依據(jù)自身市場(chǎng)特點(diǎn)調(diào)整供地計(jì)劃。如廈門、廣州、北京、長(zhǎng)春近期發(fā)布2023年商品住宅供地計(jì)劃，廈門、廣州2022年住宅用地供地計(jì)劃完成率較高，2023年供地計(jì)劃量較2022年均上調(diào)，同比分別增長(zhǎng)28.4%、25.8%；北京2022年商品住宅供地計(jì)劃完成率49%，達(dá)到住宅用地供應(yīng)規(guī)模下限，2023年住宅用地供地計(jì)劃量與2022年持平；而長(zhǎng)春市場(chǎng)持續(xù)低迷，市場(chǎng)需求相對(duì)不足，2022年住宅用地供地計(jì)劃完成率僅16%，2023年供地計(jì)劃量較2022年下降45.2%。

表：2023年22城商品住宅用地供地計(jì)劃情況(市本級(jí))

注：北京不含租賃、定向安置房、中央軍隊(duì)等用地；廈門不含租賃用地。

數(shù)據(jù)來(lái)源：

2.核心區(qū)推地力度不減，優(yōu)質(zhì)地塊繼續(xù)放量

圖：2023年部分已發(fā)布擬出讓清單城市核心區(qū)地塊占比情況

注：長(zhǎng)沙核心區(qū)包括芙蓉、開(kāi)福、天心、雨花、岳麓；杭州核心區(qū)包括上城、拱墅、西湖、濱江、錢塘；北京核心區(qū)包括朝陽(yáng)、海淀、西城、東城、豐臺(tái)、石景山；青島核心區(qū)包括市南、市北、嶗山、李滄、城陽(yáng)；濟(jì)南核心區(qū)包括市中、歷下、歷城；成都核心區(qū)包括天府新區(qū)、高新、錦江、青羊、金牛、武侯、成華。

數(shù)據(jù)來(lái)源：

2022年以來(lái)，在全國(guó)土拍市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷下，為提高房企參拍積極性，政府推地傾向以主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊為主。2023年，多地繼續(xù)加大核心區(qū)土地供應(yīng)力度，核心區(qū)地塊占比普遍較2022年提高。如北京、成都核心區(qū)占比分別提升6.9、15.7個(gè)百分點(diǎn)至五成以上，青島此次擬公告以核心區(qū)為主，核心區(qū)占比提升35.6個(gè)百分點(diǎn)達(dá)83.4%，長(zhǎng)沙核心區(qū)提升24.7個(gè)百分點(diǎn)達(dá)96.2%。在新房銷售市場(chǎng)分化加劇的情況下，推出核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍是地方政府穩(wěn)定土拍市場(chǎng)情緒的重要舉措之一。

3.供給端精準(zhǔn)施策，核心區(qū)降容、郊區(qū)降價(jià)

為更大力度精準(zhǔn)支持改善性住房需求，提升市場(chǎng)信心，部分城市核心區(qū)地塊降容提質(zhì)。如杭州2023年首批次出讓中杭政儲(chǔ)出[2023]10號(hào)地塊，容積率上限由此前周邊地塊的3.0、2.5降至2.35；南京南站G07地塊由2016年商住調(diào)整為2023年的純住宅用地，容積率由3.2調(diào)整為2.1，進(jìn)一步瞄準(zhǔn)改善需求；北京首次擬出讓清單住宅用地平均容積率較2022年首批次亦有所下調(diào)。

同時(shí)郊區(qū)更多采取降價(jià)，降低企業(yè)拿地成本和剛需置業(yè)門檻。如杭州2023年首批次出讓中杭政儲(chǔ)出[2023]8號(hào)地塊，此次成交樓面價(jià)較周邊之前地價(jià)下降4%~10%；南京江北新區(qū)回爐地塊G01地價(jià)下調(diào)近7000元/㎡。

圖：2023年杭州、南京首批次郊區(qū)降價(jià)地塊情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：

另外，提利潤(rùn)、降門檻等方面的土拍規(guī)則不斷優(yōu)化。如天津城市更新項(xiàng)目地塊掛牌起始價(jià)、最高限價(jià)均不含土地整理成本，由意向購(gòu)地方洽談，留下一定的議價(jià)空間。南京土地交易市場(chǎng)競(jìng)買保證金可使用銀行保函，緩解企業(yè)資金壓力，截至目前，除南京外，武漢、合肥、福州等地均推出“保函代替保證金”等類似政策。

總結(jié)

2023年以來(lái)，在銷售端市場(chǎng)情緒帶動(dòng)、土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化下，近期企業(yè)投資信心略有好轉(zhuǎn)，核心城市及部分三四線城市土拍熱度回升，民企拿地金額占比亦有提高。短期來(lái)看，政府或繼續(xù)加大核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，但土拍市場(chǎng)能否繼續(xù)回溫或企穩(wěn)仍有賴于銷售端恢復(fù)程度，土拍分化仍將延續(xù)。

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