3月28日，萬科物業(yè)“萬物云”低開8%，隨后一度探低逾10%，因公司此前一晚披露的2022年財報不及市場預(yù)期。

(相關(guān)資料圖)

剛上市半年的萬物云，2022年全年實現(xiàn)營業(yè)收入301億元，同比增長27%，但由于成本費用高企，毛利率大幅下降，公司歸母凈利潤錄得15.1億元，反而下滑了9.42%。另外，作為頭部物管的萬科云，分紅只有2.84億元，分紅比例竟不到凈利潤的20%，而2021年萬科云在上市前大手筆分紅了35.37億元，派息比例超當(dāng)年凈利潤200%以上。

與財報同時，萬物云董事長兼總經(jīng)理朱保全還發(fā)出一封題為《時空在此交互》的致股東書，稱“時代的企業(yè)，必然得經(jīng)受住時代的洗禮”。管理層也拋出四大反思，對物業(yè)企業(yè)的開發(fā)商依賴、收并購、增值服務(wù)、行業(yè)的脆弱與韌性進(jìn)行反思，朱保全在3月28日的業(yè)績發(fā)布會上也重申了上述反思。

至記者發(fā)稿，萬物云跌幅收窄至下跌約3.6%，市值約425億港元。

住宅物業(yè)服務(wù)毛利率低至9.9%

根據(jù)財報數(shù)據(jù)，萬物云2022年總收入為301.06億元，較2021年同期的237.05億元增加27%，較此前兩年超30%的增速有所放緩。

幾大塊業(yè)務(wù)來看，社區(qū)空間居住消費服務(wù)收入為166億元，較2021年同期的131.6億元增加26%，主要由于在管物業(yè)及服務(wù)的客戶數(shù)量增加。商業(yè)和城市空間綜合服務(wù)收入為111.44億元，較2021年同期的86.93億元增加28.2%。AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入為23.78億元，較2021年同期的18.5億元增加28.5%。

不過收入有一定增速情況下，公司凈利潤卻拉胯，出現(xiàn)有財報數(shù)據(jù)以來的首次負(fù)增長。2022年萬物云歸母凈利潤15.1億元，較2021年度的16.68億元下滑9.42%，而此前兩年的增速分別為43.55%和13.91%。

增收不增利的原因在于毛利率大幅下滑，2022年度，萬物云毛利率為14.1%，較2021年同期17%下降2.9個百分點。物業(yè)服務(wù)各個細(xì)分項目來看，毛利率幾乎是全線下滑的情況，貢獻(xiàn)收入最大的住宅物業(yè)服務(wù)毛利率已經(jīng)跌破10%，低至9.9%；貢獻(xiàn)第二的商業(yè)物業(yè)和設(shè)備管理毛利率也從13.7%降到了12.2%。

報告期內(nèi)，萬物云成本和多項費用高企。公司2022年度總成本為258.75億元，較2021年同期的196.84億元增加31.4%。銷售費用從2.57億元增加至2022年的4.5億元，大增75.1%，“主要由于在市場環(huán)境不佳的背景下為保持收入增長及進(jìn)入新城市（300778）、新行業(yè)、新賽道導(dǎo)致的營銷費用增加”。另外，行政費用從17.92億元增加到21.53億元，增長20.2%。

此情況下，公司出現(xiàn)了一定的人員優(yōu)化。截至2022年12月31日止，萬物云有97930名員工，而公司截至2021年12月31日的員工數(shù)為106945人，也就是說2022年度人員減少約9000人。2022年報告期內(nèi)，公司總員工成本約109億元，人均用工成本約11.13萬元。

公司的分紅派息也出現(xiàn)斷崖，2022年年度末擬每股普通股派發(fā)0.241元（含稅），共計2.84億元，股利支付率僅18.8%。而2021年萬物云趕在上市前，派發(fā)了一波高達(dá)35.37億元的分紅，與當(dāng)年歸母凈利潤16.68億元相比，股利支付率高達(dá)212%。

管理層拋四大行業(yè)反思

與年報一道，萬物云董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理朱保全還發(fā)了一份洋洋灑灑的致股東書，題為——時空在此交互。

朱保全稱，2022是一個形勢注定嚴(yán)峻的年份。經(jīng)過數(shù)年調(diào)控，開發(fā)商持續(xù)債務(wù)暴雷、新房銷售大幅度下跌。預(yù)期中從增量市場到存量市場的平滑轉(zhuǎn)換曲線，變得異常陡峭。放眼歷史，這種震蕩強度也殊為罕見。

而開發(fā)商，這個物業(yè)公司傳統(tǒng)的好客戶，一下子變得捉襟見肘，體現(xiàn)到財務(wù)報表上則是新開盤萎縮帶來的前介業(yè)務(wù)與案場業(yè)務(wù)大幅下滑（下半年尤甚）、新交付的開發(fā)商未售空置房帶來的物業(yè)費欠費增加以及其他關(guān)聯(lián)應(yīng)收賬款增加，代銷開發(fā)商車位資產(chǎn)這門看似不錯的生意一下子也冷靜了起來，而以上這些業(yè)務(wù)在物業(yè)公司的財務(wù)報表上都曾經(jīng)體現(xiàn)過不菲的毛利。

“時代的企業(yè)，必然得經(jīng)受住時代的洗禮。”朱保全指，如果不是地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬，或許物業(yè)行業(yè)還會躺在傳統(tǒng)收入結(jié)構(gòu)的溫柔鄉(xiāng)里，鐵一樣的事實擺在面前，只有做好基礎(chǔ)服務(wù)，贏得客戶口碑，才能在“長坡薄雪”的賽道上持久滾厚。開發(fā)商給物業(yè)企業(yè)帶來的問題，萬物云旗下業(yè)務(wù)同樣需要面對。

與此同時，萬物云管理層拋出四大行業(yè)反思。

一是獨立性反思——開發(fā)商依賴加劇行業(yè)波動。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國商品房銷售額同比下降26.7%，主要大客戶的遇冷對物企的增長、盈利、應(yīng)收賬款及現(xiàn)金流均帶來較大壓力。這會再次引發(fā)對物業(yè)企業(yè)擺脫開發(fā)商行業(yè)依賴以及推進(jìn)客戶多元化需要的第三方獨立性的思考。

二是并購反思——大規(guī)模并購累積經(jīng)營壓力。2022年，伴隨開發(fā)商景氣度持續(xù)下滑，物業(yè)行業(yè)估值中樞同步下移，行業(yè)增長模式遭受挑戰(zhàn)與質(zhì)疑，部分開發(fā)商出險導(dǎo)致了被并購物企的經(jīng)營波動和壞賬增加，對賬面的商譽帶來挑戰(zhàn)。

記者注意到，近幾年萬物云雖相對謹(jǐn)慎，但也完成了三單并購，賬上目前累積了37億元的商譽。2019年，公司完成對戴德梁行大中華區(qū)商業(yè)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備管理業(yè)務(wù)的并購整合后，成立商寫服務(wù)品牌“萬物梁行”。2021年，公司并購伯恩物業(yè)及陽光智博，隨后開始進(jìn)行整合工作。

三是增值服務(wù)反思。根據(jù)克而瑞對2022年上半年數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，物企的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)收入占比同比下降約4.9個百分點，部分物企非業(yè)主增值服務(wù)收入同比下降超50%?；陉P(guān)連方交易以及住宅物業(yè)區(qū)域優(yōu)勢所構(gòu)建的社區(qū)增值服務(wù)，兩個方面都值得反思。

四是關(guān)于物業(yè)行業(yè)的脆弱與韌性。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年物業(yè)行業(yè)平均市盈率超30倍，截至2022年底，行業(yè)平均市盈率下降至7倍，其中國資物管企業(yè)約為17.6倍，民企僅不足7倍。與關(guān)連方的業(yè)務(wù)來源單一，令相關(guān)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展缺少韌性。服務(wù)行業(yè)本身具備極強的剛需屬性，回歸業(yè)務(wù)本源，放棄高毛利思維，企業(yè)更應(yīng)把關(guān)注點放在建立客戶關(guān)系以及組織韌性上，在不確定的市場環(huán)境下穩(wěn)健增長，在復(fù)蘇的市場環(huán)境下抓住機會。

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