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“需求端的強(qiáng)度將決定整個(gè)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)，其中疫情影響、企業(yè)預(yù)期和擴(kuò)張意愿、租賃策略和頭部大廠退租又是影響整個(gè)需求側(cè)表現(xiàn)的四個(gè)核心因素?！?月28日，在對(duì)2023年第一季度北京辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行回顧和展望時(shí)，高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明指出，如果2023年市場(chǎng)需求如期恢復(fù)，則以上四點(diǎn)需要出現(xiàn)積極改善。

從高力國(guó)際監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年一季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量再度轉(zhuǎn)負(fù)，達(dá)到-6.1萬(wàn)平方米，主要集中在中關(guān)村和CBD子市場(chǎng)，分別為-3.3萬(wàn)和-2.2萬(wàn)平方米。在一季度核心甲級(jí)市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)的情況下，空置率環(huán)比上升0.9%達(dá)到16.9%，凈有效租金環(huán)比降低0.7%至328.8元每月每平方米。

對(duì)此，高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，麗澤市場(chǎng)一季度實(shí)現(xiàn)了1.6萬(wàn)平方米的去化，依然是市場(chǎng)唯一的熱點(diǎn)區(qū)域，這是麗澤商務(wù)區(qū)連續(xù)9個(gè)季度持續(xù)去化，其空置率環(huán)比下降1.6%至35.1%，凈有效租金保持穩(wěn)定。一季度望京酒仙橋和中關(guān)村的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金降幅較大，環(huán)比降幅分別達(dá)到2.5%和1.4%，其中望京酒仙橋同比去年一季度降幅達(dá)到13%。

在高力國(guó)際看來(lái)，從一季度的北京市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，基本上疫情影響已經(jīng)消散。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)步恢復(fù)，助企紓困政策的不斷發(fā)酵，企業(yè)信心將逐步改善，其擴(kuò)張意愿也會(huì)逐步增強(qiáng)。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和企業(yè)報(bào)表的不斷修復(fù)，企業(yè)的承租能力也將增強(qiáng)，更有利于成交轉(zhuǎn)化率的提升。

不過(guò)，陸明也指出，由于政策效果的滯后性，這些變化大概率會(huì)在今年下半年出現(xiàn)明顯改善。至于頭部互聯(lián)網(wǎng)大廠退租的影響，將會(huì)貫穿整個(gè)2023年。因此，高力國(guó)際認(rèn)為，全年需求側(cè)的表現(xiàn)大概率是結(jié)構(gòu)性的溫和復(fù)蘇，不太可能恢復(fù)到疫情前的凈吸納量水平。

“如果新增供應(yīng)項(xiàng)目未能如期入市，退租現(xiàn)象得到緩解，新增需求穩(wěn)步恢復(fù)，高力國(guó)際預(yù)測(cè)年度市場(chǎng)空置率不會(huì)突破2020年19.4%的前期高點(diǎn)，反之則空置率創(chuàng)新高。”陸明表示，隨著核心產(chǎn)業(yè)辦公面積調(diào)整在2023年結(jié)束，2024年的整體甲級(jí)市場(chǎng)才有可能重新回到去化周期。2023年的市場(chǎng)主旋律是，在總需求不足的前提下，如何降低業(yè)主和租戶的租金預(yù)期差距，這也是市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)成功去化的關(guān)鍵。

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