3月以來,多地調(diào)整購房政策,進一步下調(diào)首套房貸利率、放松限購。其中,省會城市沈陽于3月28日宣布,下調(diào)首套房貸利率至3.8%,支持公寓類非住宅去庫存,優(yōu)化限購區(qū)域,引發(fā)市場關(guān)注。
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對此,業(yè)內(nèi)人士表示,此次沈陽適度放松限購,有利于進一步帶動購房者入市,緩和短期市場下行壓力。
優(yōu)化限購區(qū)域,首套房貸利率下調(diào)至3.8%
3月28日,據(jù)沈陽市房產(chǎn)局消息,沈陽市房產(chǎn)局、沈陽市自然資源局發(fā)布《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(簡稱“《通知》”),涉及科學安排土地供應、調(diào)整首套房貸利率、支持公寓類非住宅去庫存等五條措施。
《通知》明確,實施首套個人住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機制。按照人民銀行、銀保監(jiān)會《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》要求,二季度起新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率下限由一季度的LPR-40BP調(diào)整為LPR-50BP,即由3.9%降至3.8%。此項規(guī)定自4月1日起至6月30日有效。
在限購方面,《通知》指出,優(yōu)化限購區(qū)域。繼續(xù)對和平、沈河、鐵西、皇姑、大東、于洪等六區(qū)(不含二環(huán)外)實施限購政策。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,從此次新政來看,沈陽繼續(xù)對上述六區(qū)實施限購政策,這意味著沈陽的二環(huán)外或郊區(qū)市場不再限購。沈陽對限購政策進行了放松,進一步說明當?shù)卣畬τ谫彿啃枨蟮闹С帧Mㄟ^放松限購,有助于進一步促進購房需求的釋放。
“在優(yōu)化限購的同時,沈陽還采取下調(diào)首套房貸利率等舉措,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,具有積極的信號意義,也說明二季度部分城市將會繼續(xù)在寬松方面加碼?!眹儡S進補充說。
庫存量較大、市場活躍度不足,限購政策仍有放松空間
回顧2022年,受到疫情反復、房地產(chǎn)行業(yè)下行等多種因素的影響,沈陽樓市遇冷。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2022年,沈陽商品住宅成交面積為747.6萬平方米,同比下降超四成。從房價來看,根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù),2022年,沈陽新建住宅價格累計下跌1.13%,年內(nèi)有9個月價格環(huán)比下跌;二手住宅價格累計下跌6.14%,單月價格環(huán)比連續(xù)16個月下跌,市場預期整體偏弱。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示,2022年,沈陽兩次放松限購。其中,2022年4月份,沈陽對非當?shù)貞艏用褓彿糠潘上拶?,在限購區(qū)域購房不再需要提供個人所得稅或社保證明;同年5月份,對多孩家庭放寬購房政策,可在限購區(qū)域購買第三套商品房。除此之外,2022年,沈陽還從放松限貸政策、調(diào)整公積金政策、發(fā)放購房補貼、開展房交會等多方面促進住房需求釋放。但是,在疫情反復、購房者對期房爛尾的擔憂等多種因素影響下,沈陽樓市的銷售規(guī)模保持在低位,需求端低迷態(tài)勢尚未根本扭轉(zhuǎn)。
今年以來,沈陽商品住宅成交面積逐漸增長,但新房、二手房價格均延續(xù)下跌態(tài)勢。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2023年1-2月,沈陽商品住宅成交面積為87.7萬平方米,同比下降近四成,市場整體仍在低位運行。其中,1月份,受到春節(jié)假期等因素的影響,市場供需兩端持續(xù)走弱,沈陽商品住宅成交面積環(huán)比繼續(xù)下行。春節(jié)后,房企推盤力度加大,供應量增加明顯,疊加2月沈陽下調(diào)首套房貸利率至3.9%,前期積壓的住房需求入市,帶動市場活躍度有所回升;2月份,沈陽商品住宅成交面積環(huán)比、同比均出現(xiàn)增長,環(huán)比增長超30%,但成交規(guī)模仍處于低位。
在價格方面,根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù),2023年1-2月,沈陽新建住宅價格累計下跌0.14%,二手房價格累計下跌0.82%。其中,2月份,沈陽新房、二手房價格環(huán)比分別下跌0.05%、0.41%。
而從庫存來看,沈陽商品住宅的庫存量依然較高。據(jù)沈陽中原研究部統(tǒng)計,截至3月26日,沈陽商品住宅庫存量為1322萬平方米,去化周期約為26個月。
陳文靜認為,今年3月以來,在前期積壓需求進一步釋放帶動下,沈陽新房周度成交規(guī)模整體保持回升態(tài)勢,但在價格下跌預期、庫存量較大、居民收入預期未見明顯修復等因素的影響下,市場活躍度持續(xù)性漸顯不足,市場調(diào)整壓力仍較大。此次沈陽再次下調(diào)首套房貸利率至3.8%,限購范圍也有所收窄。政策放松有利于進一步帶動購房者入市,緩和短期市場下行壓力。不過,從整體來看,購房者入市信心的修復仍需要時間,未來沈陽限購政策仍有進一步放松空間,需求端政策有望繼續(xù)改善,促進沈陽房地產(chǎn)市場逐漸企穩(wěn)恢復。
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