記者孔海麗 北京報(bào)道
3月30日,自然資源部網(wǎng)站披露了《自然資源部、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》),《通知》指出,兩部門(mén)決定深化不動(dòng)產(chǎn)登記和金融便民利企合作,協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”,實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型全覆蓋,常態(tài)化開(kāi)展“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)。
《通知》強(qiáng)調(diào),各級(jí)自然資源主管部門(mén)、銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要高度重視,提高政治站位,將做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”作為當(dāng)前加快推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步回升的重要舉措之一。
【資料圖】
何為“帶押過(guò)戶(hù)”?
“帶押過(guò)戶(hù)”是指依據(jù)《民法典》第四百零六條“抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定”的規(guī)定,在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí),無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷(xiāo)抵押登記,即可完成過(guò)戶(hù)、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù),實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。
“帶押過(guò)戶(hù)”主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款,且按揭貸款當(dāng)前無(wú)逾期。
自二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式去年被首次提出以來(lái),現(xiàn)在已經(jīng)在全國(guó)多個(gè)省市推行。截至當(dāng)前,據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì),全國(guó)已經(jīng)有33個(gè)省市正式發(fā)文推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”。
目前,地方在實(shí)踐探索中,主要形成了三種“帶押過(guò)戶(hù)”模式。
模式一是新舊抵押權(quán)組合模式。通過(guò)借新貸、還舊貸無(wú)縫銜接,實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶(hù)”。買(mǎi)賣(mài)雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致,約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。
模式二指的是新舊抵押權(quán)分段模式。通過(guò)借新貸、過(guò)戶(hù)后還舊貸,實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶(hù)”。買(mǎi)賣(mài)雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致,約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等,賣(mài)方貸款結(jié)清后及時(shí)辦理舊抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。
模式三則是抵押權(quán)變更模式。通過(guò)抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶(hù)”。買(mǎi)賣(mài)雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致,約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,從各地實(shí)際推進(jìn)情況看,帶押過(guò)戶(hù)使得二手房的交易成本明顯降低。
舉例來(lái)講,按100萬(wàn)元總價(jià)的房子計(jì)算,購(gòu)房者一般貸款金額約為70萬(wàn)元,假設(shè)購(gòu)房者的貸款本金余額為50萬(wàn)元。如果按照過(guò)去的交易模式,其需要先籌集50萬(wàn)金額才可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而按照現(xiàn)在的政策,這50萬(wàn)元的提前支付成本可以省略,有效加快了二手房交易速度。
“該政策對(duì)于盤(pán)后二手房市場(chǎng)、以二手房帶動(dòng)一手房交易等都具有積極的作用。近期各地二手房的交易復(fù)蘇,也有一部分原因和此類(lèi)政策的推進(jìn)有關(guān)系?!眹?yán)躍進(jìn)分析說(shuō)。
常態(tài)化開(kāi)展“帶押過(guò)戶(hù)”
《通知》強(qiáng)調(diào),要以點(diǎn)帶面,積極做好“帶押過(guò)戶(hù)”;因地制宜,確定“帶押過(guò)戶(hù)”模式;化協(xié)同,提升便利化服務(wù)水平;加強(qiáng)組織,防范各類(lèi)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
《通知》要求,各地要在已有工作的基礎(chǔ)上,根據(jù)當(dāng)?shù)亍皫а哼^(guò)戶(hù)”推行情況、模式及配套措施情況,深入探索,以點(diǎn)帶面,積極做好“帶押過(guò)戶(hù)”。要推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn),并逐步向其他市縣拓展;要推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn),并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展;要推動(dòng)住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn),并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)拓展。實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型全覆蓋,常態(tài)化開(kāi)展“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為,本次聯(lián)合發(fā)文,是“帶押過(guò)戶(hù)”模式進(jìn)一步全國(guó)推廣的重要政策導(dǎo)向,首次由中央端提出也展現(xiàn)了對(duì)這一模式的認(rèn)可和全國(guó)推行的決心。
陳霄指出,本次《通知》提到推動(dòng)“帶押過(guò)戶(hù)”從住宅不動(dòng)產(chǎn)逐步向工業(yè)、商業(yè)等領(lǐng)域拓展,是較為新穎的探索,當(dāng)前城市提出的“帶押過(guò)戶(hù)”主要是以二手住宅市場(chǎng)為主力戰(zhàn)場(chǎng)推進(jìn),而此后在住宅市場(chǎng)充分實(shí)行后將逐步向其他業(yè)態(tài)領(lǐng)域推廣,擴(kuò)大了“帶押過(guò)戶(hù)”的適用面,更加具有全面性。
《通知》明確,各地要結(jié)合本地實(shí)際,確定適宜的辦理模式,并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。在已經(jīng)形成的“帶押過(guò)戶(hù)”模式中,尤其買(mǎi)賣(mài)雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù),鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記,通過(guò)預(yù)告登記制度,防止“一房二賣(mài)”,防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益,保障金融安全。
“各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)業(yè)務(wù)協(xié)同,推進(jìn)登記金融系統(tǒng)融合,優(yōu)化工作流程,實(shí)時(shí)共享信息,精簡(jiǎn)辦事材料,努力實(shí)現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無(wú)縫銜接,切實(shí)便民利企?!薄锻ㄖ愤M(jìn)一步指出,鼓勵(lì)建立跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款協(xié)同機(jī)制,進(jìn)一步探索不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)“總對(duì)總”業(yè)務(wù)和系統(tǒng)對(duì)接方式。
陳霄補(bǔ)充說(shuō),對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,“帶押過(guò)戶(hù)”模式的實(shí)施,提升了二手房交易效率,縮短了交易時(shí)間和交易成本,提高了二手房市場(chǎng)的流通性,有利于激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,提振房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度。
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