今年一季度土地市場復(fù)蘇明顯，多城的土拍中出現(xiàn)觸項搖號、溢價率提升以及幾十家企業(yè)競爭一宗地塊的現(xiàn)象。在集中供地的22城中，地價觸頂?shù)貕K占比提升12個百分點，溢價成交地塊占比提升7個百分點，流拍(含撤牌、流拍等)降低15個百分點。

不過，受到供應(yīng)規(guī)模下降等影響，一季度土地成交規(guī)模較去年同期仍有一定差距。土地市場呈現(xiàn)分化局面，在熱點城市已出現(xiàn)民企拿地的身影，但也有部分地區(qū)仍是地方企業(yè)進場托底。在業(yè)內(nèi)人看來，土拍熱度與樓市回暖程度高度相關(guān)，且目前推出的地塊多以核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊為主，多頻少量優(yōu)質(zhì)地塊將持續(xù)支撐著土地市場回溫；未來集中供地、分散出讓將成為主流。

在集中供地的22城中，溢價成交地塊占比提升7個百分點。資料圖片

(相關(guān)資料圖)

百強房企一季度拿地額1930億

1-3月份，TOP100企業(yè)拿地總額1930.0億元，雖然拿地規(guī)模同比下降15%，但是降幅繼續(xù)收窄；TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為50.39%。

與此同時，從一季度溢價率與流拍率來看，房企拿地?zé)崆樯仙?，流拍現(xiàn)象好轉(zhuǎn)。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國主要地級市溢價率為5.46%，較去年一季度上升1.29個百分點；流拍率為17.71%，較去年一季度下降4.86個百分點。值得關(guān)注的是，二線城市一季度更加受到房企的青睞，呈現(xiàn)高溢價低流拍趨勢。

實行集中供地的22城是土地市場的風(fēng)向標。從22城一季度土地市場來看，供地也在減量，但是地塊更為優(yōu)質(zhì)。其中，多地繼續(xù)加大核心區(qū)土地供應(yīng)力度，這也導(dǎo)致北京、成都、廣州、杭州、合肥、青島、上海、蘇州、無錫、長沙等城市推出樓面均價高于去年同期。據(jù)中指研究統(tǒng)計，22城中，地價觸頂?shù)貕K占比提升12個百分點，溢價成交地塊占比提升7個百分點，廣義流拍(含撤牌、流拍等)降低15個百分點。

事實上，一季度土拍熱度明顯回升更多體現(xiàn)在核心城市。對此，中指研究院土地市場研究負責(zé)人張凱表示，2023年以來，隨著經(jīng)濟預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)政策進一步顯效，多地樓市活躍度有所提升，北京、杭州等核心城市土拍市場升溫，部分地塊競爭激烈。

比如2月21日，在杭州今年第一輪土拍中，13宗涉宅地塊有8宗地塊報價觸頂。不僅如此，蕭山市北地塊吸引了60家房企進行爭奪，創(chuàng)下杭州單一地塊參拍房企數(shù)量的新高。3月29日，杭州今年第二批次集中供地順利完成。從成交結(jié)果來看，10宗涉宅地塊中，6宗地塊觸頂搖號成交。

值得一提的是，3月23日，北京朱辛莊0028地塊吸引42家房企及聯(lián)合體報名，企業(yè)參拍意愿較強，不僅成交價格觸頂，42家房企參與搖號大戰(zhàn)，中簽率僅2.38%，成為北京史上最“熱”地塊。

在張凱看來，部分城市土地市場升溫的背后折射出房企對熱點城市后市的看好，同時在去年土地縮量的情況下，房企補庫存意愿有所加強，但當(dāng)前市場熱度僅限于熱點城市，持續(xù)性及覆蓋面仍待觀察。

2023年一季度熱點一二線城市土拍結(jié)果

圖/中指研究院

多地民營房企積極“補倉”

從新增貨值來看，綠城中國、華潤置地、龍湖集團占據(jù)今年一季度榜單前三位。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，綠城中國以累計新增貨值205億元占據(jù)榜單第一；華潤置地、龍湖集團緊隨其后，累計新增貨值規(guī)模分別為197億元和182億元。

值得關(guān)注的是，3月31日，龍湖在深圳一舉拿下兩宗地塊。對此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為，龍湖成為深圳首場土拍最大的贏家，以24.04億元斬獲了兩宗地塊，其中，光明馬田地塊有7家企業(yè)參與搖號，成為全場最熱門地塊，最終花落龍湖。

事實上，自今年2月份起，民營房企拿地積極性顯著上升。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析，1月份拿地金額T0P15榜單中無民營房企身影，且城投企業(yè)較多；2-3月份民營房企占比份額開始上升，預(yù)計隨著銷售市場的逐步回暖，房企資金流動性壓力獲進一步緩解，民營房企占比份額有望繼續(xù)提升，城投占比逐步降低。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月份，民營企業(yè)拿地金額占比較去年同期增長有明顯增長。在城市基本面較強的支撐下，房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)預(yù)期增強，民營企業(yè)拿地情緒較高。以杭州今年兩次土拍為例，參拍企業(yè)均在50家以上，其中參拍民企數(shù)量占比近一半，同時民企拿地金額占比達57.9%，較2022年提升8.8個百分點；南京土拍民企拿地金額占比亦有所提高，民企拿地金額占比達26.9%，較2022年提升17.2個百分點；另外，三四線城市中，高溢價地塊也多為民企摘取。

在北京42家房企及聯(lián)合體競爭的朱辛莊0028地塊，也不乏有龍湖、碧桂園、路勁、金地等民企參與。而且，合肥市2023年首批推出的6宗宅地，共吸引了40余家房企報名，其中民企占比達到55%左右，如龍湖、置地、偉星等，土拍當(dāng)天有5宗地塊價格觸頂。

由此可見，在核心城市的土地市場，不再只是國企和央企的“獨角戲”。從龍湖接連拿下兩宗地塊，說明部分民營房企已經(jīng)走出了困境，正在開始恢復(fù)活力，由此帶動土地市場的復(fù)蘇。對此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，隨著優(yōu)質(zhì)民企資產(chǎn)負債表修復(fù)以及市場企穩(wěn)，龍頭民企趨于穩(wěn)定，開始拿地補庫存。

集中供地、分散出讓成主流

與往年相比，今年的土地供應(yīng)也發(fā)生了變化。據(jù)中指研究統(tǒng)計，從已經(jīng)公布2023年供地計劃的7個城市來看，弱能級城市大幅削減供地量，其中長春同比減量45%，重慶中心城區(qū)同比減量60%。

不容忽視的是，當(dāng)前土地市場的熱度也在進一步分化，高能級城市及長三角等熱點城市熱度較高，弱二線城市延續(xù)底價成交。雖然在杭州、南京等地民企參與積極性較高，但是在北京、深圳、成都、蘇州等地土地成交仍以央國企為主，廣州、天津、鄭州市場因為熱度不足，仍是地方國資進場托底。

綜合來看，張凱認為，全國土拍市場仍低迷，為此，弱能級城市縮減2023年供地量。不過，在近期銷售持續(xù)復(fù)蘇下，熱點城市的熱點地塊受到房企追捧，也出現(xiàn)弱能級城市郊區(qū)地塊“回爐”降價。近期市場復(fù)蘇疊加土拍熱度提升，或?qū)⒂绊憳鞘兴山壵叩倪M一步出臺，土拍熱度持續(xù)性有待觀察。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士認為，一季度受到供應(yīng)規(guī)模下降的影響，成交規(guī)模較去年同期仍有一定差距；預(yù)計隨著接下來土地供應(yīng)閘門進一步放開以及房企資金情況改善，土地成交有望在二季度扭轉(zhuǎn)同比下滑局勢。

對于土拍熱度是否能延續(xù)，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，這與樓市回暖程度高度相關(guān)。他表示，在房企流動性偏緊、三四線城市庫存壓力尚未明顯緩解的當(dāng)下，房企聚焦高能級城市仍是“上上之選”。從今年預(yù)供地的變化來看，未來集中供地、分散拍賣將是主流。一方面是緩解企業(yè)拿地資金密集帶來的壓力，刺激更多房企參與到土地市場；另一方面也讓企業(yè)有更多的選擇空間和投資安排。從目前推出的地塊來看，多以核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊為主，多頻少量優(yōu)質(zhì)地塊將持續(xù)帶動土拍熱度，支撐土地市場持續(xù)回溫。

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