記者董紅艷李貝貝北京報道

【資料圖】

成都樓市的獨立行情還在繼續(xù)，二手房的表現(xiàn)甚至趕超北京等一線城市。數(shù)據(jù)顯示，成都二手房3月的成交量接近3萬套，領跑全國，而與此同時，成都二手房和新房的價格持續(xù)上漲，已經(jīng)連續(xù)領漲了一年。

對此，4月6日，58安居客研究院分析師鄧娟向《》記者表示，政策不大變情況下，短期內二手房成交量大概率還會在一段時間內處于高位。而新房方面，從3月土地成交情況來看，市場開始從供應端復蘇，新房市場短期內大概率還是會呈現(xiàn)“量價齊漲”走勢。二手房方面，在“高利率站崗”的購房者換房完畢后，應當考慮通過政策來刺激后續(xù)購房需求的持續(xù)釋放。同時，在面對新房趨大的面積、高昂的總價，以及“房價收入比”差異漸大的情況下，應當給剛需購房者預留更多的置業(yè)空間。

二手房成交量火爆

近幾個月來，成都二手房成交量一路攀升。據(jù)成都住建局數(shù)據(jù)，2023年1月成都二手住宅成交套數(shù)為10162套，2月成交套數(shù)為19061套，3月成交量更是飆升到了28188套，接近3萬套。2023年第一季度，成都二手房成交量已經(jīng)超過5.7萬套。

二手房成交量激增的同時，二手房掛牌量也出現(xiàn)了大幅上漲。記者注意到，近幾個月來，成都二手房總掛牌量位居全國前列。鏈家房源信息顯示，截至2023年4月6日，成都在售二手房達到187842套。對此，鄧娟指出，成都掛牌量高達18萬套的原因是部分業(yè)主“高利率站崗”，政策寬松和利率下調后希望通過置換房源來降低利率和月供。同時，鄧娟指出成都二手房交易量的激增也與二手房“帶押過戶”、二手房交易稅費降低等政策相關。

記者了解到，目前成都首套房利率低至4.1%，但是此前的大部分首套房的貸款利率則多超過5%，甚至超過6%，每月月供壓力較大。高利率購房者進行房產置換，在“帶押過戶”的模式下，能夠快速地將已有的高利率房產過戶給買家，并快速進行新的二手房購置，而新購置的二手房則將按照目前的較低房貸利率執(zhí)行。

成都二手房成交量的活躍，還體現(xiàn)在二手房成交量相比新房成交量要多很多，成都樓市儼然已經(jīng)是“二手房的天下”。成都房產中介李爽(化名)告訴《》記者，目前成都的二手房供應數(shù)量比新房供應量要大很多，從九幾年的到一幾年建成的都很多。而新房在各個區(qū)都有分布，但是主城區(qū)成熟地段基本上土地都已經(jīng)開發(fā)了，新盤比較少，新房供應多集中在郊區(qū)，并且較為偏向改善型，戶型較大。

對此，鄧娟分析指出，剛需購房者對于公共通勤有更高需求，更傾向于在中心城區(qū)置業(yè)，但新房的大面積和高總價促使剛需家庭更多考慮面積較小總價較低的二手房。

剛需購房者周競(化名)，在成都看了兩個月的二手房也沒能看到合適的。4月6日，周競向《》記者透露，目前總的購房預算為150萬元，去看了東四環(huán)大面區(qū)域的多個二手房，但是感覺每個小區(qū)都不“安逸”，而同區(qū)域的新房又買不起，溫江、新都等區(qū)域感覺也太遙遠了。甚至想等明年去抄底，“說不定明年樓市會降價甩賣”。

不過，需要指出的是，雖然新房成交占比較少，但是成都新房的成交也還是十分活躍，部分地區(qū)的新房供應大有“僧多肉少”的態(tài)勢。購房者李傲(化名)告訴記者，好一點位置都被開發(fā)完了，新房太少了，搶不到。而據(jù)李爽介紹，高新西區(qū)目前在售的僅有一個樓盤，其他的樓盤現(xiàn)在都還處于停工狀態(tài)。3月份天府新區(qū)的天府半島僅僅180套房源，就吸引了5萬多人搖號爭搶。

持續(xù)漲價

交易量激增的同時，成都新房和二手房的價格也在持續(xù)上漲。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年2月成都新房價格同比上漲8.6%，二手房價格同比上漲9.2%，漲幅均位居70城第一位；2023年2月成都新房價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅位居前列，二手房價格環(huán)比1%，和上海并列第一位。

鄧娟認為，整體看來，成都的人口增長和經(jīng)濟增長給房價的上漲帶來了動力。人口流入與房價增長呈正相關。成都作為西部中心城市，具有對周邊中小城市及西部大城市的“虹吸效應”。

據(jù)成都統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2022年末，成都市常住人口增加至2126.8萬人。成都的人口規(guī)模已經(jīng)與一線城市人口比肩，遠遠超過武漢、西安、鄭州等二線城市的人口規(guī)模。2023年成都實現(xiàn)GDP金額20817.5億元，按常住人口計算，人均地區(qū)生產總值98149元，增長2.0%。

鄧娟認為，在此背景之下，成都的房價具有一定的上漲空間?！俺啥糋DP總量連續(xù)多年穩(wěn)居新一線15城上游位置，但是截至3月底，成都整體在線均價約為16103元/平方米，房價水平還處于中下游位置。具體看來，成都三個圈層的房價差異較大，雖然主城區(qū)每平方米單價已經(jīng)超過2萬元，甚至超過3萬元，但是中心城區(qū)的青白江3月區(qū)域均價僅約為8660元/平方米，遠郊區(qū)域大多區(qū)域單價還在1萬元以下?！编嚲攴治鲋赋?。

那未來二手房、新房市場將會有怎樣的走向？鄧娟認為，政策不大變情況下，短期內二手房成交量大概率還會在一段時間內處于高位。而新房方面，從3月土地成交情況來看，市場開始從供應端復蘇，新房市場短期內大概率還是會呈現(xiàn)“量價齊漲”走勢。

據(jù)悉，2023年3月進行的成都本年度第二場土拍，依然保持著較高的熱度，拍賣的三宗地塊全部觸頂成交，由房企搖號競得，并均保持著14%以上的溢價率。

對于未來的政策導向，鄧娟建議，二手房方面，在曾經(jīng)“高利率站崗”的購房者換房完畢后，應當考慮通過政策作為抓手來刺激后續(xù)購房需求的持續(xù)釋放。同時，面對新房趨大的面積、高昂的總價，以及當下“房價收入比”差異漸大情況下，應當考慮給剛需再多留一點置業(yè)空間。

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