成都甲級寫字樓市場

市場趨勢性回暖，但觀望情緒仍在持續(xù)

(資料圖片)

疫情三年疊加國際戰(zhàn)爭和通脹壓力，2022年經(jīng)歷了不平凡的一年。隨著疫情政策的放開，二十大以及兩會的召開，群眾對于2023年的經(jīng)濟發(fā)展充滿了期待。作為開局的第一季度，市場處于趨勢性回暖中，寫字樓到訪量增加，但觀望情緒仍在持續(xù)。

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市場回顧

從需求來看，本季度因新增租賃需求不足，且部分企業(yè)大面積退租搬至自用辦公樓宇，凈吸納量為-29,000㎡。

從租金來看，一季度新增租賃成交的客戶以小面積為主，還有一部分出于性價比的考慮而搬遷升級到其他項目，客戶對價格的敏感度仍然較高，本季度租金同樣本環(huán)比下降0.6個百分點至100.3元/㎡/月。

從空置率方面來看，環(huán)比上升0.7個百分點至23.4%。本季度無新項目入市，全市甲級寫字樓存量保持在375.7萬㎡。

成都甲級寫字樓租金（元每平方米每月）&空置率

從成交行業(yè)來看，金融、互聯(lián)網(wǎng)軟件及服務、能源化工為本季前三大需求來源：金融（20.6%）、互聯(lián)網(wǎng)軟件和服務（18.8%），能源化工（11.9%）。其中金融行業(yè)中，表現(xiàn)突出的主要是促進投資和消費的證券、基金以及投資機構，互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務表現(xiàn)突出的主要是與促進消費相關的直播行業(yè)以及與建設“數(shù)字城市”相關的智能化科技公司，新能源亦是在國家政策鼓勵下表現(xiàn)較為突出的行業(yè)。

從成交面積來看，300㎡以下的小面積成交占比近40%，說明市場恢復初期，人們的投資情緒仍趨于保守。1000㎡及以上的中大面積成交以互聯(lián)網(wǎng)軟件及服務、房地產(chǎn)和能源化工為需求主力；1000㎡以下的租賃成交以金融、互聯(lián)網(wǎng)軟件及服務、專業(yè)服務為主要需求來源。

從租賃動機來看，以原有企業(yè)的內生性需求為主，搬遷、擴租占比超50%，新增租賃需求相對不足。

從成交區(qū)域來看，天府廣場與金融城子市場成交相對活躍，此外成華子市場在一季度的大面積租賃上亦表現(xiàn)突出。

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未來展望

未來三年預計將迎來經(jīng)濟的持續(xù)復蘇，辦公樓供應和需求預計也將會實現(xiàn)雙增長

新增供應、凈吸納量、空置率以及平均賬面租金

2022年成都成為全國第1個常住人口突破2100萬人、第3個經(jīng)濟總量突破2萬億元的副省級城市，連續(xù)14年位居“中國最具幸福感城市”第1名。未來五年，成都的發(fā)展目標之一是地區(qū)生產(chǎn)總值突破3萬億元。按照此發(fā)展目標，未來5年成都經(jīng)濟平均增長速度超8.5%。

從供應來看，隨著經(jīng)濟的復蘇，未來項目預計會如期入市，截止2026年，成都甲級寫字樓供應預計達500萬平方米，在高供應壓力下，空置率預計有所提升。

從需求來看，隨著成都未來五年經(jīng)濟發(fā)展預期驅動下的招商引資力度的加強，結合成都現(xiàn)有的發(fā)展實力和城市能級，甲級寫字樓需求亦會進一步增長，且未來供應項目主要集中于東大街和金融城城市核心商圈。因此，需求的增長預期疊加高品質項目的入市，預計會一定程度帶動租金的增長。

2023年中國經(jīng)濟的增長目標是5%，政府鼓勵數(shù)字經(jīng)濟和民營經(jīng)濟的發(fā)展，同時采取積極的財政政策、稅費優(yōu)惠和政府投資來擴大國內需求。因此，隨著政策層面利好因素的逐漸釋放，市場情緒有望積極回歸。在此期間，業(yè)主方可提前儲備客戶，加強溝通，并梳理樓宇內可租賃空間，未雨綢繆?？蛻舴娇商崆版i定物業(yè)，在市場火熱前以更優(yōu)惠的價格獲取物業(yè)。

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