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貝殼研究院今日發(fā)布的報(bào)告顯示，一季度40個(gè)重點(diǎn)城市的住房租賃市場(chǎng)活躍度同比再次攀升，返城開工、新增到城市務(wù)工的新市民新增、換租租賃需求旺盛，租金上漲動(dòng)能總體不足，租金水平環(huán)比微漲但仍低于去年同期水平。預(yù)計(jì)二季度租賃市場(chǎng)活躍度同比提升，租金水平或?qū)⒊尸F(xiàn)穩(wěn)中微漲。

報(bào)告顯示，一季度全國(guó)重點(diǎn)40城租賃成交量同比增加14.7%。租賃市場(chǎng)成交主力仍然是兩居室，占比超過(guò)40%，其次為一居室，占比接近30%。春節(jié)后租賃“旺季”的月度峰值在2月顯現(xiàn)，相比去年來(lái)的更早。

住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)核心城市租金指數(shù)顯示，一季度重點(diǎn)40城住房租金綜合指數(shù)環(huán)比上漲0.43%。但與去年同期相比，住房租金水平下跌了4.7%。分城市來(lái)看，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度多數(shù)城市租賃市場(chǎng)活躍度同比升溫，但租金還未回升至去年同期水平。重點(diǎn)40城中，除北京、成都、武漢、南昌、寧波、南寧外，其余34個(gè)城市租賃成交量同比增加。

分能級(jí)城市來(lái)看，一季度一線城市租金均環(huán)比上漲，但除北京外低于去年同期水平；二線城市租金以下跌為主，且多數(shù)未達(dá)到去年同期水平，住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)40城中僅有天津、青島、西安、成都和東莞5個(gè)城市住房租金上漲，其余城市住房租金均下跌；三線城市一季度住房租金呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)40城中10個(gè)三線城市，銀川、廊坊、太原、蘭州、南寧和煙臺(tái)租金微漲，常州、惠州、呼和浩特和貴陽(yáng)租金微跌。與去年同期相比，銀川住房租金同比上漲，其余城市下跌，其中廊坊住房租金跌幅為10.85%。

報(bào)告指出，一季度，大城市新市民、青年人住房問(wèn)題仍是政策關(guān)注重點(diǎn)，租購(gòu)并舉戰(zhàn)略將繼續(xù)深化，租賃市場(chǎng)的支持及規(guī)范政策將陸續(xù)出臺(tái)。央行、銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，對(duì)住房租賃的金融支持力度很大，重點(diǎn)培育發(fā)展重資產(chǎn)模式的住房租賃項(xiàng)目。各地政策主要是供需兩端發(fā)力，通過(guò)公積金支持、完善保租房及監(jiān)管政策來(lái)保障新市民租房需求。

對(duì)于二季度住房租賃市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判，報(bào)告認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)行情主要受到以下兩方面因素的影響：一是經(jīng)濟(jì)基本面因素特別是就業(yè)和收入因素，二是供給因素如保障性租賃住房逐步入市。保租房入市一方面會(huì)大大增加住房租賃市場(chǎng)的供給，另一方面保租房對(duì)租金有較為嚴(yán)格的限制要求，因此保租房建設(shè)可能會(huì)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的整體租金水平產(chǎn)生一定的抑制作用。報(bào)告預(yù)測(cè)，二季度租賃市場(chǎng)活躍度同比提升，房屋出租難度有所下降，不過(guò)由于房源供應(yīng)量在隨之增加，租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化，租客對(duì)于租賃住房的選擇增多，預(yù)計(jì)租金水平或?qū)⒊尸F(xiàn)穩(wěn)中微漲。

從租賃市場(chǎng)的供應(yīng)趨勢(shì)來(lái)看，報(bào)告認(rèn)為，隨著保障性租賃住房相關(guān)政策的落地、金融支持力度增加，租賃市場(chǎng)上保障性租賃房源快速增加，同時(shí)受房地產(chǎn)交易市場(chǎng)以及房貸壓力的影響，更多的業(yè)主將閑置房源對(duì)外出租，整體租賃房源供給增加。從租賃市場(chǎng)需求端來(lái)看，據(jù)教育部預(yù)計(jì)2023屆全國(guó)普通高校畢業(yè)生規(guī)模達(dá)1158萬(wàn)人，同比增加82萬(wàn)人，畢業(yè)生總?cè)藬?shù)再創(chuàng)新高。5月將迎來(lái)畢業(yè)季租賃市場(chǎng)旺季，再加上一線及熱門二線城市租客停留在租賃市場(chǎng)時(shí)間拉長(zhǎng)，二季度大城市的租賃市場(chǎng)需求將保持旺盛。

報(bào)告建議，加快推動(dòng)地方住房租賃立法工作。建議地方租賃立法重點(diǎn)圍繞住房可住性標(biāo)準(zhǔn)、出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)（尤其關(guān)于住房改善和維修、租賃終止、轉(zhuǎn)租）、租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)監(jiān)管等方面進(jìn)行明確規(guī)定。在住房租賃立法層面，明確租賃經(jīng)紀(jì)、代管和包租三種經(jīng)營(yíng)模式的基本定義，區(qū)分其權(quán)利義務(wù)關(guān)系。統(tǒng)一地方監(jiān)管對(duì)于住房租賃經(jīng)營(yíng)模式的認(rèn)定，明確租賃代管模式為住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式之一。

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