李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)
日前,國家統(tǒng)計局發(fā)布最新的70城房價指數。3月份,70城新房價格指數環(huán)比上漲0.44%,這是自2021年9月份以來連續(xù)16個月負增長之后,連續(xù)2個月實現正增長。其中,一二三線城市3月份新房價格指數環(huán)比分別增長0.33%、0.56%和0.35%,一二線城市均連續(xù)3個月環(huán)比正增長。值得注意的是,二線、三四線城市房價漲幅明顯大于一線城市。
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主要原因在于,去年四季度以來,在調控政策松綁、需求端紓困方面,二三線城市對商品房市場的扶持力度均較一線城市大。比如,多數二線城市退出或收縮了限購政策的范圍,按揭利率下調幅度也比較大。
因此,在政策積極紓困需求端,疫情后積壓的購買力迅速釋放,剛需和換房需求形成有效循環(huán),預期有所改善等利好下,3月份商品房銷售迅速回升。中指院數據顯示,今年1-3月份,百強房企銷售額同比增長8.2%,其中3月份銷售額同環(huán)比分別上升24.6%和36.7%。3月份,30城新房成交面積同比增加43.6%,一線和三線城市回暖明顯,分別增長63%和53.3%。
從房價漲跌城市數量來看,3月份70城有64個城市新房價格指數環(huán)比上漲,比上月增加了9個;3月份二手住房價格指數有57個城市環(huán)比上漲,比2月份增加了17個。而2022年12月,新房和二手住房價格指數分別只有15個城市和7個城市環(huán)比上漲。從絕大多數城市房價下跌到絕大多數城市房價上漲,只用了一個季度,也說明房價急漲的態(tài)勢比較明顯。
事實上,從3月份一二三線城市新房價格指數環(huán)比0.3%-0.6%的較高漲幅來看,也有急漲的特征。筆者認為,主要原因在于需求在短期內迅速釋放。2-3月份,多重利好下積壓的需求急速釋放,超出了包括開發(fā)商在內的市場主體的預期。今年一季度商品房市場會慣性回升,各方對此都有預期,但考慮到經濟恢復基礎仍不牢固,各方的樂觀情緒是比較謹慎的。
因此,開發(fā)商一季度推新盤的節(jié)奏并不激進,甚至以緩推或消化存量為主。一季度銷售業(yè)績目標也相對保守。當購房需求快速釋放時,很多開發(fā)商存量貨值去化快,但增量貨值短期內難以補上來。在超額完成業(yè)績(一季度有的開發(fā)商完成全年40%左右的業(yè)績)的情況下,很多開發(fā)商收回了折扣優(yōu)惠,甚至采取漲價的策略,從而導致3月份新房價格指數快速反彈。
從房價漲幅居前的城市看,武漢、昆明、徐州、鄭州、南寧排在前五位,3月環(huán)比平均漲幅達到1.1%,都是前期房價下跌明顯、近期政策紓困非常積極,需求釋放比較充分的城市。再看二手房方面,3月份70城二手住房價格指數環(huán)比上漲0.26%,連續(xù)2個月環(huán)比上漲,其中一二三線城市分別上漲0.48%、0.32%和0.18%,一線城市二手住房價格指數漲幅明顯較大。
主要原因在于,一線城市存量市場特征明顯,且長期人口凈流入、年輕人較多,剛性需求集中。因此,房價仍在高位運行的情況下,對集中于二手住房市場的“中低價位、中小戶型”的房源需求量大。以廣州為例,一季度廣州二手住房交易中,總價300萬以下的房源成交占比達到65.7%,而600萬以上房源成交占比僅9.6%,中間300-600萬的房源交易占比24.7%。
另外,值得注意的是,3月份70城二手住房價格指數漲幅明顯低于新房漲幅,一方面是因為二手住房市場以剛需為主導,對房價較為敏感,前期連續(xù)17個月環(huán)比下跌(2021年8月至2022年12月),月平均跌幅高達0.3%,遠大于同期新房價格跌幅(0.18%),市場形成了跌價預期;另一方面,二手住房掛牌量迅速增長,3月份一二線城市掛牌量同比均增長50%左右。
此外,開發(fā)商資金鏈普遍緊張,去年以來各大房企在新推盤時,普遍采取貼著或低于周邊二手“次新房”(樓齡在5年以內)的價格策略。再加上,去年商品房供地、新開工大幅下降,各大城市新房在售庫存消化周期并不大,熱點城市普遍在18個月的警戒線左右。由此,導致新房價格在此輪回升中反彈幅度更大。不過,筆者認為,房價并不存在持續(xù)反彈的趨勢。
首先,成交量持續(xù)回升的動力不足。積壓的購房需求釋放后,近期商品房銷售量已有所下行。根據廣州貝殼研究院的數據,2月中下旬以來,廣州新房購房咨詢量環(huán)比連續(xù)6周下降;3月單盤平均認購25套,環(huán)比下降21%,單盤平均來訪量292組,同環(huán)比分別下降18%和16%。
近期,上海、深圳也呈現類似走勢,比如上海二手住房單周交易量從2月底的5800套/周降至3月底的4700套/周。其次,近期房價上漲,不管是開發(fā)商漲價或收回折扣優(yōu)惠,還是二手房業(yè)主提高掛牌價格,都可能導致購房者看房和買房的積極性下降。一方面,居民存在對房價下跌的預期,漲價就會“擊退”購買欲望;另一方面,剛需和改善主導的需求格局下,居民的房價預期和支付能力不支持房價上漲。因此,合理定價迎合市場預期仍舊是主旋律。
最后,房價穩(wěn)定的持續(xù)預期下,住房存量時代已經到來,二手住房掛牌量還會明顯增加,而且增長幅度將超過二手房交易規(guī)模,這是壓制房價漲幅的供給側因素。同時,在兼顧保交樓、穩(wěn)增長和促消費的框架下,各大城市新房開工和推盤量會增加,二季度及下半年新房供應也會明顯增加。重要的是,作為領頭羊的一線城市調控政策保持定力,有利于穩(wěn)定全國房價。
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