4月21日，《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（以下簡稱“最高法商品房問題批復”）公布，并自2023年4月20日起施行。

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對此，業(yè)內(nèi)人士表示，最高法商品房問題批復體現(xiàn)了優(yōu)先保護處于相對弱勢地位的房屋買受人（即購房者）的精神，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，從而也有利于社會穩(wěn)定發(fā)展。

亮點1：

“建設工程價款優(yōu)先受償權”優(yōu)于抵押權和其他債權

記者注意到，上述批復是由最高人民法院發(fā)給河南省高級人民法院的批復，其中提出，最高人民法院收到了河南省高級人民法院《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》，就在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關糾紛案件中涉及的“商品房消費者權利保護問題”，經(jīng)研究，做出相關批復。

最高法商品房問題批復指出，建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（簡稱《解釋一》）第三十六條的規(guī)定處理。

對此，中國政法大學兼職教授、北京市東元律師事務所副主任趙福偉律師介紹，《民法典》第八百零七條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款；發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。

《解釋一》第三十六條規(guī)定，承包人根據(jù)《民法典》第八百零七條規(guī)定享有的建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。

趙福偉表示，在現(xiàn)實社會當中，承包人通常因為種種原因而墊付大量工程款項，一旦工程款項不得支付，很有可能使其無法再正常經(jīng)營，不利于社會秩序的穩(wěn)定和經(jīng)濟的發(fā)展。此次最高法商品房問題批復就相關權利順位關系的確定指明了所適用的具體規(guī)定，符合法律保護勞動者利益的宗旨，不僅有利于承包人的經(jīng)營發(fā)展，客觀上也有利于保證建筑工人的勞動報酬穩(wěn)妥發(fā)放。

亮點2：

“房屋交付請求權”優(yōu)于“建設工程價款優(yōu)先受償權”

值得注意的是，雖然建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權，但其并非排在首位。

最高法商品房問題批復明確，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

在商品房預售制環(huán)境之下，由于開發(fā)商破產(chǎn)、開發(fā)商“一房多賣”等原因，購房人往往面臨錢、房兩空的風險。

北京市京師律師事務所范辰律師介紹，武漢大學法學教授、博士生導師孟勤國曾發(fā)表文章對相關問題作出解釋，“已備案購房人是樓盤開發(fā)的唯一弱勢群體，開發(fā)商主導樓盤開發(fā)，施工人、銀行、稅務局、其他債權人均為分享樓盤開發(fā)利益而來，均有迫使開發(fā)商就范的合同手段，唯有已備案購房人支付樓盤開發(fā)成本和利潤，交款后只能祈禱開發(fā)商有不挪用預售資金的良心；從利益平衡的社會正義出發(fā)，其他主體和已備案購房人之間出現(xiàn)利益沖突時，無疑應該絕對優(yōu)先保護已備案購房人?！?/p>

趙福偉表示，最高法商品房問題批復與孟勤國上述文章所體現(xiàn)的精神和要旨很多都是一致的，該批復的出臺，確立了商品房消費者的房屋交付請求權的優(yōu)先順位，對于保護購房人的居住利益具有很大利好。實際上，根據(jù)該批復，還有一項請求權也排在建設工程價款優(yōu)先受償權之前，那就是“價款返還請求權”。

亮點3：

若房屋無法交付，對“價款返還請求權”優(yōu)先予以支持

最高法商品房問題批復第三條指出，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

對此，北京大學法學院副院長薛軍認為，該條批復體現(xiàn)了優(yōu)先保護處于相對弱勢地位的房屋買受人的精神，有利于社會穩(wěn)定發(fā)展。但要注意，滿足該條批復需要以“房屋不能交付且無實際交付可能”為前提，對于“房屋不能交付、無實際交付可能”等標準的判斷，建議法院在今后的裁判過程中要考慮結(jié)合開發(fā)商、購房人等相關方面所處的實際環(huán)境、主觀目的等多方面因素，對于認定“房屋不能交付且無實際交付可能”的標準，最好作出進一步的明確。

從房地產(chǎn)行業(yè)角度來看，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次政策具有非常好的務實精神，對于各地2023年處理保交樓事件具有非常好的指導意義。在實際操作中，賠償或權益保護方面存在扯皮或含糊的內(nèi)容，過去在權益維護方面，主要把建筑商、工程商、設備商、材料商等排在前列。如今，對于購房者、退房者和建筑商等方面涉及權益優(yōu)先的問題，最高法已經(jīng)非常清晰地明確，購房者和退房者的權益應該受到優(yōu)先保護。從這個角度看，相關方面對購房者的保護力度要大于建筑企業(yè)。

嚴躍進指出，此次最高法商品房問題批復也有一些潛在的要求，比如說購房者本身需要全額交付購房款，這里的購房款可以理解為按揭貸款不能出現(xiàn)斷供；關于退房方面則需要認定房屋工程確實持續(xù)爛尾已經(jīng)沒有交付的條件。對于此類潛在的條件，也要求購房者充分理解，以更好掌握政策尺度、維護合法權益，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

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