截至4月21日,此前集中供地名單中的22城中有18城完成了2023年首輪供地,其中“觸頂”成交地塊占比達48%,合肥、成都、杭州、上海觸頂成交地塊占比均超六成。
(資料圖片僅供參考)
一掃之前的低迷,土地市場在今年首批次推地中看到了“隧道口的光亮”。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計,截至4月21日,此前集中供地名單中的22城中有18城完成了2023年首輪供地,其中“觸頂”成交地塊占比達48%,合肥、成都、杭州、上海觸頂成交地塊占比均超六成。
整體成交面回暖,房企之間的競爭也激烈許多。在廣州,番禺漢溪大道北側地塊競拍中,引得華潤置地、保利、招商等加入戰(zhàn)局;在上海,參與競拍的企業(yè)不再只是央國企,在超過50家參拍企業(yè)中,民營房企數(shù)量已經超過三分之一。
搶地現(xiàn)象再度出現(xiàn)、民營房企重新來襲,這印證了土地市場的熱度正在攀升的事實。與之并行的是,今年首季度,房地產市場也有回暖跡象,一線城市以及強二線城市表現(xiàn)亮眼。
積極因素正在催化,房地產行業(yè)能否借此回到穩(wěn)中向上的軌道,是各方關注的焦點。事實上,雖然房地產市場接收到了利好且逐步消化,但據(jù)記者調研發(fā)現(xiàn),市場參與方對后市審慎依舊。
短期來看,房企普遍預判今年市場規(guī)模將會進一步縮減;而今年年初土地市場的熱度也并非因為房企愿意放手一搏,而是追求更強的確定性導致房企對“靚地”更為追捧,從而推高了部分地塊的熱度。
因此,從當前的市場表現(xiàn)來看,房地產市場仍將保持“冷熱不均”的現(xiàn)狀。
搶地與回歸
目前,上海、深圳和廣州等一線城市首輪供地已經告一段落。這其中,上海有一地塊因質量不錯而成為“兵家必爭之地”。
公開信息顯示,上海今年首批供地共出讓19宗地塊,總成交金額約519億元,平均溢價率7.3%。其中,4宗地塊以底價成交,15宗地進入一次性報價。
上海這一輪供地,熱度攀升體現(xiàn)在許多方面。開拍之前,本輪供地的報名人數(shù)被稱為近六年最多。
從前期報名情況來看,上海今年首次集中供地吸引了超過50家房企參拍,其中有38家央國企、19家民營及外資房企。
不僅如此,上海不少地塊競拍過程也相當激烈。據(jù)此前消息,在龍聯(lián)路地塊的競拍過程中,由于參拍房企多達20家,超過了競價系統(tǒng)的承載能力,導致系統(tǒng)故障,最終歷時8個小時才成功拍出。
在上海這輪供地中,盡管國央企仍然是最大贏家,但民營房企也在逐步回歸的過程中。其中、龍湖以24.79億元斬獲了嘉定的一宗地塊;金地則以40.01億元落下兩子。
上海之外,也有一些熱點城市的土地市場重現(xiàn)火熱。
以合肥為例,在首輪出讓的13宗地塊中,共有5宗觸頂進入競品質階段,其中濱科城地塊總共有22家房企參與競爭。
廣州首輪供地一共出讓7宗地塊,其中3宗底價成交,4宗“熔斷”后進入搖號程序,總成交價為294.41億元。分地塊來看,廣州本輪集中供地也存在“冷熱不均”的情況。其中,既有被市屬或區(qū)屬國企例如廣東建工、增城城投托底拿下的地塊,也有被多家房企爭搶的地塊,例如荔灣羊城食品廠地塊以及番禺漢溪大道北側地塊。
深圳本輪供地也走少而精路線。在已經結束的首輪供地中,深圳5宗地塊吸引了超過20家房企參與,最終均成功出讓,攬金72億元,拿地企業(yè)不僅有國企央企,也有龍湖的身影。
審慎與突破
土地市場熱度攀升,是否意味著房地產行業(yè)已經走出低谷?這是近期市場最為關注的焦點問題。
事實上,如果放在全局的角度來看,全國市場整體土地成交量下行的趨勢仍未扭轉;房企搶地更有其現(xiàn)實原因,而且“挑肥揀瘦”的現(xiàn)象十分明顯,這些因素都說明,房地產市場審慎依舊。
中指研究院土地市場研究負責人張凱提供的數(shù)據(jù)指出,已公布2023年供地計劃的城市中,弱能級城市大幅削減供地量,其中長春同比減量45%,重慶中心城區(qū)同比減量60%。
張凱分析認為,從全國層面,土拍市場仍處低迷,弱能級城市縮減2023年供地量;此外,市場分化愈發(fā)明顯,熱點城市的熱點地塊受到房企追捧,弱能級城市郊區(qū)地塊回爐降價。
由此可見,土地市場的回歸并不完全意味著房企對后市樂觀,這從他們仍然傾向于確定性高的地塊,而且運營面上仍然審慎可見一斑。
一家近期入賬了多宗地塊的房企區(qū)域公司人士在接受記者采訪時表示,“拿到地我們也是高興的。如果不拿地,一大幫人怎么養(yǎng)?但我其實也在找別的機會,雖然我在的區(qū)域地塊多還能繼續(xù)干幾年,覺得可以熬一熬,但我覺得我們公司也不如外界看到的那么穩(wěn),還需要謹慎點?!?/p>
有實力拿地的房企尚且如此,其余房企的處境可以想象。一家中型房企的高管人士在分析市場表現(xiàn)時也并非十分樂觀,他預判,今年房地產市場規(guī)模將繼續(xù)走低,可能低于10萬億元。
在這種背景下,拿地、投資與融資等決策都必須小心抉擇。
一位龍頭房企人士在對記者分析市場環(huán)境時稱,“以前資金監(jiān)管比較松的時候,那些拿地的企業(yè)也不完全是考慮利潤率回報水平這些方面。有這塊地,不管是拿去融資還是去貸款,這個錢可以給到集團用,整個盤子就能轉起來,就還能維持下去。但現(xiàn)在不是了,現(xiàn)在資金監(jiān)管很透明,拿這塊地必須有錢賺才可以,不然賠本生意怎么做呢?”
時代已經不同,房企策略改變。土地市場的生意邏輯,沒有理由一成不變。
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