“您好，我們想咨詢一下租房?！币粋€(gè)工作日的下午，兩位年輕人走進(jìn)有巢國(guó)際公寓前臺(tái)，其中一位指著旁邊的朋友說(shuō)：“我是住在這里的，我朋友也想來(lái)看看?！?/p>

這座位于上海松江區(qū)泗涇的公寓，是華潤(rùn)置地2018年開(kāi)發(fā)的保障性租賃住房項(xiàng)目。有巢泗涇國(guó)際公寓同時(shí)也是首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)保租房REIT——華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的底層資產(chǎn)之一。華夏基金華潤(rùn)有巢REIT最近披露的一季報(bào)顯示，一季度現(xiàn)金分派率高達(dá)5.3%，遠(yuǎn)高于預(yù)期。近日，中國(guó)證券報(bào)記者走訪位于上海市松江區(qū)有巢泗涇國(guó)際公寓，實(shí)地探訪它的運(yùn)營(yíng)情況。

(資料圖片)

業(yè)內(nèi)人士表示，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT出租率穩(wěn)定，擴(kuò)募儲(chǔ)備豐富。作為我國(guó)住房供應(yīng)體系中的重要組成部分，保障性租賃住房對(duì)服務(wù)城市新市民，保障新青年住房需求等有重大意義。

業(yè)績(jī)大超預(yù)期

從上海虹橋機(jī)場(chǎng)出發(fā)，往西南方向驅(qū)車行進(jìn)半個(gè)多小時(shí)，就來(lái)到了泗涇。泗涇處于松江老城和上海市區(qū)的中間位置，是當(dāng)?shù)厝耸熘摹八恰薄滋欤藗冸x開(kāi)泗涇外出上班，到了傍晚下班回家的人們才把這里喚醒。有巢泗涇國(guó)際公寓就在9號(hào)線泗涇站兩公里外的地方。它同時(shí)也是首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)保租房REIT——華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的底層資產(chǎn)之一。

有巢泗涇國(guó)際公寓每棟樓有17層，從二層開(kāi)始，每層設(shè)有16-17間公寓。這些公寓分為三種戶型，開(kāi)間、一室一廳和兩室。房間內(nèi)部都配有現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的成套裝修，以及洗衣機(jī)、空調(diào)等基礎(chǔ)家電。據(jù)工作人員介紹，一間35平方米的開(kāi)間，月租金為2450元。這一價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)持平，記者查閱租房軟件發(fā)現(xiàn)，附近30平方米左右開(kāi)間租金多在2400元-2700元之間。

不過(guò)，與很多長(zhǎng)租公寓不同，有巢國(guó)際公寓整個(gè)項(xiàng)目的所有戶型都是朝南采光。工作人員介紹說(shuō)：“這在上海其實(shí)是比較難得的。上海很多住宅都是中間一條走廊，兩邊都有房間，所以會(huì)有一半的房間采光都不是特別好?！背酥?，小區(qū)西側(cè)、南側(cè)的底商有快餐店、便利店，小區(qū)里設(shè)有公共休閑區(qū)和健身房，能夠滿足居民的基本需求。

從國(guó)外成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)公寓REITs的平均派息率在2.5%到3.5%之間，美國(guó)最大公寓REIT——EQR的平均派息率也在3.7%到4%之間。最近披露的一季報(bào)中，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的一季度現(xiàn)金分派率高達(dá)5.3%，不僅遠(yuǎn)高于預(yù)期，也超出了EQR的派息率。

據(jù)工作人員介紹，部分原因在于，一季度期間底層資產(chǎn)的收支兩端運(yùn)營(yíng)情況較為理想。在收入端，出租率大幅超過(guò)預(yù)期。在成本端，運(yùn)管機(jī)構(gòu)通過(guò)精細(xì)化管理，令項(xiàng)目整體成本得到有效節(jié)約。

其中一項(xiàng)舉措是面向全體租客的“有巢APP”，有巢住房租賃(深圳)有限公司總經(jīng)理陳嘉介紹，“有巢APP”可以實(shí)現(xiàn)房間的線上簽約、繳費(fèi)、換房、增值服務(wù)預(yù)約及退房，方便租戶的同時(shí)，也降低了一線門(mén)店運(yùn)營(yíng)成本。同時(shí)，面對(duì)企業(yè)客戶，搭建了“巢企薈”平臺(tái)，為企業(yè)租戶一站式解決員工的租住需求，截至2022年底已擁有超過(guò)300家簽約企業(yè)租戶。

出租率穩(wěn)步提升

從資產(chǎn)特點(diǎn)角度來(lái)看，保障性租賃住房具有出租率高、現(xiàn)金流穩(wěn)定、持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)等特點(diǎn)，與公募REITs對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的要求具有很高的適配性。而作為市場(chǎng)上首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)保租房REIT，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，是中國(guó)住房租賃全鏈條資管模式的創(chuàng)新探索，也是以市場(chǎng)化方式盤(pán)活存量資產(chǎn)的關(guān)鍵一步。

該REIT的底層資產(chǎn)——有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目，分別是上海松江區(qū)“001號(hào)”“002號(hào)”保租房項(xiàng)目，也是上海市推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展的重要示范項(xiàng)目。憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)、齊全的社區(qū)生活配套，以及納保后具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的租金水平，兩項(xiàng)目自開(kāi)業(yè)以來(lái)出租率穩(wěn)步提升，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。

“目前兩個(gè)園區(qū)出租率相較招募書(shū)預(yù)測(cè)的90%及91%已分別提升2.4個(gè)百分點(diǎn)和6個(gè)百分點(diǎn)?！比A夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席行政負(fù)責(zé)人莫一帆說(shuō)。

雖然兩地距離市中心較遠(yuǎn)，但陳嘉表示，這對(duì)兩處有巢國(guó)際公寓的業(yè)績(jī)并無(wú)影響。他介紹說(shuō)：“上海城市的發(fā)展并非是攤大餅的外擴(kuò)模式，而是以區(qū)域產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的多中心發(fā)展模式。盡管兩個(gè)項(xiàng)目距離上海的城市中心點(diǎn)有一定距離，但項(xiàng)目租客大多屬于地鐵沿線及項(xiàng)目周邊‘產(chǎn)住一體’的就業(yè)人群?！?/p>

截至2023年3月末，有巢已累計(jì)進(jìn)駐全國(guó)15個(gè)城市，在營(yíng)項(xiàng)目33個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目23個(gè)，布局房源5.6萬(wàn)間。在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局，后續(xù)擴(kuò)募儲(chǔ)備豐富。

據(jù)陳嘉透露，目前華潤(rùn)有巢已經(jīng)按招募書(shū)披露，從持有的保租房項(xiàng)目中選定了計(jì)劃擴(kuò)募項(xiàng)目，待相關(guān)項(xiàng)目達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)且符合監(jiān)管要求后，將盡快啟動(dòng)擴(kuò)募。同時(shí)，華潤(rùn)有巢未來(lái)投資重點(diǎn)將聚焦于一線及強(qiáng)二線人口凈流入城市的可擴(kuò)募資產(chǎn)。

促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型

保障性租賃住房是我國(guó)住房供應(yīng)體系中的重要組成部分，對(duì)服務(wù)城市新市民，保障新青年住房需求等有重大意義。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)上海保障性租賃住房的需求超過(guò)百萬(wàn)套。“十四五”期間公布的數(shù)據(jù)顯示，上海市累計(jì)建設(shè)保障性租賃住房約60萬(wàn)套。華夏基金華潤(rùn)有巢REIT基金經(jīng)理苗曉霖表示：“這一定程度上可以緩解需求端的緊缺，但整體上海保障性租賃住房的供給仍然存在較大缺口。”

華夏基金表示，以華夏基金華潤(rùn)有巢REIT為代表的基礎(chǔ)設(shè)施REITs正在成為助推優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房實(shí)現(xiàn)高水平運(yùn)營(yíng)、可持續(xù)發(fā)展的重要金融工具，將促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，引導(dǎo)各方合力筑巢，保障人民安居樂(lè)業(yè)。

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