今日（4月3日）下午，市場形勢及企業(yè)研究成果分享會(huì)如期舉行，此次分享會(huì)以“小陽春結(jié)束了？二季度市場能否企穩(wěn)”為主題，會(huì)上來自的專家們對(duì)2023年1-3月房地產(chǎn)市場形勢與趨勢、房企業(yè)績表現(xiàn)、土地市場情況做出總結(jié)并分享觀點(diǎn)。(往期分享會(huì)回顧請見文末)

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指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜：2023年一季度房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)&趨勢展望

一、一季度房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1、房價(jià)：2023年一季度新房價(jià)格累計(jì)上漲0.01%，3月價(jià)格環(huán)比上漲0.02%，新房價(jià)格逐漸企穩(wěn)；二手房價(jià)格繼續(xù)波動(dòng)調(diào)整，3月新房下跌城市數(shù)量繼續(xù)減少，二手房較上月持平。

2、銷售：重點(diǎn)100城一季度銷售面積同比增長近兩成，但絕對(duì)規(guī)模仍處2015年來同期低位，3月受熱點(diǎn)城市市場活躍度回升影響，成交面積同環(huán)比保持增長。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年3月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長超20%，同比增長約40%。

周度來看，春節(jié)后市場活躍度回升，近幾周新房成交面積處高位，二手房周度成交規(guī)模仍為2019年以來高位，市場恢復(fù)節(jié)奏快于新房，3月20日-3月26日，重點(diǎn)50城成交面積環(huán)比小幅增長7.4%，同比增長33.3%，絕對(duì)規(guī)模保持相對(duì)高位，重點(diǎn)10城二手房成交套數(shù)較上周增長9.0%，同比增長仍超90%。

各線來看，一季度，各線代表城市新建商品住宅成交面積同比均增長，三四線代表城市在低基數(shù)、熱點(diǎn)城市市場活躍度帶動(dòng)下同比增幅最大。3月，一線城市、二線、三四線城市商品住宅成交同比增幅均超三成。

3、供應(yīng)：今年以來新房供應(yīng)量小幅回升，供給端修復(fù)速度不及需求端，3月新批上市面積逐漸修復(fù)。2023年一季度，重點(diǎn)50城商品住宅月均供應(yīng)規(guī)模同比小幅回升，同比增長約10%，絕對(duì)規(guī)模仍為2016年以來同期低位。

二、2023年房地產(chǎn)市場趨勢展望

1、政策環(huán)境： “穩(wěn)支柱”“促需求”“防風(fēng)險(xiǎn)”成為2023年行業(yè)主題，同時(shí)住建部對(duì)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心，將在穩(wěn)支柱、防風(fēng)險(xiǎn)、惠民生三個(gè)方面落實(shí)2023住建工作“穩(wěn)中求進(jìn)”。因城施策方面，一季度各地優(yōu)化政策超百次，多數(shù)城市房貸利率已降至較低水平。

2、政策趨勢：在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)下，二季度樓市政策具備空間。今年以來我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)恢復(fù)向好態(tài)勢，兩會(huì)定調(diào)“穩(wěn)中求進(jìn)”，但復(fù)雜多變的外部環(huán)境仍一定程度制約著我國宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)節(jié)奏，今年房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性尤為重要。自去年底以來，高層多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，預(yù)計(jì)今年地產(chǎn)政策仍將以托底呵護(hù)為主。

3、市場展望：二季度市場有望趨穩(wěn)，全年保持謹(jǐn)慎樂觀預(yù)期，銷售小幅增長。若政策端持續(xù)發(fā)力、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步向好，購房者置業(yè)信心有望延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，預(yù)計(jì)二季度全國房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)態(tài)勢，環(huán)比一季度有望小幅增長，但城市分化行情仍將延續(xù)。

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企業(yè)事業(yè)部研究主管王琳：2023年一季度房企經(jīng)營業(yè)績解讀

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-3月，TOP100房企銷總額為17589.5億元，同比增長8.2%，是2022年以來首次實(shí)現(xiàn)增長。其中TOP100房企3月單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，繼續(xù)保持雙增長態(tài)勢。隨著經(jīng)濟(jì)預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)，各地寬松政策持續(xù)出臺(tái)及落地，消費(fèi)者購房預(yù)期進(jìn)一步上升，需求得到一定釋放，房企緊抓機(jī)遇加速推盤，3月銷售額有較大提升。

一、 競爭格局：除TOP31-50陣營外，其他陣營銷售額均實(shí)現(xiàn)增長

2023年1-3月，TOP10房企銷售額均值為742.6億元，較上年增長10.8%；TOP11-30房企銷售額均值為247.2億元，較上年增長13.4%，增速最快；TOP31-50房企銷售均值為114.8億元，較上年下降5.2%，但降幅持續(xù)收窄；TOP51-100房企銷售額均值為58.5億元，同比增長5.4%。綜合來看，TOP30房企緊抓政策端利好和購房預(yù)期上升機(jī)遇，加速推盤，加大營銷力度，銷售額快速回升。TOP31-50房企銷售額略顯疲軟，與其布局緊密相關(guān)，從市場復(fù)蘇情況來看，城市表現(xiàn)各異，該陣營企業(yè)布局多較為單一，受影響較大。

二、數(shù)量：企業(yè)數(shù)量變動(dòng)不大，趨于穩(wěn)定

千億以上陣營1家，較去年同期減少1家，銷售額均值1138.0億元。第二陣營（500-1000億）企業(yè)7家，較去年同期增加5家，銷售額均值762.5億元。第三陣營（300-500億）企業(yè)7家，較去年同期減少3家，銷售額均值425.9億元。第四陣營（100-300億）企業(yè)為35家，較去年同期增加3家，銷售額均值148.8億元。

三、拿地規(guī)模：拿地總額同比下降15.0%， 房企拿地分化顯著

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-3月，TOP100企業(yè)拿地總額1930.0億元，拿地規(guī)模同比下降15.0%，降幅較上月收窄1.15個(gè)百分點(diǎn)，降幅繼續(xù)收窄。TOP100門檻值為7億元，較上年同期基本持平。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為50.39%。2023年3月，50家代表房企拿地總額同比增長7.3%，代表企業(yè)拿地?zé)崆橛忻黠@回升。3月，深圳、寧波多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市進(jìn)行了集中供地，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)帶動(dòng)房企拿地?zé)崆槁杂谢謴?fù)。

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土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱：2023年3月土地市場總結(jié)與近期市場變化解析

一、七城公布2023年供地計(jì)劃

弱能級(jí)城市大幅削減供地量，其中長春同比減量45%，重慶中心城區(qū)同比減量60%；各城市供地計(jì)劃中，租賃用地供應(yīng)大幅減少

二、300城一季度用地市場供求情況

1、供應(yīng)面積持續(xù)走低，成交面積降幅縮小，因優(yōu)質(zhì)地塊占比較高，成交樓面均價(jià)上升，土地出讓金降幅收窄，具體數(shù)據(jù)：2023年一季度推出規(guī)劃建面同比降45%，成交規(guī)劃建面同比降27%，推出樓面均價(jià)同比降10%，成交樓面均價(jià)同比漲19%，土地出讓金同比降13%；2、分城市能級(jí)看，一線城市成交規(guī)劃建面同比增長3%，二線城市同比負(fù)增長7%，三四線城市同比負(fù)增長37%

三、22城一季度用地市場供求情況

22城市本級(jí)供地減量、地塊質(zhì)優(yōu)，推出規(guī)劃建面同比降64%，推出樓面均價(jià)同比漲14%，成交規(guī)劃建面同比降17%，成交樓面均價(jià)同比漲8%，土地出讓金同比降10%；僅1城（長春）推出規(guī)劃建面總量高于去年同期（長春去年同期并未供地）；2023年，多地繼續(xù)加大核心區(qū)土地供應(yīng)力度，核心區(qū)地塊占比普遍較2022年提高，因此北京、成都、廣州、杭州、合肥、青島、上海、蘇州、無錫、長沙等城市推出樓面均價(jià)高于去年同期；2023一、二批次熱度高于2022一批次：地價(jià)觸頂?shù)貕K占比提升12個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)成交地塊占比提升7個(gè)百分點(diǎn)，廣義流拍（含撤牌、流拍等）降低15個(gè)百分點(diǎn)；城市熱度進(jìn)一步分化：高能級(jí)城市及長三角等熱點(diǎn)城市熱度較高，弱二線延續(xù)底價(jià)成交；一季度22城拿地主力回歸央國企，金額占比52%，高于2022年一批次，杭州、南京民企參與積極性較高，北京、深圳、成都、蘇州以央國企為主，廣州、天津、鄭州市場熱度不足，地方國資進(jìn)場托底。

四、總結(jié)

1、全國層面，土拍市場仍處低迷，弱能級(jí)城市縮減2023供地量；

2、近期銷售持續(xù)復(fù)蘇下，房企拿地與推盤意愿明顯增加；

3、市場分化愈發(fā)明顯，熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊受到房企追捧，弱能級(jí)城市郊區(qū)地塊回爐降價(jià)；

4、近期市場復(fù)蘇疊加土拍熱度提升，或?qū)⒂绊憳鞘兴山壵叩倪M(jìn)一步出臺(tái)，土拍熱度持續(xù)性有待觀察；

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