編者按

隨著全島封關(guān)進(jìn)入運(yùn)作倒計(jì)時(shí)，海南樓市發(fā)展進(jìn)入新階段。近年來，中央賦予海南建設(shè)全面深化改革開放試驗(yàn)區(qū)、國家生態(tài)文明試驗(yàn)區(qū)、國際旅游消費(fèi)中心、國家重大戰(zhàn)略服務(wù)保障區(qū)“三區(qū)一中心”的重大使命，凸顯海南在全國發(fā)展大局中的重要地位。值得關(guān)注的是，海南高質(zhì)量發(fā)展取得明顯成效，基本擺脫了房地產(chǎn)依賴癥。未來，海南改革開放、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和自貿(mào)港建設(shè)還將進(jìn)一步影響樓市。本期地產(chǎn)周刊重點(diǎn)關(guān)注海南樓市現(xiàn)狀、探索及前景。

樓市熱點(diǎn) 本報(bào)記者 周雪松

(資料圖)

“海南房子值得買（300785）嗎？”“海南樓市前景如何？”“海南全島封關(guān)運(yùn)作前，要不要去買套房？”……隨著海南全島封關(guān)運(yùn)作進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，不少關(guān)注海南樓市的人開始思考上述問題。許多人心動(dòng)又糾結(jié)，然而，海南樓市值得關(guān)注的地方遠(yuǎn)不止于此。

嚴(yán)格限購有效抑制投機(jī)炒作

得天獨(dú)厚的自然資源，獨(dú)一無二的自由貿(mào)易港，讓看好海南發(fā)展（002163）的人們變得更加堅(jiān)定。與此同時(shí)，全國投資者甚至購房者紛至沓來。不過，海南嚴(yán)格的全域限購政策有效抑制了投機(jī)炒作。

今年“五一”假期，海南全省接待游客320.37萬人次，同比增長141.5%；旅游總收入42.32億元，同比增長178.8%。分別較2019年同期同口徑對比增長55.1%和79.0%。有分析認(rèn)為，封關(guān)運(yùn)作后的海南，將是創(chuàng)業(yè)、商貿(mào)、旅游、奢侈品消費(fèi)的天堂。

“現(xiàn)在，我們這里的房價(jià)在21000元/平方米到22000元/平方米，以后房價(jià)肯定會(huì)漲?！敝袊?jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者近日以購房者身份咨詢海南某房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，銷售人員如是表示。

據(jù)記者了解，為了在海南置業(yè)，一些購房者想盡了各種辦法。海南房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)至理數(shù)據(jù)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，?？谏唐纷≌山粋浒?207套，三亞商品住宅成交備案1263套，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長。瓊海、萬寧、東方、臨高、昌江等濱海城市商品住宅和商辦產(chǎn)品成交備案也保持穩(wěn)定增長。另據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，一季度海南省房屋銷售面積178.57萬平方米、房屋銷售額312.83億元，分別同比增長6.1%和79.4%，整體來看比較平穩(wěn)。

從全國來看，經(jīng)歷今年3月份“小陽春”之后，4月份商品房成交有所下滑，但海南樓市依然維持一定熱度。安居客數(shù)據(jù)顯示，4月份，包括一線城市在內(nèi)全國65個(gè)重點(diǎn)城市整體新房找房熱度環(huán)比下跌14.0%，但?？谛路空曳繜岫饶鎰萆蠞q，環(huán)比增長3.1%。

前述海南房產(chǎn)銷售人員告訴記者，海南自貿(mào)港建設(shè)將會(huì)推動(dòng)海南經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，海南擁有得天獨(dú)厚的天然優(yōu)勢，置業(yè)需求也會(huì)越來越多，而商品房數(shù)量有限，在全島封關(guān)運(yùn)作前值得買。不過，資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、煥禾咨詢總經(jīng)理?xiàng)钗谋笳J(rèn)為，經(jīng)常去海南、想在海南長期居住或發(fā)展的人可以去買房，但如果為了炒作，這一輪幾乎沒有任何機(jī)會(huì)。

“如果是自己住，可以考慮。如果是投資，空間不會(huì)很大，而且海南城市間差別很大。如果遇到標(biāo)的超值等情況，另當(dāng)別論?！睏钗谋髮χ袊?jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，“海南樓市經(jīng)過了國際旅游島概念和國際自貿(mào)區(qū)概念兩輪爆炒，價(jià)格已經(jīng)不低?！?/p>

“現(xiàn)在房子升值沒那么快?！敝袊悇?wù)學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)研究委員會(huì)原副秘書長焦瑞進(jìn)認(rèn)為，租房比買房合算。如果有更好的理財(cái)產(chǎn)品，可以選擇租房，而不是買房?！昂Ｄ戏孔右呀?jīng)不少了，可能需要消化一個(gè)時(shí)期。當(dāng)然，如果有便宜的好房源，也不是不可以入手。”焦瑞進(jìn)說。

“海南的房子肯定值得買，現(xiàn)在可以買。”海南省投資商會(huì)秘書長陳笑在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“海南房價(jià)基點(diǎn)比較低。因?yàn)楹Ｄ线^去比較落后，房價(jià)沒怎么上漲。三亞的房價(jià)漲過一段時(shí)間，?？诜績r(jià)一直沒有大漲。不過，三亞房價(jià)現(xiàn)在也回落了，?？诘姆績r(jià)在全國省會(huì)城市里是比較便宜的，不算貴。只是，這波自貿(mào)港概念剛炒起來一點(diǎn)，均價(jià)也就2萬多元/平方米。”

在陳笑看來，海南的房子值得入手，海南的房價(jià)之所以便宜與嚴(yán)格限購有關(guān)。“封關(guān)后，海南的房價(jià)肯定會(huì)漲。全球比較好的自貿(mào)港的房價(jià)基本都沒有低于10萬元/平方米的，所有這些自貿(mào)港城市都是這樣。”

海南自貿(mào)港樓市前景如何

曾開發(fā)三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目的復(fù)星旅文集團(tuán)終身榮譽(yù)董事長錢建農(nóng)對中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，海南樓市未來究竟如何目前難判斷。“不過，如果海南未來前景看好的話，房產(chǎn)市場也應(yīng)該看好?！卞X建農(nóng)說。

中國鐵建（601186）地產(chǎn)海南相關(guān)負(fù)責(zé)人則對記者表示，“在海南封關(guān)運(yùn)作后，房產(chǎn)是離岸資產(chǎn)，未來樓市需要看政策導(dǎo)向?！?/p>

由于房地產(chǎn)市場的調(diào)整、嚴(yán)格限購以及新冠疫情等因素影響，最近兩三年海南樓市經(jīng)歷了明顯波動(dòng)。以儋州海花島為例，高峰時(shí)房價(jià)曾達(dá)到每平方米兩三萬元，但目前已回落到1萬元/平方米左右。在海南，也出現(xiàn)了炒房客被套的現(xiàn)象。

回顧歷史，海南建省后，曾經(jīng)因房地產(chǎn)炒作等問題引發(fā)經(jīng)濟(jì)大起大落。痛定思痛，海南下決心轉(zhuǎn)型發(fā)展，堅(jiān)決以壯士斷腕的決心擺脫房地產(chǎn)依賴癥。過去5年，海南非房地產(chǎn)投資占比提高了18.2個(gè)百分點(diǎn)。前不久，海南省稱基本擺脫房地產(chǎn)依賴癥，房地產(chǎn)市場調(diào)控成功闖關(guān)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系加快構(gòu)建，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)取得顯著成效。

戴德梁行研究院副院長張曉端在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，海南正在為2025年實(shí)現(xiàn)全島封關(guān)運(yùn)作做準(zhǔn)備，封關(guān)運(yùn)作對于海南島的影響更多體現(xiàn)在中長期發(fā)展、對經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的整體帶動(dòng)以及吸引人口流入等方面。而基于海南作為自由貿(mào)易港的發(fā)展愿景的實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)及貿(mào)易的發(fā)展對于島內(nèi)的商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將構(gòu)成一定利好，同時(shí)人口的流入也會(huì)對海南住宅市場的中長期發(fā)展構(gòu)成一定支撐。

但張曉端也表示，中長期的利好并不能直接支撐當(dāng)下的物業(yè)需求快速放大，政策利好的支撐效力是與發(fā)展進(jìn)度同步的。2017年后海南全域限購的舉措很大程度上規(guī)避了樓市炒作資金的進(jìn)入。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，海南封關(guān)運(yùn)作和自貿(mào)港建設(shè)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的積極影響，將促進(jìn)樓市價(jià)值提升。一方面，海南土地供應(yīng)將會(huì)進(jìn)一步減少，海景房等稀缺性將會(huì)增加，房價(jià)或?qū)?huì)出現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢；另一方面，海南島將會(huì)吸引更多外國投資者和旅游者的到來，這也將在一定程度上推動(dòng)海南房地產(chǎn)市場發(fā)展，增加房產(chǎn)價(jià)值。海南自貿(mào)港建設(shè)將極大提高海南市場的消費(fèi)力，商業(yè)物業(yè)規(guī)模擴(kuò)容，這對商辦物業(yè)開發(fā)商而言是不錯(cuò)的機(jī)遇。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龐溟在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，根據(jù)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》的規(guī)劃，海南自貿(mào)港將致力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，并會(huì)積極發(fā)展旅游業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)，在開放舉措、產(chǎn)業(yè)政策、營商環(huán)境、優(yōu)惠措施等方面的積極因素，都有利于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、寫字樓以及商業(yè)、養(yǎng)老、文旅等主題地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。此外，目前海南基本擺脫房地產(chǎn)依賴癥，房地產(chǎn)市場調(diào)控成功闖關(guān)，未來有望保持房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，并成為房地產(chǎn)行業(yè)向發(fā)展新模式過渡的先行先試范例之一。

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