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利率上升和房價下跌帶來的“完美風暴”威脅商業(yè)房地產(chǎn)、建筑和就業(yè)

時間 : 2023-05-09 09:03:31來源 : 同花順財經(jīng)

隨著美國新冠肺炎疫情的恢復,通貨膨脹率的上升和利率的上調(diào)備受關注。但還有另一個潛在的威脅,對消費者和經(jīng)濟有著同樣深遠和廣泛的影響:商業(yè)房地產(chǎn)。大約1.5萬億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款將在未來兩年內(nèi)到期,這一數(shù)字將急劇增長。

貸款條件收緊,加上貸款以更高、不可持續(xù)的利率再融資,可能會扼殺正在努力從疫情中復蘇的主要城市的建設和發(fā)展。


【資料圖】

為避免造成更深遠的經(jīng)濟不確定性,美聯(lián)儲和金融服務監(jiān)管機構應給予借款人(包括企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商)更多時間來重組商業(yè)房地產(chǎn)貸款。

這一策略已被證明是成功的。在2008-09年金融危機期間和2019冠狀病毒病大流行期間,類似的方案為金融機構提供了與借款人開展建設性合作的靈活性。2022年夏天,美聯(lián)儲理事會提出了一項類似的政策。給借款人更多的時間來調(diào)整經(jīng)濟環(huán)境比增加貸款更有意義,因為這可能導致更多的止贖和破產(chǎn)。

如果不采取行動,受害的將不僅僅是那些持有這些貸款的人。由高利率、低房地產(chǎn)價值和流動性不足的市場醞釀的完美風暴將給消費者和企業(yè)帶來負擔,阻礙經(jīng)濟適用房的擴張,并進一步危及我們主要大都市地區(qū)的健康。

考慮到大部分商業(yè)房地產(chǎn)貸款是在基本利率接近于零的時候融資的,遠低于今天接近5%的利率。不僅房價更高,房地產(chǎn)價值也低得多,尤其是在那些因在家工作政策而空置率高的城市。在大流行之前,95%的美國辦公室都被占用了。今天,這個數(shù)字接近47%。根據(jù)美國國家經(jīng)濟研究局(NBER)的數(shù)據(jù),這一下跌使商業(yè)地產(chǎn)價值蒸發(fā)了4530億美元。

隨著通貨膨脹和利率的緩和,額外的時間將帶來一些好處。它將使企業(yè)進一步擺脫大流行的影響,對有多少工人將長期遠程工作進行壓力測試,并使材料和勞動力的價格進一步從大流行后的高點回落。相比之下,歐洲和中東的寫字樓入住率已經(jīng)回升至70%甚至更高。如果不進行干預,開發(fā)商將被迫停止或推遲在城市的建設,包括振興空置市中心的項目。

超過70%的市政稅收來自財產(chǎn)稅。沒有一個健康的市場,開發(fā)商將被迫尋求減稅,導致城市預算收入減少,公立學校、執(zhí)法、公共交通和其他市政服務的資源減少。美國城市活動的持續(xù)缺乏將進一步削弱依賴辦公室和居民步行流量的企業(yè)的活力,包括餐館、零售商店等。

華盛頓的不作為將導致就業(yè)損失。通過制造一個惡性循環(huán),建筑項目很可能會凍結,這可能會危及一個行業(yè)的就業(yè)機會,這個行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了20年來最大的月度就業(yè)機會下降。

幸運的是,地方和州一級的領導人正在逐步認識到迫在眉睫的危機。例如,紐約州州長凱西·霍赫爾(Kathy Hochul)正在推動允許將空置的辦公空間轉換為住房的政策。紐約市市長埃里克·亞當斯(Eric Adams)呼吁華爾街迫使員工返回辦公室。華盛頓特區(qū)市長穆麗爾·鮑澤(Muriel Bowser)也為她所在城市的聯(lián)邦政府工作人員提出了類似的主題。在華盛頓,政府及其20萬個工作崗位占據(jù)了所有辦公空間的三分之一。

這不是呼吁救助,而是要承認,聯(lián)邦政府在大流行期間實施的貨幣和財政政策造成了這種困境。聯(lián)邦政府強烈鼓勵員工在疫情期間呆在家里,這導致對辦公空間的需求減少。此外,10年的零利率和低利率結束了6.5萬億美元的聯(lián)邦支出,并在12個月內(nèi)連續(xù)九次加息。這是前所未有的一系列快速事件,沒有人能預料到。

現(xiàn)在,聯(lián)邦政府必須發(fā)揮作用,避免進一步的損害。2月份,商業(yè)房地產(chǎn)貸款違約率達到14年來的最高水平。讓市場有更多的時間穩(wěn)定下來在過去是有效的,現(xiàn)在也可以。時間會讓借款人擺脫疫情,應對這些挑戰(zhàn),這樣公眾就不會最終承擔成本。

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