昆山市住建局違規(guī)通報文件 圖源：網(wǎng)絡(luò)

五一假期期間，網(wǎng)傳一份由昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（簡稱”昆山市住建局“）發(fā)出的違規(guī)通報文件顯示，昆山兩房企在旗下項目銷售過程中，“擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序，造成了社會不穩(wěn)定因素”，該局已要求兩公司立即整改，且“已將其不良行為記入年度誠信檔案”，此事引起公眾熱議。

【資料圖】

就網(wǎng)傳文件的真實性，《》記者多次撥打昆山市住建局，但電話始終無人接聽。不過，涉事兩項目均向記者確認“網(wǎng)傳文件真實”。

就兩家房企降價促銷遭當?shù)刈〗ň痔幜P一事，受訪人士普遍認為，對于房企而言，降價為正常的銷售手段，若在合理范圍內(nèi)無可厚非。而昆山市住建局通過行政手段限制房企大幅降價，則是為了穩(wěn)定房價、穩(wěn)定購房者預(yù)期，需理性看待。

昆山兩樓盤打七折被暫停網(wǎng)簽

一份網(wǎng)傳通報顯示，因昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的夢之悅花園項目、昆山長泰置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的尚濱花園項目銷售過程中，“擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序，造成了社會不穩(wěn)定因素”，昆山市住建局要求立即要求整改，且“已將其不良行為記入年度誠信檔案”。

就網(wǎng)傳文件的真實性，5月8日，《》記者多次撥打昆山市住建局，但電話始終無人接聽。

不過，據(jù)媒體報道稱，該局相關(guān)科室工作人員對媒體表示，“發(fā)布通報是為了督促房企及時整改，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。擅自大幅度降價對周邊樓盤的正常銷售造成了影響，導(dǎo)致周邊樓盤不太好賣，其次也擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序。”上述昆山住建局人士表示，目前相關(guān)樓盤暫時關(guān)閉網(wǎng)簽，待房企做好前期業(yè)主溝通解釋工作及后續(xù)方案可行后，整改結(jié)束后會開通網(wǎng)簽。

公開信息顯示，近期昆山夢之悅花園、尚濱花園兩個樓盤進行了促銷活動。

其中，“天眼查”平臺顯示，昆山長泰置業(yè)有限公司開發(fā)的項目名為“萬科常青藤（尚濱花園）”，位于昆山淀山湖錦溪板塊，距離上海僅約35分鐘車程。該公司隸屬于蘇州萬科旗下，由蘇州傅川企業(yè)管理咨詢有限公司（萬科）持股60%、廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司持股37.5%，以及嘉興廣申投資合伙企業(yè)持股2.5%。

尚濱花園項目公號于4月30日發(fā)布的文章表示，“五一史上巨惠32萬，原單價1萬8 ，三房89平。五一特惠政策單價1萬5，總價130萬！僅限五一節(jié)五天！”同時，前15名購房者還贈送車位（僅限89平三房戶型）。折算下來均價約1.4萬元/平方米，相當于75折—8折。另據(jù)該公號，尚濱花園項目2022—2023年期間多次在節(jié)假日期間進行促銷活動，力度大小不等。

5月8日，記者撥通了尚濱花園的售樓處電話。接聽人員確認，目前仍可過去看房，“特價房還有”，但送車位僅限于五一期間，而且暫時不能網(wǎng)簽。至于被昆山市住建局處罰一事，該工作人員含蓄地表示，“好像聽說有這么一回事”。

項目夢之悅花園則位于花橋國際商務(wù)城的核心地段，距離連接上海的花橋地鐵站5公里，周邊有康橋國際學(xué)校、花橋幼兒園、夢世界電影城（在建中）等配套。該項目在2018年9月份首開，2019年9月毛坯交付，銷售均價22200元/平米。該項目開發(fā)商為昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司，由上海嘉寶神馬房地產(chǎn)有限公司100%持股，股權(quán)穿透后，該公司由光大嘉寶（600622）股份有限公司100%持股，主要股東為光大控股與上海嘉定區(qū)國資委。

夢之悅花園項目促銷活動。 圖源：銷售人士公號

據(jù)一名負責該項目銷售的中介人士介紹，4月18日，夢之悅花園推出73折優(yōu)惠，多為建筑面積86—94平方米的房源，原銷售單價約2.1—2.2萬元/平米，折后只要1.6—1.8萬元/平米，最大力度一套房源總價可省50多萬元。

“現(xiàn)在已經(jīng)全部賣完了，也不能網(wǎng)簽。”該中介人士向記者表示，夢之悅花園73折優(yōu)惠現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)束。至于為何降價銷售會被住建局處罰，該中介猜測，“太便宜了，被附近其他幾個項目給舉報了吧”。

除上述兩項目外，五一期間，雅居樂聆湖雅苑、中銳星悅江南、華僑城水月源岸等新盤都實施了一定的優(yōu)惠活動，比如“工抵特價房（僅限全款用戶）”等，但相比上述2個項目，降價力度不大。

房企大幅降價行為需限制

就兩家房企降價促銷遭當?shù)刈〗ň痔幜P一事，公眾紛紛“吐槽”。不過，受訪人士普遍認為，對于房企而言，降價為正常的銷售手段，若在合理范圍內(nèi)并無不妥。

作為上海最為著名的“后花園”，2022年11月，2022年中國中小城市高質(zhì)量發(fā)展指數(shù)研究成果發(fā)布，在全國綜合實力百強縣市中，昆山市連續(xù)18年蟬聯(lián)百強縣榜首，2022年全市GDP高達5006.7億元。與之相對應(yīng)的是，根據(jù)中國房價網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，昆山房價目前為均價2.00萬元/平米，在中國縣域房價中位居第六名。

而從樓市走向來看，今年以來，在短暫的“小陽春”后，昆山樓市熱度已從高點滑落。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年1—4月，昆山市新房成交套數(shù)分別為2114套、2054套、3019套和1724套，成交面積分別為21.7993萬平方米、25.4804萬平方米、32.2282萬平方米和20.9822平方米。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，在前期積壓需求集中釋放后，4月昆山市場活躍度出現(xiàn)一定回落，4月昆山新建商品住宅成交面積為20.3萬平方米，環(huán)比下降約14%，同時區(qū)域分化情況仍較重。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也向《》記者指出，從市場層面來看，項目銷售遇到壓力的時候，房企通過營銷手段引起市場關(guān)注無可厚非，從房企角度來看需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流，做出價格讓步是市場化舉措。

一般而言，如果項目是以備案價格為基礎(chǔ)進行合理范圍內(nèi)的降價或者漲價，這種市場行為不會受到當?shù)刈〗ú块T的管控。但從公開信息來看，兩個項目大幅降價甚至接近30%，無疑超過了被允許的調(diào)價范圍，且項目方應(yīng)未向監(jiān)管部門提前匯報，因此昆山市住建局的處罰措施并無過度之舉?！胺催^來說，如果市場好的時候項目不合理漲價，監(jiān)管部門同樣也會出手?！北R文曦稱。

對于昆山市住建局對降價處罰的做法，業(yè)內(nèi)人士公認，這主要是為了穩(wěn)定房價、穩(wěn)定購房者預(yù)期，需理性看待。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，房企促銷一旦引發(fā)降價潮會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，將對市場形成不小影響，也會對土地市場、地方經(jīng)濟產(chǎn)生較大影響，因此地方有必要通過行政手段限制房企大幅降價。

盧文曦也強調(diào)，從地方管理角度來看，如果放任這種大幅打折的行為，可能會引發(fā)更多房企跟進，尺度掌握不好的話，容易發(fā)生群體性價格戰(zhàn)，市場價格會有快速下行壓力，進而引發(fā)市場心態(tài)的失衡。

“尤其是當下，在經(jīng)過小陽春后，市場再度回歸到原先節(jié)奏，在調(diào)整的過程中，心態(tài)容易發(fā)生波動，也容易影響購房行為?！北R文曦認為，地方政府管理的難度的確比較大，既要考慮到市場行為，也要考慮可能引發(fā)的群體效應(yīng)。如果能合理引導(dǎo)房企的市場行為，那么樓市的“情緒化波動”會降低。

事實上，“防止房價大幅下跌”是樓市平穩(wěn)發(fā)展的標準之一。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，去年5—12月，近20市（縣）出臺政策，限制商品房成交價格下跌幅度。這些城市或直接出臺“限跌令”，為房價設(shè)置“跌停板”，要求項目降價不能超過15%或10%；或通過召開座談會方式防止房企“惡意降價”行為；或?qū)ο嚓P(guān)降價房企進行約談。

值得一提的是，在許多城市為房價設(shè)置“跌停板”的同時，亦有城市對新房銷售限價幅度進行了放松。比如，2022年9月，廣州市調(diào)整了新房備案價，將“一房一價”由原來按樓棟均價上下浮動6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價不能超過項目核定線均價。

今年以來，盡管在春節(jié)后多地樓市熱度大漲，但行政部門叫停樓盤降價的行為仍時有出現(xiàn)。例如，今年2月，深圳龍崗區(qū)一處樓盤針對部分房源制定“白送60萬元！首付30萬買深圳三房”的優(yōu)惠策略，當天便被住建局喊停。

陳文靜判斷，近兩年，伴隨著房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，多地出臺了“限跌令”，近期隨著市場情緒的回落，房企降價促銷的意愿增強，短期不排除更多地區(qū)“穩(wěn)房價”，強化維穩(wěn)預(yù)期。

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