近年來，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢(shì)收取過高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息等問題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，就二手房中介費(fèi)過高、明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等問題提出具體要求。

全面推行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名登記

市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要全面推行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名登記，加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員管理。經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員提供服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)佩戴經(jīng)實(shí)名登記的工作牌、信息卡等，公示從業(yè)信息，接受社會(huì)監(jiān)督。

(資料圖片僅供參考)

鼓勵(lì)按成交價(jià)高服務(wù)費(fèi)率低原則定價(jià)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)

具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、相關(guān)行業(yè)組織涉嫌實(shí)施壟斷行為的，市場(chǎng)監(jiān)管部門依法開展反壟斷調(diào)查。

加大違法違規(guī)行為整治力度

各地住建部門會(huì)同有關(guān)部門依法查處“黑中介”、侵犯?jìng)€(gè)人信息合法權(quán)益等違法違規(guī)行為，曝光典型案例。對(duì)收費(fèi)明顯高于市場(chǎng)平均水平的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，住建部門會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)管等部門采取約談等綜合措施進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。市場(chǎng)監(jiān)管部門會(huì)同有關(guān)部門依法查處不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等違反價(jià)格和反壟斷法律法規(guī)的行為。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相關(guān)違法違規(guī)信息，市場(chǎng)監(jiān)管部門要依法依規(guī)納入國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)。

經(jīng)紀(jì)服務(wù)包括基本服務(wù)和延伸服務(wù)

要明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。基本服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等。延伸服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受交易當(dāng)事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù)，每項(xiàng)服務(wù)可以單獨(dú)提供。

不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)門店、網(wǎng)站、客戶端等場(chǎng)所或渠道，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額，由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。

未經(jīng)同意不得撥打商業(yè)性電話

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個(gè)人信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要建立健全客戶個(gè)人信息保護(hù)的內(nèi)部管理制度，嚴(yán)格依法收集、使用、處理客戶個(gè)人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客戶個(gè)人信息。未經(jīng)當(dāng)事人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得收集個(gè)人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。

此外，《意見》還圍繞規(guī)范簽訂交易合同、提升管理服務(wù)水平、加強(qiáng)行業(yè)自律管理等內(nèi)容，提出了具體意見。

業(yè)內(nèi)

優(yōu)化費(fèi)率定價(jià)利好購房者

“兩部委政策出臺(tái)，對(duì)于中介行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展具有積極的作用，同時(shí)也對(duì)行業(yè)的發(fā)展提出了很多新思路?！标P(guān)于意見的出臺(tái)意義，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策對(duì)于中介公司優(yōu)化業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展有較好的啟發(fā)，同時(shí)有助于促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

“其中優(yōu)化服務(wù)費(fèi)率的定價(jià)方式對(duì)購房者有著重大利好?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，中國(guó)的中介費(fèi)由于高房?jī)r(jià)一直位于較高水平，而此前中介費(fèi)由買家單獨(dú)支付，未來雙邊收費(fèi)模式有利于降低購房成本，體現(xiàn)了對(duì)購房者權(quán)益的保護(hù)。她同時(shí)認(rèn)為，鼓勵(lì)分檔定價(jià)模式，成交價(jià)格越高，中介費(fèi)率越低，這一條對(duì)于高總價(jià)房屋產(chǎn)品有一定利好。

觀察

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉:

消除隱性成本同時(shí)開辟正道

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，中介代理的房產(chǎn)交易，既是服務(wù)買方，也是服務(wù)賣方，理應(yīng)二者都承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用。而且應(yīng)該將服務(wù)全流程分成清晰的鏈條，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)，都應(yīng)該明確服務(wù)的具體內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并以此來合理定價(jià)，并將這些寫進(jìn)三方合同。這樣，不僅消費(fèi)者對(duì)中介的服務(wù)有客觀的評(píng)價(jià)，也有利于政府部門進(jìn)行合理的監(jiān)管，助力經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專業(yè)化發(fā)展。

《意見》首次明確了延伸服務(wù)，這是重大的變化。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員服務(wù)內(nèi)容不斷拓展。但部分機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢(shì)收取過高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息等問題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。

基本服務(wù)，其經(jīng)紀(jì)費(fèi)用是必須承擔(dān)的，而額外的服務(wù)，比如擔(dān)保、贖樓甚至是為優(yōu)先獲取房源、客源的推廣費(fèi)等，不是必然的，也不能利用信息優(yōu)勢(shì)去獲取。李宇嘉認(rèn)為，此舉還有賴于政府監(jiān)管部門常態(tài)化的巡查，與客戶舉報(bào)相結(jié)合來實(shí)現(xiàn)。另外，培育規(guī)范的大機(jī)構(gòu)，發(fā)揮穩(wěn)定器、示范效應(yīng)，也有助于實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

李宇嘉表示，《意見》更多從保護(hù)買賣雙方的角度出發(fā)，他同時(shí)建議，除了嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，還要明確最低服務(wù)費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)，特別是在交易流程長(zhǎng)、鏈條多，法律風(fēng)險(xiǎn)隱患大的背景下，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的專業(yè)性很強(qiáng)。如果沒有最低服務(wù)費(fèi)用，很難吸引到專業(yè)人員長(zhǎng)期從事這一行業(yè)，最終導(dǎo)致劣幣驅(qū)逐良幣，市場(chǎng)秩序很難扭轉(zhuǎn)過來，經(jīng)紀(jì)行業(yè)也很難高質(zhì)量發(fā)展。

總之，這一政策與“二手房帶押過戶”的目的是一致的，即降低不動(dòng)產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)過程中的各種非必要成本。特別是過去樓市繁榮時(shí)期形成的尾大不掉的制度性成本，各種機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員都想來分一杯羹，以及其中的欺詐和亂象，往往讓購房者買單。只有盡力消除這些成本，同時(shí)開辟正道，將合理的成本顯化出來、該收的應(yīng)該收取。經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能步入高質(zhì)量發(fā)展軌道，支持剛需、改善才能更順暢，良性循環(huán)才能實(shí)現(xiàn)。

整合:李斌采寫:南都.灣財(cái)社記者孫陽綜合央視新聞

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