爭(zhēng)奪之戰(zhàn)尤為激烈

隨著5月初夏已至，廈門首輪土拍也跟著熱了起來(lái)。

【資料圖】

5月10日，廈門迎來(lái)2023年首場(chǎng)住宅用地集中出讓，共3宗地塊。其中，湖里區(qū)2幅、翔安區(qū)1幅，總出讓面積9.56萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)91.9億元，最終2宗封頂觸發(fā)搖號(hào)，1宗底價(jià)成交，總收金101.45億元，平均溢價(jià)率達(dá)10.39%。

此次土拍取消“定配建”，地塊均采用“定品質(zhì)、限房?jī)r(jià)、限地價(jià)+搖號(hào)”方式出讓。中指數(shù)據(jù)顯示，廈門此次土拍共計(jì)吸引144家房企參與競(jìng)拍，雖然地塊不多，但爭(zhēng)奪之戰(zhàn)卻尤為激烈。

火熱的背后原因是什么？這輪熱度又是否可持續(xù)？

島內(nèi)地遭瘋搶

率先出讓的五緣灣2宗地塊，由于均處島內(nèi)湖里區(qū)，成為此次土拍的“香餑餑”。

其中，五緣灣2023P05地塊，吸引了包括建發(fā)、華潤(rùn)、國(guó)貿(mào)、保利、中海等88家競(jìng)買人參與爭(zhēng)奪，經(jīng)過(guò)14分鐘24輪觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終被杭州運(yùn)川以總價(jià)24.75億元拿下，成交樓面價(jià)5.05萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)11.99%。

據(jù)區(qū)位規(guī)劃信息顯示，該地塊位于湖里區(qū)06-08五緣灣片區(qū)鐘鳴路與檳城道交叉口東南側(cè)，土地出讓面積1.6萬(wàn)平方米。地塊臨近地鐵2號(hào)線，到達(dá)高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)約4km，并且地塊周邊教育、醫(yī)療、生活配套相對(duì)成熟，尤其是左側(cè)緊鄰五緣灣濕地公園，屬宜居板塊。

對(duì)于該地塊的激烈競(jìng)拍，中指研究院分析師孟新增表示，由于該地塊體量較小，拿地總價(jià)門檻較低。住宅限價(jià)72000元/平方米，起始房地價(jià)差26898元/平方米，因而房企總成本可控，且擁有一定利潤(rùn)空間。此外，地塊位于島內(nèi)，周邊配套成熟，未來(lái)項(xiàng)目去化預(yù)期相對(duì)較好。

而緊隨其后出讓的五緣灣2023P06地塊，也同樣熱度拉滿，吸引了34家報(bào)名主體參拍，最終被招商蛇口（001979）以總價(jià)63.7億元搖中，成交樓面價(jià)5.05萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)12.15%。

該地塊位于湖里區(qū)06-08五緣灣片區(qū)云頂北路與金山中路交叉口東南側(cè)，土地出讓面積3.6萬(wàn)平方米，目前地塊周邊在售新房稀少，存在供應(yīng)缺口。對(duì)此，孟新增分析稱，該地塊位置較為優(yōu)越，周邊配套完善，且套均面積限制在90平方米，能進(jìn)一步下拉島內(nèi)剛需總價(jià)門檻。

對(duì)于招商蛇口高價(jià)落子五緣灣，也表明其持續(xù)深耕廈門意愿強(qiáng)烈，正如企業(yè)而管理層在2022年業(yè)績(jī)會(huì)上所言，2023年企業(yè)要在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口流入、發(fā)展空間較大的城市拿地，此次進(jìn)入或是對(duì)廈門市場(chǎng)充滿信心。

此外，值得注意的是，與兩宗島內(nèi)地塊形成明顯反差的是，地處島外非核心區(qū)的翔安澳頭片區(qū)X2023P01地塊只有3家房企參拍，最終由國(guó)貿(mào)底價(jià)13億元摘得，成交樓面價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米。

整體來(lái)看，此輪土拍在房企參與數(shù)量上，創(chuàng)下近年來(lái)廈門土地出讓新高；在平均溢價(jià)率上，2022年廈門四批供地平均溢價(jià)率分別為6.23%、2.61%、0.13%及4.27%。顯然，今年其首場(chǎng)平均溢價(jià)率高達(dá)10.39%，遠(yuǎn)高去年水平。

此外，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出，廈門本輪土拍熱度雖不及2021年前兩輪集中土拍，但較2022年各批次已有明顯提升。對(duì)比近期拍地城市，廈門本輪土拍的熱度亦是位列前茅。

市場(chǎng)爆火背后

房企爭(zhēng)先恐后布局廈門的背后，或是受到多重利好疊加影響。

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，今年開(kāi)年以來(lái)，廈門樓市回暖勢(shì)頭明顯。根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2023年前4月，廈門市商品住宅累計(jì)成交面積77.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.6%。雖然4月，廈門商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降5.9%，但成交規(guī)模絕對(duì)值仍處近一年來(lái)月度成交量高位，同比增長(zhǎng)達(dá)66.4%，這已是連續(xù)3個(gè)月同比保持增長(zhǎng)。

核心區(qū)域新房市場(chǎng)的回暖也在一定程度上給予了房企拿地信心。據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，湖里區(qū)4月新房成交均價(jià)為67866元/平方米，價(jià)格同比上升2.98%，該區(qū)域在廈門的購(gòu)房熱度相對(duì)較高，尤其五緣灣地塊更是躋身全市板塊熱度排行榜第二位。

此外，廈門在二手房交易的活躍度也有所提升。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月，廈門二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)0.73%，在41個(gè)重點(diǎn)城市中屬于為數(shù)不多環(huán)比上漲的城市。

當(dāng)然，樓市的逐步回暖也離不開(kāi)政策的持續(xù)利好。近來(lái)，廈門在相繼釋放樓市寬松政策，其中主要集中在給予人才購(gòu)房補(bǔ)貼、降低房貸利率、松綁限購(gòu)限售等方面。

具體來(lái)看，今年1月初，廈門市決定實(shí)施“青鷺英才優(yōu)培行動(dòng)”，在待遇方面，可認(rèn)定廈門市C類人才，申請(qǐng)130萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼；1月末，廈門將首套房貸利率最低利率進(jìn)一步降至3.8%。

3月28日，廈門市對(duì)樓市限購(gòu)和限售政策進(jìn)行了調(diào)整。在限購(gòu)方面，廈門戶籍的單身人士可購(gòu)買第二套住房，廈門戶籍的多孩家庭可購(gòu)買第三套住房。在限售方面，將過(guò)去的產(chǎn)權(quán)證日期之日起2年限售變?yōu)榫W(wǎng)簽之日起2年限售。

島外地塊占比七成

熱度能否延續(xù)？

在多重利好因素刺激下，廈門土地市場(chǎng)熱度高漲，但這份熱度還會(huì)延續(xù)下去嗎？

廈門土拍開(kāi)場(chǎng)就拿出2塊優(yōu)質(zhì)地塊，可謂誠(chéng)意滿滿。但是從2023全年住宅用地計(jì)劃來(lái)看，今年出讓的25幅住宅用地，島內(nèi)只有6宗，島外有19宗，島外區(qū)位優(yōu)勢(shì)相較不足，拿地企業(yè)亦會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦分析稱，優(yōu)質(zhì)土地可以增加市場(chǎng)參與度，提升市場(chǎng)信心。最近上海、蘇州等城市，都是采用先放出優(yōu)質(zhì)地塊以帶動(dòng)市場(chǎng)熱度的操作，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆樽兏?，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。

與此同時(shí)，盧文曦強(qiáng)調(diào)，對(duì)于廈門來(lái)說(shuō)，如果后續(xù)市場(chǎng)去化沒(méi)有問(wèn)題，繼續(xù)保持相對(duì)穩(wěn)定的投放和相似質(zhì)量的土地，熱度還能維持，多家房企搶地現(xiàn)象還會(huì)出現(xiàn)。

除廈門外，1-4月份，全國(guó)核心城市土拍整體行情向好，優(yōu)質(zhì)地塊房企爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)激烈。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，上海在首輪土拍中一次性推出19宗涉宅用地，拍地總金額近519億元，平均溢價(jià)率約7.3%，共吸引超50家房企競(jìng)拍，為近六年最多；另外，杭州、合肥、無(wú)錫、南京、蘇州、寧波等核心板塊土地同樣火爆，競(jìng)拍至地價(jià)上限。

各個(gè)城市土拍重頭戲火熱開(kāi)鑼，但是想要維持住熱度并非易事，“房企在拿地選擇上，更多以強(qiáng)一線、新二線城市為主，三四線基本是市場(chǎng)飽和退出狀態(tài)，從全國(guó)層面上來(lái)講，一些相對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、人口處在凈流入且外來(lái)人口占比較多的城市，還是會(huì)獲得企業(yè)更多的投資和矚目，但自身產(chǎn)業(yè)實(shí)力相對(duì)薄弱的城市，可能出現(xiàn)土拍市場(chǎng)持續(xù)冷清的局面?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析稱。

關(guān)榮雪也表示，今年全國(guó)土地市場(chǎng)或?qū)⒋笾乱来纬尸F(xiàn)穩(wěn)步修復(fù)、加速好轉(zhuǎn)、加固穩(wěn)態(tài)的走勢(shì)，全年成交熱度有望趕超去年。

此外，也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，今年國(guó)家層面還是會(huì)比較呵護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，下半年會(huì)保持寬松政策導(dǎo)向，土地市場(chǎng)熱度會(huì)有延續(xù)性。

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