作為首批保障房REITs代表之一，華夏北京保障房REIT(508068)動(dòng)向一直備受市場(chǎng)關(guān)注。最新公布的基金一季報(bào)顯示，華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，多項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)超預(yù)期，一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入1,803.7萬(wàn)元，基金可供分配金額為1,371.8萬(wàn)元，完成招募說(shuō)明書(shū)所披露的同期預(yù)測(cè)值的112.2%。

5月15日，華夏北京保障房REIT基金管理人華夏基金與原始權(quán)益人北京保障房中心舉行基金2023年一季度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，北京保障房中心有限公司總會(huì)計(jì)師張曉麗、華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席行政負(fù)責(zé)人莫一帆、華夏北京保障房REIT的基金經(jīng)理岳洋詳細(xì)介紹了項(xiàng)目一季度經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況，并就投資人關(guān)切的問(wèn)題進(jìn)行了交流和解答。

一季報(bào)業(yè)績(jī)亮眼多項(xiàng)指標(biāo)超預(yù)期

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一季報(bào)顯示，華夏北京保障房REIT在收入、EBITDA、分派率等重要指標(biāo)方面都超招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)值，和2022年四季度業(yè)績(jī)相比亦有所提升，反映了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

具體看來(lái)，華夏北京保障房REIT今年一季度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目租賃收入1,784.2萬(wàn)元，高于招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)值4.44%；實(shí)現(xiàn)基金合并收入1,803.7萬(wàn)元，較招募同期預(yù)測(cè)完成度為105.31%。一季度的項(xiàng)目EBITDA Margin(息稅折舊攤銷(xiāo)前利潤(rùn)率)為81.54%，環(huán)比提升1個(gè)百分點(diǎn)。

華夏北京保障房REIT一季度實(shí)現(xiàn)可供分配金額1,371.8萬(wàn)元，按實(shí)際天數(shù)簡(jiǎn)單年化，一季度年化分派率(4.43%)較募集說(shuō)明書(shū)同期的預(yù)測(cè)分派率(3.95%)提升48個(gè)基點(diǎn)?；鹱猿闪⑷?2022年8月22日)至2022年年末的可供分配金額為1,912.7萬(wàn)元,2022年實(shí)現(xiàn)年化分派率為4.21%，較募集說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)值提升了26個(gè)基點(diǎn)。

華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)分別為位于海淀區(qū)的文龍家園項(xiàng)目和位于朝陽(yáng)區(qū)的熙悅尚郡項(xiàng)目，一季度兩項(xiàng)目合計(jì)的出租率為96.1%，收繳率達(dá)到97.2%，運(yùn)行情況平穩(wěn)健康。出租率相比基金上市預(yù)測(cè)值提高2.41個(gè)百分點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)超過(guò)上市預(yù)期。具體看來(lái)，文龍家園可出租面積約76,565平米，截至一季度末，出租率達(dá)到97.6%，租金收繳率為96.6%。自上市以來(lái)，文龍家園出租率維持在97%以上的良好水平。熙悅尚郡項(xiàng)目可出租面積約為36,232平米，截至一季度末的出租率為92.7%，收繳率達(dá)到98.4%，出租率相較2022年末提升了0.74個(gè)百分點(diǎn)。運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)體現(xiàn)在了資產(chǎn)的估值增長(zhǎng)上，兩資產(chǎn)合并估值從2022年3月的11.51億元提升到了2022年12月末的11.54億元。

展望未來(lái)，華夏北京保障房REIT基金經(jīng)理岳洋表示，華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)處于人口稠密、活動(dòng)頻繁的北京城區(qū)。根據(jù)相關(guān)研究，北京市2023年一季度的住宅租金成交水平環(huán)比增長(zhǎng)了3.51%，市場(chǎng)價(jià)格的高位水平預(yù)計(jì)將繼續(xù)推升對(duì)城市保障性住房的需求。其次，朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)仍是北京16個(gè)行政區(qū)中人口最多的區(qū)域，本項(xiàng)目的供不應(yīng)求形勢(shì)預(yù)計(jì)將在一定時(shí)期內(nèi)持續(xù)。此外，文龍家園與熙悅尚郡周邊生活設(shè)施便利，符合北京市近年來(lái)提倡的“職住平衡”方針，對(duì)具備資格的輪候家庭有較強(qiáng)的吸引力?？傮w來(lái)看，項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定可期。

專(zhuān)業(yè)運(yùn)管賦能底層資產(chǎn)估值提升

優(yōu)秀的業(yè)績(jī)表現(xiàn)離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的賦能。

據(jù)北京保障房中心有限公司總會(huì)計(jì)師張曉麗介紹，北京保障房中心有限公司是北京市市級(jí)保障房投融資、建設(shè)收購(gòu)及運(yùn)營(yíng)主體，發(fā)揮著市級(jí)住房保障政策實(shí)施落地平臺(tái)的功能和作用。保障房中心經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好。中心團(tuán)隊(duì)已具備超過(guò)12年的保障性住房運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，建立起成熟穩(wěn)定的管理流程，將對(duì)華夏北京保障房REIT的資產(chǎn)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)提供充分支持。

據(jù)悉自華夏北京保障房REIT上市以來(lái)，華夏基金與北京保障房中心形成了多層面、立體化的緊密協(xié)同效應(yīng)，建立了良好順暢的溝通機(jī)制，深度契合，圍繞項(xiàng)目管理、優(yōu)化配租、提升合規(guī)質(zhì)控等方面，共同開(kāi)展了大量工作?；鸪闪⒁詠?lái)共實(shí)施了四次配租工作，出租房間共92套，簽約面積4,796.12平米。特別值得一提的是，熙悅尚郡作為首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，參與了朝陽(yáng)區(qū)首次組織的線上APP形式開(kāi)展的實(shí)時(shí)配租活動(dòng)，取得了良好成效，實(shí)現(xiàn)部分空置房源的快速出租，極大提升配租效率。

華夏北京保障房REIT基金經(jīng)理岳洋表示，華夏北京保障房REIT團(tuán)隊(duì)將致力于提升運(yùn)營(yíng)效率、提升收益水平、增強(qiáng)信息披露、推動(dòng)基金的良好治理?；饘用?，將提升閑置資金收益，開(kāi)展貨幣基金等低風(fēng)險(xiǎn)投資，增厚基金經(jīng)營(yíng)收益。項(xiàng)目公司層面，擬采取5項(xiàng)措施提升底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)。一是有效控制運(yùn)營(yíng)成本；二是有序推動(dòng)租金調(diào)價(jià)；三是進(jìn)一步增加配租頻次；四是牢牢抓住安全生產(chǎn)不放松；五是全面提升租戶的滿意度，將落實(shí)小區(qū)綠化提升、環(huán)境整治、房屋修繕等工作，在小區(qū)公共區(qū)域增加居民活動(dòng)與便利化設(shè)施。

最后，說(shuō)明會(huì)對(duì)投資者較為關(guān)心的擴(kuò)募問(wèn)題予以回復(fù)，就后續(xù)擴(kuò)募計(jì)劃，華夏北京保障房REIT基金經(jīng)理岳洋表示，項(xiàng)目原始權(quán)益人北京保障房中心有限公司是北京市住房保障體系建設(shè)的主力軍，服務(wù)著超過(guò)20萬(wàn)名居民、近9萬(wàn)戶家庭，在北京市范圍內(nèi)持有保障性住房資產(chǎn)約180處，具備豐富的潛在擴(kuò)募資產(chǎn)?；鸸芾砣艘呀?jīng)配合原始權(quán)益人開(kāi)展了可擴(kuò)募潛在資產(chǎn)的前期培育與篩選工作，待合適時(shí)機(jī)會(huì)著手切實(shí)推動(dòng)擴(kuò)募工作。

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