今天上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布2023年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市中有62城新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，銀川漲幅1.0%領(lǐng)漲。其中，4月份，深圳新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.3%，同比下滑1.1%；二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，同比下滑1.4%。

【資料圖】

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶解讀2023年4月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示，4月份商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落。2023年4月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，同比上漲城市個(gè)數(shù)增加。70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落、二手住宅環(huán)比漲幅回落更為明顯，各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲或降勢(shì)趨緩。

對(duì)于4月份70城的房?jī)r(jià)指數(shù)，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)回暖趨勢(shì)不變，但回暖的節(jié)奏要比預(yù)期的弱。

環(huán)比漲幅回落

商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少、同比上漲城市個(gè)數(shù)增加。4月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有62個(gè)和36個(gè)，比上月分別減少2個(gè)和21個(gè)，二手住宅減少個(gè)數(shù)較多。新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比上漲城市分別有22個(gè)和9個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和1個(gè)。

商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落。從新房看，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月略擴(kuò)0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.3%；二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。從二手房看，環(huán)比整體漲幅回落更為明顯。4月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，北京、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.1%、0.3%和0.5%，上海由上月上漲0.7%轉(zhuǎn)為下降0.2%；二三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均由上月上漲轉(zhuǎn)為持平。

一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比降勢(shì)趨緩。4月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲2.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲0.9%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為上漲0.2%；二手住宅銷售價(jià)格同比下降2.2%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.9%和3.6%，降幅比上月分別收窄0.8和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

三線城市銀川領(lǐng)漲

4月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.3%，同比漲幅為-0.7%。受今年前4個(gè)月房?jī)r(jià)指數(shù)止跌和正增長(zhǎng)影響，房?jī)r(jià)指數(shù)同比跌幅呈現(xiàn)了持續(xù)收窄態(tài)勢(shì)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年6月份，房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅曲線是有可能轉(zhuǎn)正，只是新風(fēng)險(xiǎn)在于房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄，動(dòng)力略減弱。

從4月份一二三線城市的新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.4%、0.4%和0.2%。同比漲幅則為2.0%、0.2%和-1.9%。顯然，二線和三線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有收窄現(xiàn)象，同時(shí)同比漲幅表現(xiàn)都不錯(cuò)，其中二線城市由負(fù)轉(zhuǎn)正。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，按目前三類城市指標(biāo)，三類城市總體進(jìn)入到普漲的階段。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅有所收窄，是今年以來漲幅連續(xù)2個(gè)月擴(kuò)大后的首次收窄。這表明，隨著前期積壓的需求釋放殆盡，后續(xù)需求接續(xù)能力不足，1-3月份新房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲后，繼續(xù)漲價(jià)對(duì)需求的抑制效應(yīng)很明顯。同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期普遍穩(wěn)定甚至下跌，當(dāng)開發(fā)商提價(jià)，購(gòu)房需求迅速退去，這是4月份銷售明顯下跌的原因。于是，開發(fā)商不得不繼續(xù)采取穩(wěn)妥定價(jià)策略，以確保去化。

4月份房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量有所減少，從3月份的64個(gè)變?yōu)?2個(gè)，4月份各地銷售數(shù)據(jù)有所下降，沖勁不夠，后續(xù)應(yīng)該繼續(xù)提振住房消費(fèi)市場(chǎng)。值得一提的是，銀川此次成為房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅最快的城市具有信號(hào)意義。銀川等城市在過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控后，市場(chǎng)降溫。在去年11月份其漲幅排名靠后，當(dāng)前進(jìn)入第一，是非常好的樓市企穩(wěn)回暖的代表。

李宇嘉認(rèn)為，最新數(shù)據(jù)，當(dāng)前城市分化比較明顯。一線城市內(nèi)部，由于近期購(gòu)房需求下滑幅度較大，深圳房?jī)r(jià)漲幅回落，廣州漲幅較小，上海、北京仍保持了明顯上漲的態(tài)勢(shì)，與區(qū)域內(nèi)剛需購(gòu)房群體集中，后續(xù)釋放依然保持一定規(guī)模，較大的交易量支撐了房?jī)r(jià)漲幅等有關(guān)。二線城市內(nèi)部，成都、石家莊、武漢、重慶等漲幅居前，主要與新房供應(yīng)，二手房交易情緒，近期需求端刺激政策等有關(guān)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年4月份的新房?jī)r(jià)格情況呈現(xiàn)三個(gè)趨勢(shì)：

1、房?jī)r(jià)漲幅指標(biāo)保持向好態(tài)勢(shì)，企穩(wěn)回暖的大趨勢(shì)不變，充分說明各地房?jī)r(jià)回穩(wěn)、信心復(fù)蘇的大環(huán)境。

2、沖勁減弱，或者說復(fù)蘇節(jié)奏過慢，很大程度上說明要防范市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷、易冷的新情況。至少近期各地反饋情況說明了這一點(diǎn)。

3、各地要繼續(xù)做好對(duì)一季度房?jī)r(jià)企穩(wěn)工作的成果鞏固。若沒有其他原因，今年6月份房?jī)r(jià)指數(shù)同比將轉(zhuǎn)正。各地要朝著這個(gè)目標(biāo)做好工作，防范出現(xiàn)過冷和降溫的新情況。

二手房停止上漲需要高度重視

二手房停止上漲的現(xiàn)象需要高度關(guān)注，尤其是在近期二手房拋售潮下更是如此。

4月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，同比漲幅為-2.7%。當(dāng)前二手房指數(shù)環(huán)比漲幅在此前兩個(gè)月上漲的情況下，停止上漲。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)需要高度關(guān)注，從近期市場(chǎng)的反饋情況看，二手房拋售情況確實(shí)帶來了價(jià)格下降的新風(fēng)險(xiǎn)。

李宇嘉也提到，70城二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比今年以來連續(xù)三個(gè)月上漲，但漲幅比3月份明顯收窄，顯示二手房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力更弱。主要原因在于：盡管二手房交易量明顯增加，但掛牌量更大，多數(shù)城市截止到3月份，二手住房掛牌量相比去年底增加30%-40%。甚至，交易量增加的規(guī)模并沒有掛牌量增加的多，在1-3月份積累的剛性需求（主要買小戶型、特別是學(xué)區(qū)）釋放后，二手房需求迅速萎縮，面對(duì)超高位的掛牌量，業(yè)主下調(diào)掛牌價(jià)的比例增加。

從4月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量看，明顯減少。此前3月份上漲的城市數(shù)量為57個(gè)，而現(xiàn)在為36個(gè)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明部分城市的二手房市場(chǎng)似乎在此前小幅回暖情況下，當(dāng)前回暖動(dòng)作有所停止。此類問題需要高度重視，房源較多、房東急拋情緒較強(qiáng)，都在很大程度上會(huì)使得房?jī)r(jià)下行壓力增大。

從4月份一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.2%、0.0%和0.0%。同比漲幅則為0.8%、-2.2%和-3.6%。此前幾個(gè)月房?jī)r(jià)的上漲，使得二三線城市房?jī)r(jià)同比跌幅收窄。但鑒于4月份房?jī)r(jià)停漲，所以要警惕此類環(huán)比數(shù)據(jù)對(duì)同比指標(biāo)產(chǎn)生負(fù)面影響。

對(duì)于后市，李宇嘉認(rèn)為，由于政策紓困的空間較小，政策邊際效應(yīng)下降，加上近期政治局會(huì)議保持定力的基調(diào)，預(yù)計(jì)整個(gè)二季度，商品房市場(chǎng)交易量將在一季度的高位上下降，盡管比去年同期有增長(zhǎng)，但需求接續(xù)能力不足，導(dǎo)致的內(nèi)生動(dòng)力弱，交易量在較低位徘徊，加上房源供應(yīng)增加，特別是二手住房，從而制約價(jià)格反彈的可能。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一二手房的市場(chǎng)降溫或復(fù)蘇節(jié)奏過慢的問題有差異。相對(duì)來說，二手房的降溫跡象更為明顯，包括上漲的城市數(shù)量少、目前從上漲轉(zhuǎn)入停漲階段等。近期二手房市場(chǎng)確實(shí)存在房東降價(jià)銷售、房源掛牌明顯增加等情況。各地要重視此類問題，積極化解二手房交易矛盾，包括稅費(fèi)成本降低、中介費(fèi)用降低等，以促進(jìn)二手房市場(chǎng)的盤活和有序運(yùn)行。

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