本月廣州規(guī)劃和自然資源局發(fā)布今年第二批部分擬供商品住宅用地項目清單，涉及18宗土地，缺席了第一批土拍的海珠將拿出3宗宅地出讓，其中海珠中部的上涌果樹公園北側(cè)地塊，更被業(yè)內(nèi)人士認為是第二批土拍的重頭戲所在。隨著近年海珠區(qū)在廣州土地市場上風頭出盡，搖號地塊頻現(xiàn)，置業(yè)門檻也隨之提高，海珠區(qū)樓市正進入全面高端化，而剛需戶型則面臨一定的去化壓力，更有逐漸淡出之勢。

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■記者 何璐詩 文/圖

中心區(qū)加大土地供應，海珠地塊能否再次保持熱度？

近兩年，海珠樓市隨著土地供應的增加以及舊改的項目面世，成為廣州樓市的焦點，高端網(wǎng)紅盤琶洲南TOD項目，更在廣州走出了“獨立行情”。本月發(fā)布的今年第二批土地擬出讓清單，海珠區(qū)三宗宅地同樣引來關注。

尤其是上涌果樹公園北側(cè)地塊，由于地塊臨近海珠區(qū)府，離珠江新城和琶洲約6公里和11公里，周邊有即將開通的廣州11號線逸景路站以及上涌公園站，南邊還有上涌果樹公園、海珠湖公園的自然景觀，整個地塊更包含了商業(yè)用地，同時配建18班小學+73班完全中學。中心城區(qū)，且交通、景觀、教育等條件都具備，令不少開發(fā)商都重點關注這宗地塊。這個起拍總價約102億元的地塊，起拍樓面價高達3.8萬元/平方米，預計未來產(chǎn)品打造方向?qū)⒁浴暗兔堋薄笆孢m”為主。附近在售的新盤保利四季和頌，目前成交均價約為82500元/平方米，主打108-140平方米戶型；中國鐵建（601186）·西派粵府則為望江項目，主力戶型為120-150㎡，處于待售狀態(tài)。

海珠接下來出讓的土地，除了大熱的上涌果樹公園北側(cè)地塊，還有位于海珠南部的三滘立交地塊，鄰近地鐵南洲站，但被高速和主干道包圍。西部的東方紅印刷廠地塊，臨近廣佛線和在建的11號線，周邊主要是二手項目在售。

作為廣州11區(qū)中庫存量唯一低于12個月的區(qū)域，海珠在接下來的第二批集中供地，能否再次保持熱度？克而瑞廣佛首席分析師肖文曉認為，前兩年市中心土地供應不多，唯獨海珠有較多地塊出讓，僧多粥少，追捧者眾，很容易成為市場焦點?！安贿^從近期的土拍來看，像天河、荔灣等中心區(qū)都開始加大土地供應，城區(qū)的市場競爭加大，房企對于中心區(qū)的地塊也是‘精打細算’，最終還是要看樓面價是否有足夠的盈利空間?！?/p>

區(qū)域改善氣氛濃郁，剛需項目中海江泰里去化不足兩成

事實上，近兩年海珠區(qū)在廣州土地市場上光芒四射。廣州樓面價TOP10項目中，海珠區(qū)占據(jù)了半壁江山，5宗成交樓面價均在4.5萬元/平方米以上。開發(fā)商的拍地熱情，更令海珠樓市快速走向高端化?？硕饛V佛數(shù)據(jù)顯示，從面積段看，今年1-4月，海珠區(qū)120平方米以上戶型的供應，占比高達72%。而今年前4月，海珠區(qū)一手住宅成交均價為1414萬元/套。

肖文曉告訴記者，“從過去13個月（2022.4-2023.4）海珠區(qū)一手住宅的供求結(jié)構(gòu)來看：90平方米以下戶型供應537套，成交305套，供求比為1.76。90平方米以上戶型供應3577套，成交2741套，供求比為1.30。其中200平方米以上的大戶型供應639套，成交484套，供求比為1.32。由此可見，海珠一手樓盤面積段‘改善化’的特征已經(jīng)非常明顯，而且去化情況比中小戶型更好?！?/p>

今年一季度，海珠區(qū)千萬高端住宅成交量總計網(wǎng)簽644套，其中琶洲南TOD項目合計網(wǎng)簽成交447套，以80.22億元成交總額奪區(qū)域首位。相比之下，剛需戶型的去化則較為艱難。主打75-105平方米緊湊戶型的中海江泰里，雖然項目位于地鐵口，去年中入市，陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，批準預售套數(shù)為共517套，截至5月17日，已售套數(shù)僅為86套，去化不足兩成。

“對于剛需人群來說，荔灣有五六萬元/平方米的選擇，而海珠大部分項目門檻已到7萬+了，其次教育資源也是剛需人群考慮較多的因素”，肖文曉表示，從套均總價來看，近年廣州一手樓上車門檻提升較快，海珠過去兩年分別為738萬元/套和943萬元/套，今年1-4月更是上升到1262萬元/套，已經(jīng)不是普通剛需族可以承受的總價段，因此剛需戶型的淡出也在情理之中。

“老破小”放盤3個月沒人看房，“買一賣一”較難

剛需房源的去化壓力不僅在新房市場，同樣出現(xiàn)在二手市場?！敖衲甏汗?jié)后已經(jīng)開始放盤，改價兩次都沒人來看房”，家在寶崗大道的陳女士告訴記者，今年希望在海珠置換一套電梯房，但自己的一套8層樓梯房單位，放盤3個月，從3萬元/平方米改價至2.5萬元/平方米，依然未有人來看房一次，換房的首付一直未能籌齊。

在小陽春過后，海珠二手市場熱度較3月有所回落，廣州中原數(shù)據(jù)顯示，海珠二手住宅帶看量環(huán)比4月同期下降約9%。廣州中原研究發(fā)展部研究經(jīng)理熊小洪告訴記者，“目前置換客戶觀望情緒主要因素來自市場交投活躍度偏低，手上舊房源沒有及時出手，手上資金不足以置換。”此外，熊小洪認為，不少買家擔心置換后處于高位站崗，從而選擇觀望后市再決定是否入市。其次是怕個人經(jīng)濟無法支撐高額的供款，這也導致一手樓市場平淡。

“部分剛需片區(qū)業(yè)主賣房積極性較高，價格有所回落，議價空間在10%左右。部分急售業(yè)主議價空間甚至可以去到20%；而光大片區(qū)業(yè)主心態(tài)則相對強硬，寧愿去把掛牌時間拉長，也要堅持高價，議價空間都不會太多，大約在5%以內(nèi)。” 熊小洪指出，預計短期內(nèi)低門檻剛需戶型會保持目前的交易量。

肖文曉表示，目前掛牌量最多是剛需上車盤，競爭最激烈的也是剛需房?！邦A計剛需房未來很大一段時間都會回歸消費屬性，貫徹房住不炒。住房的投資屬性，今后只會在小部分的物業(yè)出現(xiàn)。”

一周資訊

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5月18日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布天河區(qū)員村一橫路AT080523地塊掛牌出讓公告。資料顯示，地塊起拍價格190046萬元，最高限制地價為218552萬元，總建面38154.44平方米，起拍樓面價高達4.98萬元/平方米，還沒開拍已經(jīng)刷新廣州地價TOP10。

該地塊位于珠江新城東部、金融城西區(qū)，毗鄰天河CBD核心，臨近地鐵13號線、21號線沿線。周邊馬場將引入SKP，還有暨南大學、天河公園、天河區(qū)府等資源。且周邊項目以二手房為主，售價區(qū)間在3萬—8萬元/平方米，新房市場稀缺，有利于新項目競爭銷售。

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5月17日，16屆37次市政府常務會議審議通過《廣州市引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法》?！掇k法》創(chuàng)新了老舊小區(qū)的改造模式，對引入、監(jiān)管、退出等全流程作出指導，讓老舊小區(qū)改造市場化有章可循。

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5月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有62個和36個，比上月分別減少2個和21個，二手住宅減少個數(shù)較多。新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有22個和9個。

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