重點(diǎn)城市正在持續(xù)優(yōu)化調(diào)控政策，其中部分城市針對(duì)局部區(qū)域進(jìn)行了更為精細(xì)化的調(diào)整。

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5月18日，《》記者從杭州市余杭區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，余杭區(qū)的瓶窯鎮(zhèn)、中泰街道限購(gòu)放松。外地戶籍僅需1個(gè)月社保即可購(gòu)買新房或二手房，本地戶籍購(gòu)房無(wú)社保要求，購(gòu)買二套不受落戶5年限制。

在南京，5月17日，市場(chǎng)消息顯示，本地戶籍居民無(wú)論在南京主城區(qū)名下有幾套房，均可新開(kāi)一張購(gòu)房證明，在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)（江心洲、南部新城、紅山新城、幕府創(chuàng)新區(qū)）都能再買一套，該消息亦得到南京市住房保障和房產(chǎn)局的確認(rèn)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波向記者指出，杭州和南京近期局部性放松建立在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)上：“即使是熱點(diǎn)二線城市，市場(chǎng)的分化依然明顯。如果不能進(jìn)行更細(xì)維度的調(diào)控，市場(chǎng)很難實(shí)現(xiàn)整體復(fù)蘇，也不利于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)健康發(fā)展?！睆埐ū硎尽?/p>

杭州、南京兩城樓市“局部放松”

5月15日，有市場(chǎng)消息稱，位于余杭區(qū)的瓶窯鎮(zhèn)和中泰街道放松了限購(gòu)。在兩地買新房或者二手房，外地戶籍只需1個(gè)月社保；本地戶籍則無(wú)需社保，購(gòu)買二套房也不再受落戶5年限制。但各類家庭在限購(gòu)區(qū)內(nèi)限購(gòu)的住房總套數(shù)不變。

“（兩地）限購(gòu)放松屬實(shí)?！?月18日，記者從杭州市余杭區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局確認(rèn)了上述消息。接聽(tīng)人員透露，該政策自今年5月15日開(kāi)始執(zhí)行，政策細(xì)則還未出臺(tái)。目前，購(gòu)房者在瓶窯鎮(zhèn)和中泰街道購(gòu)房提供的1個(gè)月社保證明需為一年以內(nèi)繳納。但在余杭區(qū)此前放寬限購(gòu)的5個(gè)街道，外地戶籍人員只需要持有4年內(nèi)的1個(gè)月社保繳納記錄即可購(gòu)房。

不過(guò)，“本地戶籍居民無(wú)需社保，購(gòu)買二套也不再受落戶5年社保限制”的說(shuō)法并不精確。該工作人員解釋說(shuō)，只有本地戶籍居民家庭在限購(gòu)放寬區(qū)內(nèi)購(gòu)買第二套住房才不受到5年社保限制，單身人士購(gòu)買二套仍需要滿5年社保。

緊隨余杭區(qū)，5月18日，本地官方媒體報(bào)道稱，據(jù)蕭山寧圍街道在售樓盤銷售處透露，蕭山寧圍街道部分區(qū)域加入了蕭山區(qū)限購(gòu)放松區(qū)域。寧圍街道按照滬昆鐵路為界，鐵路線以西仍然執(zhí)行此前限購(gòu)政策，以東區(qū)域限購(gòu)放松。2023年9月30日（含）前，購(gòu)買蕭山區(qū)普通新建商品住房的，在購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，按照實(shí)際繳納契稅金額的50%標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助。

同為長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市，江蘇省會(huì)南京近日也悄然進(jìn)行了“局部放松”。5月17日，有消息稱“南京戶籍居民不管在南京主城區(qū)名下有幾套房，都可以新開(kāi)一張產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)購(gòu)房證明，在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)（江心洲、南部新城、紅山新城、幕府創(chuàng)新區(qū)）都能再買一套。離婚2人都能開(kāi)，不追溯（普通號(hào)追溯家庭2年房產(chǎn)）”。

南京市住房保障和房產(chǎn)局相關(guān)人士確認(rèn)，上述消息基本屬實(shí)，且該政策在半個(gè)月前就已執(zhí)行。

此前，去年12月，南京限購(gòu)政策就曾經(jīng)放寬過(guò)，針對(duì)在限購(gòu)區(qū)已有兩套房的家庭，額外還可以再開(kāi)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的購(gòu)房證明，本地二套房家庭可買第三套房源。目前南京仍舊限購(gòu)的區(qū)域只剩下河西中、河西南，以及主城少部分區(qū)域。

多地實(shí)施“一區(qū)一策”

5月19日，張波向《》記者強(qiáng)調(diào)，杭州和南京近期對(duì)限購(gòu)政策的調(diào)整，特點(diǎn)非常明顯，即“一區(qū)一策”的局部性放松，而非全城范圍的放松。

限購(gòu)政策的持續(xù)優(yōu)化，背后自然是當(dāng)?shù)貥鞘行星榈牟▌?dòng)。

以杭州為例，其實(shí)施差異化的限購(gòu)政策根源在于市場(chǎng)分化。來(lái)自中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，杭州市區(qū)新房供應(yīng)規(guī)模不足80萬(wàn)平方米，環(huán)比下降超4成；新開(kāi)盤方面，4月共計(jì)新開(kāi)盤55次，新開(kāi)盤房源套數(shù)6400余套，合計(jì)有18425組客戶登記，平均中簽率34.8%，流搖率41.8%。

從4月份新盤開(kāi)盤去化情況來(lái)看，流搖樓盤主要集中在蕭山、余杭、富陽(yáng)及錢塘等區(qū)。截至今年3月底，富陽(yáng)區(qū)、臨平區(qū)和臨安區(qū)的去化周期分別達(dá)到了33.2個(gè)月、18.8個(gè)月和17個(gè)月。

南京同樣面臨著市場(chǎng)下行的情況。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年4月南京新建商品住宅成交面積65萬(wàn)平米，環(huán)比下降30%。二手房方面，南京我愛(ài)我家（000560）研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月南京二手房成交11318套（含高淳、溧水），環(huán)比下滑13%；成交均價(jià)達(dá)30628元/平米，環(huán)比下跌1.9%。

對(duì)于這些城市采取的“精準(zhǔn)施策”，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為比較溫和，可以釋放一定此前被抑制的購(gòu)房需求，但對(duì)整體成交拉動(dòng)作用相對(duì)不明顯。

“即使是熱點(diǎn)二線城市，市場(chǎng)的分化依然明顯，熱點(diǎn)區(qū)域回暖加快，非熱點(diǎn)區(qū)域去化困難這種‘冰火兩重天’格局依然存在。如果不能進(jìn)行更細(xì)維度的調(diào)控，市場(chǎng)很難實(shí)現(xiàn)整體復(fù)蘇，也不利于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)健康發(fā)展。”張波表示。

克而瑞南京指出，熱點(diǎn)城市限購(gòu)的局部放松，短期內(nèi)會(huì)刺激調(diào)控區(qū)域商品住宅整體成交量的攀升，庫(kù)存壓力會(huì)得到部分緩解，但考慮到目前居民預(yù)期的不確定性，如果缺乏金融政策的刺激，單純放開(kāi)限購(gòu)，對(duì)實(shí)際的購(gòu)房壓力下降、購(gòu)房需求激發(fā)十分有限，不能立即提振市場(chǎng)信心。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析，由于杭州、南京是局部放松限購(gòu)，政策整體效果或相對(duì)溫和，“未來(lái)限購(gòu)政策仍有優(yōu)化空間，非核心區(qū)限購(gòu)政策有望繼續(xù)放松，同時(shí)結(jié)合人口、人才政策，對(duì)多孩家庭、老年家庭增加購(gòu)房名額等仍將是支持合理購(gòu)房需求的重要方向”。

需要注意的是，除了南京、杭州，近期還有包括濟(jì)南、長(zhǎng)沙、廈門等在內(nèi)的多個(gè)城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了放松，其中部分城市采取了“局部放松”的做法。

例如，5月8日，福建省寧德市住建局等七部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其中提出寧德中心城區(qū)全面放開(kāi)限購(gòu)；4月初，鄭州調(diào)整了限購(gòu)范圍，二環(huán)以外區(qū)域不再限購(gòu)，同時(shí)，限售政策調(diào)整為以網(wǎng)簽或契稅繳納或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，三者任一滿一年可售等。

受訪人士認(rèn)為，為穩(wěn)定樓市，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多城市對(duì)限購(gòu)政策、限購(gòu)區(qū)域進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，促進(jìn)需求釋放。

陳文靜表示，整體來(lái)看，在市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)前，需求端政策仍有望繼續(xù)出臺(tái)，一線城市調(diào)控或以微調(diào)為主，一區(qū)一策；二線城市政策放松力度將持續(xù)加強(qiáng)，核心區(qū)外有望逐步優(yōu)化限制性政策，三四線城市短期限制性政策有望全面放開(kāi)。

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