“五一”假期消費(fèi)火熱，各地樓市冷熱不均，如何看今年樓市走勢(shì)？戴德梁行今日發(fā)布《2023年第一季度全國(guó)住宅市場(chǎng)研究》，報(bào)告顯示：需求端傳遞積極信號(hào)，一季度住宅新房銷(xiāo)售面積同比止跌回升。住宅新房銷(xiāo)售均價(jià)同比回升，70城新房環(huán)比上漲城市數(shù)量創(chuàng)近4年來(lái)新高。同時(shí)，一季度重點(diǎn)24城新房市場(chǎng)多現(xiàn)供不應(yīng)求，新房成交向熱點(diǎn)城市集中的趨勢(shì)明顯。

(相關(guān)資料圖)

需求端傳遞積極信號(hào)

一季度住宅新房銷(xiāo)售面積同比止跌回升

一季度，全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積26251萬(wàn)平方米，同比小幅上漲1.4%。年內(nèi)住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積自2022年初以來(lái)首現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，其主要原因在于疫情防控放開(kāi)后市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的預(yù)期下，積壓的剛性購(gòu)房需求及改善性需求集中釋放，帶動(dòng)不少熱點(diǎn)城市的住宅銷(xiāo)售回暖，政策利好的疊加也對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)傳遞出積極信號(hào)。

但僅僅依賴(lài)前期積壓需求的扎堆釋放所帶動(dòng)的成交熱度似乎難以支撐起樓市的持續(xù)回暖，中國(guó)房地產(chǎn)的恢復(fù)還有賴(lài)于整體經(jīng)濟(jì)的提振及房地產(chǎn)業(yè)步入健康發(fā)展通道。

圖1：全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積走勢(shì)變化

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

住宅新房銷(xiāo)售均價(jià)同比回升

70城新房環(huán)比上漲城市數(shù)量創(chuàng)近4年來(lái)新高

疫后需求端的回暖跡象對(duì)房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)構(gòu)成一定支撐，而在房?jī)r(jià)相對(duì)較高的熱點(diǎn)城市住宅成交率先修復(fù)好轉(zhuǎn)也從結(jié)構(gòu)上拉高了全國(guó)住宅新房的銷(xiāo)售均價(jià)。一季度，全國(guó)住宅銷(xiāo)售均價(jià)10,532元/平方米，同比上漲6.3%。數(shù)據(jù)指標(biāo)的顯著增長(zhǎng)也將有助于進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)預(yù)期，促使觀望者入市交易，為全年住房成交持續(xù)恢復(fù)奠定良好的基礎(chǔ)。

圖2：全國(guó)住宅銷(xiāo)售均價(jià)走勢(shì)變化

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

3月，70城新建商品住宅環(huán)比上漲城市有64個(gè)，比2月增加9個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量已超過(guò)九成，創(chuàng)下自2019年6月以來(lái)的45個(gè)月新高，反映出樓市需求端的積極變化。與此同時(shí)，70個(gè)大中城市中新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲城市較上月增加4個(gè)至18個(gè)，51個(gè)城市同比下降，但同比降幅總體收窄。

新房成交向熱點(diǎn)城市集中的趨勢(shì)明顯

2023年一季度，24個(gè)重點(diǎn)城市住宅新房累計(jì)批準(zhǔn)上市面積共計(jì)3,377萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積共計(jì)4,785萬(wàn)平方米，分別較上年同期上漲11.5%和17.1%。不同于全國(guó)住宅待售面積增加的情況，重點(diǎn)24城需求端增長(zhǎng)更為顯著，帶動(dòng)供銷(xiāo)比由上年末的0.91下降至0.71，庫(kù)存去化隨之加快。

結(jié)合具體成交量來(lái)看，在24城樣本中，武漢、上海、成都、鄭州、天津的季度新房銷(xiāo)售面積均達(dá)到300萬(wàn)平方米以上，反映出熱點(diǎn)城市需求活躍的趨勢(shì)。

2023年一季度，全國(guó)新房成交2.6億平方米，同比上漲1.4%；24個(gè)重點(diǎn)城市成交0.48億平方米，同比上漲17.1%。24城新房成交量占全國(guó)比重創(chuàng)6年來(lái)新高，達(dá)到18.2%，較2022年的15.1%上升3.1個(gè)百分點(diǎn)。新房成交向熱點(diǎn)城市集中的趨勢(shì)明顯，也意味著在經(jīng)濟(jì)及行業(yè)前景仍不明朗的背景下，一二線(xiàn)重點(diǎn)城市供需兩端的復(fù)蘇進(jìn)程往往相對(duì)較快。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示，一季度政策面仍然以穩(wěn)為主，延續(xù)“穩(wěn)支柱、促需求、防風(fēng)險(xiǎn)”的定調(diào)，聚焦釋放合理的住房消費(fèi)需求。中央層面多次重申房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位、房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和保障民生有重要意義，為市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)。各地持續(xù)多措并舉，大力支持剛性和改善性住房需求，因城施策提振購(gòu)房者信心。隨著經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，市場(chǎng)信心也得到一定程度的修復(fù)，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)多項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比有所好轉(zhuǎn)。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端分析，春節(jié)后伴隨疫后經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)，樓盤(pán)客流變多、中介帶看量增加，市場(chǎng)初步呈現(xiàn)回溫跡象；在各地寬松政策推動(dòng)下，一季度全國(guó)住宅市場(chǎng)成交面積同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，銷(xiāo)售金額也實(shí)現(xiàn)7.1%的同比增長(zhǎng)；除了旨在支持剛需和改善型需求的政策效果陸續(xù)顯現(xiàn)外，部分熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)也有所升溫，市場(chǎng)需求面?zhèn)鬟f出積極信號(hào)。

但前期積壓的購(gòu)房需求在年初集中釋放所帶來(lái)的需求增長(zhǎng)似乎不足以支撐年內(nèi)樓市持續(xù)回暖復(fù)蘇并走出調(diào)整期，樓市的向好發(fā)展還有賴(lài)于宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)的復(fù)蘇。與此同時(shí)，在“房住不炒”方向下，核心一二線(xiàn)城市為防范市場(chǎng)快速反彈對(duì)于樓市調(diào)控政策的調(diào)整亦非常謹(jǐn)慎，也因此令后續(xù)政策刺激具備較大空間，對(duì)于剛需及改善性需求的信貸支持及購(gòu)房門(mén)檻的降低或有望刺激核心城市需求的持續(xù)回溫，進(jìn)而帶動(dòng)整體市場(chǎng)信心。預(yù)計(jì)在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)修復(fù)、政策面不斷優(yōu)化的背景下，樓市仍以波動(dòng)性恢復(fù)為基調(diào)，而價(jià)格上行走勢(shì)的動(dòng)力仍顯不足。

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