信托行業(yè)又見“搶保險箱”事件！

【資料圖】

近日，有媒體報道稱，兩家民營房企正榮地產(chǎn)與中梁地產(chǎn)在福建廈門合作項目的保險箱丟失，而搬走保險箱的是項目另一合作方廈門國際信托。

對此，廈門國際信托在接受記者采訪時表示：鑒于正榮和中梁方的違約事實，公司按照相關(guān)協(xié)議約定升級監(jiān)管，當前裝有共管材料的保險箱保管于廈門國際信托的辦公場所。

了解項目情況的相關(guān)人士則坦言，廈門國際信托是利用正榮地產(chǎn)在搬辦公室的時間拿走了保險箱，公司發(fā)現(xiàn)后隨即報案。

究竟是什么原因，讓曾經(jīng)的項目合作方“反目”？廈門國際信托又為何要拿走保險箱？記者采訪了廈門國際信托和地方公司項目負責人，試圖還原事件全貌的同時展現(xiàn)當前房地產(chǎn)信托風險化解的必要性。

信托公司與地產(chǎn)公司各執(zhí)一詞

近日，有媒體報道稱，由正榮地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)、廈門國際信托三方共同保管的保險柜，在一次搬家過程中被廈門國際信托派人搬走。該保險柜中保存著上述三方合資公司的公章、財務章、土地使用權(quán)證等多項重要物品。

了解項目情況的相關(guān)人士透露，近日，由于正榮地產(chǎn)搬辦公室（從樓上搬到樓下），因此正榮地產(chǎn)就把智能攝像頭先拆到樓上去安裝，隨后保險箱失蹤。發(fā)現(xiàn)保險箱失蹤后，公司選擇了報警，并發(fā)現(xiàn)是廈門國際信托搬走了保險箱。

對此，廈門國際信托5月18日發(fā)布公告稱：“為維護投資者利益和國有資產(chǎn)安全，在對方違約在先情況下，我司依法行使合同權(quán)利。目前保險柜安全存放于我司辦公場所，原有封條保持完整，處于7*24小時視頻監(jiān)控中，我司仍將嚴格依照協(xié)議約定，共同保管印章和銀行賬戶材料?！?/p>

廈門國際信托接受采訪時也表示，鑒于正榮和中梁方的違約事實，公司按照相關(guān)協(xié)議約定升級監(jiān)管，接管三方共管的證章照及銀行賬戶等材料并繼續(xù)按照協(xié)議約定的三方共管方式進行管理。

是誰先違約？

記者多方采訪獲悉，廈門國際信托所提及的違約事宜要從2021年開始說起。

據(jù)悉，2021年5月，正榮地產(chǎn)拿下廈門市集美區(qū)的J2020P03地塊，并在該地塊上與中梁地產(chǎn)合作開發(fā)中梁·正榮天著潤宸項目。此后，中梁地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)與廈門國際信托開啟合作，兩家房企從廈門國際信托獲得融資4.5億元，貸款期限是2021年8月20日至2022年10月20日。

但去年10月20日，4.5億元的貸款期限到期后，中梁地產(chǎn)和正榮地產(chǎn)并未履行償還債務事項。

地產(chǎn)企業(yè)方面了解項目情況的人士解釋稱，2022年2月，中梁地產(chǎn)和正榮地產(chǎn)計劃待項目達到工程預售標準時辦理新房預售手續(xù)，當時廈門樓市表現(xiàn)較好，項目周邊最便宜的樓盤均價達到3.8萬元/平方米。但彼時房地產(chǎn)行業(yè)承壓，廈門國際信托方面便要求將項目按照3.2萬元/平方米的股權(quán)作價處置。“拿地時成交樓面價是31470元/平方米，要求我們3.2萬元/平方米處置明顯不合理，因此三方?jīng)]有達成共識。”

在此之后，該人士稱，廈門國際信托不同意用印，項目也一直沒能開盤、回款，造成了2022年10月公司所謂的“違約”。

在“違約”之后，雙方依舊在商洽解決方案。該人士表示，廈門國際信托的訴求包括兩方面，一是項目股權(quán)和控制權(quán)歸廈門國際信托所有；二是由廈門建發(fā)承接項目開發(fā)經(jīng)營管理（代建、代銷）權(quán)；三是項目按照3.3萬元/平方米開盤出售。

對此訴求，雙方依舊難以達成一致?！敖衲辏蕉噍喎磸蜏贤ê?，廈門國際信托和廈門建發(fā)提出了新要求，即售價大于等于3.5萬元/平方米的溢價部分代建方要抽成30%，而且代建方還需收取2.5%的委托管理服務費+2.5%的營銷費?！?/p>

對于地產(chǎn)公司方面的陳述，廈門國際信托稱，正榮地產(chǎn)和中梁地產(chǎn)在與公司的合作中出現(xiàn)嚴重債務違約且經(jīng)公司多次溝通協(xié)商均未糾正，公司已于2022年8月向法院提起訴訟，當前案件已在審理中。正榮地產(chǎn)和中梁地產(chǎn)在與公司的合作中出現(xiàn)嚴重債務違約后，公司在項目的處置中一貫秉持市場化、法治化的原則，保障投資人利益的同時兼顧各方利益，促進項目風險的化解。

提及項目負責人所說的處置要求，廈門國際信托表示，公司從未對該項目提出不合理的處置要求，對包括代建在內(nèi)的所有可行方案均持開放態(tài)度且不預設合作伙伴，目前廈門建發(fā)尚未介入代管代建。為梳理項目情況，公司還聘請建發(fā)為項目出具專業(yè)咨詢報告。

信托公司與地產(chǎn)企業(yè)糾紛頻現(xiàn)

事實上，去年以來，信托公司與地產(chǎn)企業(yè)的糾紛頻頻曝光在大眾視野。比如，2022年10月，中融信托發(fā)現(xiàn)與融創(chuàng)地產(chǎn)共同保管的保險柜鎖芯被換，監(jiān)管賬戶11.4億元資金被融創(chuàng)地產(chǎn)劃走。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，信托公司與地產(chǎn)企業(yè)的糾紛背后，是地產(chǎn)信托風險化解面臨的較大挑戰(zhàn)。

“2021年下半年以來，房地產(chǎn)企業(yè)流動性受挫，多家房企密集違約。在風險暴露后，矛盾也顯現(xiàn)出來，‘你好我好大家好’局面不復存在，地產(chǎn)企業(yè)需要維護自身發(fā)展，信托公司需要維護委托人利益，加強項目管理，并在必要時處置資產(chǎn)，因此相關(guān)糾紛頻頻出現(xiàn)。未來，信托公司需將風險處置作為工作重點，探索創(chuàng)新模式。”一位信托業(yè)人士坦言。

在今年2月的信托監(jiān)管會議上，監(jiān)管人士也表示，后續(xù)將持續(xù)督促信托公司加強資產(chǎn)估值管理，提高風險資產(chǎn)處置的主動性和及時性。鼓勵信托公司強化與外部專業(yè)機構(gòu)合作，積極探索靈活創(chuàng)新風險資產(chǎn)的處置方式。

中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，投向房地產(chǎn)的資金信托余額為1.22萬億元，占比僅為8.14%，是資金信托余額占比最小的領(lǐng)域。在多位業(yè)內(nèi)人士，風險化解和處置是今年信托行業(yè)的重要工作，不過經(jīng)過近些年的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)信托占比持續(xù)壓縮，風險可控。

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