2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃厚。投資信心仍未修、民眾的購房消費(fèi)動(dòng)力不足、城市化率增長(zhǎng)趨緩、人口下滑等長(zhǎng)中短期多重因素疊加,形成對(duì)房?jī)r(jià)的悲觀預(yù)期。坊間流傳著“未來房?jī)r(jià)一定會(huì)跌”的說法,這種觀點(diǎn)看似有理有據(jù),卻可能是流行的謬誤。
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丘吉爾說,看得見多遠(yuǎn)的過去,就能看得到多遠(yuǎn)的未來。不妨把時(shí)間線拉長(zhǎng),回顧過去幾十年國內(nèi)外的房?jī)r(jià)變遷。
先看國內(nèi)。
從宏觀看,房?jī)r(jià)增速映射了經(jīng)濟(jì)增速、通貨膨脹速度、城市化速度等重要經(jīng)濟(jì)要素。即使城市化紅利基本消退,未來的房?jī)r(jià)趨勢(shì)還要綜合考慮GDP和CPI兩個(gè)指標(biāo)。
主流觀點(diǎn)預(yù)測(cè),未來5年中國GDP平均增速3-4%。2023年中國大概率沒有通脹風(fēng)險(xiǎn),但未來幾年,如果要保一定的經(jīng)濟(jì)增速,那么貨幣和財(cái)政政策就需要相應(yīng)放開,所以2024年后,中國未必不會(huì)有一定的通脹壓力,到那時(shí)候高端房產(chǎn)的抗通脹屬性就會(huì)被給予一定的市場(chǎng)溢價(jià)。
回顧過去二十年的歷史數(shù)據(jù),2000-2012年和2013-2021年這兩個(gè)階段,中國的平均經(jīng)濟(jì)增速分別是10.1%和6.6%,全國整體房產(chǎn)的年化收益率分別是6.1%和4.9%,但一線城市北上廣深房產(chǎn)的收益率是13.1%和8.0%。
由此可以作出兩個(gè)趨勢(shì)推論,第一,全國整體房產(chǎn)的年化收益率都低于中國經(jīng)濟(jì)增速,但一線城市房子的年化收益率都遠(yuǎn)高于中國經(jīng)濟(jì)增速。第二,未來5年,中國房產(chǎn)新房的年化收益率很可能徘徊在2-5%這個(gè)區(qū)間。
也就是說,盡管房產(chǎn)已經(jīng)過了讓家庭財(cái)富暴漲的階段,但仍承擔(dān)了儲(chǔ)蓄、扛通脹,以及補(bǔ)充未來現(xiàn)金流缺口的功能。對(duì)大多數(shù)中國家庭來說,買房依然是不確定時(shí)代的安全底線和心理安慰。在不確定的時(shí)代,家庭投資決策更需要“保底”,需要將“下限”守得更牢,這樣才有機(jī)會(huì)追求上限。
1946-2012年各主要發(fā)達(dá)國家
房?jī)r(jià)增速、CPI與GDP增速
再看國外。
有人說,中國房?jī)r(jià)跟1990年的日本很像,處在泡沫破滅的前夜。從1946年到1990年,日本的房?jī)r(jià)增速達(dá)到每年10.3%,幾十年間累積增長(zhǎng)超過1000倍,泡沫名副其實(shí)。而過去十幾年,中國房?jī)r(jià)漲幅就十幾倍。二者相比,完全不在一個(gè)量級(jí)上。
并且,從2003年開始,日本的房?jī)r(jià)和世界的房?jī)r(jià)是一起漲跌的。比如從2003年到2007年,日本東京的房?jī)r(jià)是上漲的;2008年的金融危機(jī)平息以后,從2012年到2017年,東京的房?jī)r(jià)也是上漲。這種上漲趨勢(shì),甚至不受日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、人口老齡化的大環(huán)境影響。
再看美國,眾所周知,2008年的時(shí)候美國因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫爆發(fā)了次貸危機(jī),但到了2012年美國房?jī)r(jià)又再次開啟上漲模式。過去疫情近三年,通脹起來后,美國樓市更是異?;鸨?,房?jī)r(jià)水平和上漲幅度均創(chuàng)出歷史新高。美國20個(gè)最大城市一年上漲50%者并不少見,20%—30%是常規(guī)水平。其中,紐約、棕櫚灘、舊金山灣區(qū)等地超級(jí)豪宅的熱度尤其高,一套別墅數(shù)十個(gè)置業(yè)者等待OFFER的現(xiàn)象比比皆是。
從微觀看,世界上歷史最悠久、最富有的老錢家族,房子也是家族財(cái)富的主要載體。比如英國王室,“資產(chǎn)受益”就主要來源于房產(chǎn)。Halifax 的相關(guān)報(bào)告表明,伊麗莎白二世女王在位70年期間,英國各地的房?jī)r(jià)已經(jīng)增長(zhǎng)了4倍多,按實(shí)際價(jià)格計(jì)算,平均增長(zhǎng)了327%。其中,倫敦的房?jī)r(jià)漲幅最大,漲幅為408%。根據(jù)McCarthyStone對(duì)英國王室房產(chǎn)的研究,僅2019-2022三年間,英國王室的房產(chǎn)總價(jià)值增加了4.6億英鎊,達(dá)到總市值37億英鎊。可見,房產(chǎn)是王室財(cái)產(chǎn)的重要組成部分,而其收益增值主要源自于房?jī)r(jià)的上漲。
把周期拉長(zhǎng),將視野放寬,無論宏觀還是微觀,國內(nèi)還是國外,房子是長(zhǎng)期資產(chǎn),看房?jī)r(jià)的規(guī)律,還是要看長(zhǎng)期趨勢(shì)。
2023年,經(jīng)歷了大疫三年的“險(xiǎn)象環(huán)生”,又面臨新一輪財(cái)富的重新洗牌。中國家庭的資產(chǎn)配置既不能過于激進(jìn),也不能過于保守,要兼顧流動(dòng)性、避險(xiǎn)保值和進(jìn)階機(jī)會(huì)。在思考買房決策的時(shí)候,也要深刻明白背后的價(jià)值邏輯,不能一概而論。
歷史經(jīng)驗(yàn)表明,很多時(shí)候,市場(chǎng)越不好,越貴的房子,反而賣得越好。因?yàn)闃鞘兄芷谥械南鄬?duì)低點(diǎn),往往是高端市場(chǎng)“占便宜”的窗口期。
嚴(yán)格意義上說,沒有“能不能買房”這個(gè)概念,只有“哪里的房子、什么房子”這個(gè)概念。關(guān)鍵取決于是不是“優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)”。
以福州院子為例,占據(jù)城市風(fēng)水文脈,院子系中式頂豪血統(tǒng),“天花板”級(jí)產(chǎn)品力,源脈溫泉入戶……資產(chǎn)稀缺性獨(dú)一份,放眼福州市場(chǎng),沒有替代。
福州院子不可復(fù)制的三個(gè)要素:純別墅稀缺性、主城區(qū)四地鐵、現(xiàn)房品質(zhì)。
第一, 限墅令下,純粹的別墅產(chǎn)品稀缺
2019年“限墅令”升級(jí)以來,近幾年福州土拍,主城四區(qū)內(nèi),沒有一幅容積率在1以下的商品住宅用地。這也意味著,福州市場(chǎng)上在售的別墅項(xiàng)目容積率普遍在1.5-2.0,高低配規(guī)劃、疊拼產(chǎn)品是主流,純粹的別墅社區(qū)、純別墅產(chǎn)品少之又少。
福州院子以0.7超低容積率,規(guī)劃680畝純別墅社區(qū),從社區(qū)規(guī)劃到業(yè)主圈層,都非常純粹。汲取三坊七巷美學(xué)靈感,定制四坊十八巷弘雅格局,坊巷交錯(cuò),居有名仕,談笑有鴻儒,往來無白丁。
第二, 四地鐵雙站,便捷通達(dá)全城
福州院子地處主城區(qū),項(xiàng)目周邊有1/4/5/6四條地鐵線環(huán)繞,路網(wǎng)四通八達(dá),出行便利,是真正的第一居所別墅。
其中,5 號(hào)線的螺洲古鎮(zhèn)站及高仕路站就在小區(qū)門口,步行 2 分鐘就可到達(dá);1號(hào)線城門站,離項(xiàng)目?jī)H 2 分鐘車程;6 號(hào)線能實(shí)現(xiàn)一站高效換乘,20分鐘直達(dá)長(zhǎng)樂國際機(jī)場(chǎng)。
便捷的地鐵路網(wǎng),將為業(yè)主的出行提供更多便利。而基礎(chǔ)設(shè)施的升級(jí),也將通過吸引和聚集人流,帶動(dòng)地鐵沿線的商業(yè)配套、城市界面、經(jīng)濟(jì)流量提升,形成一個(gè)相互加強(qiáng)的正循環(huán)。在很大程度上,賣房子就是買未來。從資源聚集角度來說,院子周邊可預(yù)見的附加資源越多,未來價(jià)值也就越高。
在購房決策越來越審慎的當(dāng)下,現(xiàn)房的安全性,成了豪宅的加分項(xiàng)。
福州的獨(dú)棟新房一向極為稀貴,主城區(qū)的獨(dú)棟別墅幾乎斷供。福州院子大獨(dú)棟產(chǎn)品屬于現(xiàn)房階段,實(shí)景呈現(xiàn)所見即所得,并且可以辦理產(chǎn)權(quán)。對(duì)買房人來說,這是對(duì)資產(chǎn)安全最大的保證。
走在實(shí)景交付區(qū)內(nèi),亭臺(tái)樓榭、山花樹湖,步移景異,既有江南園林的婉約秀美,又有皇家園林的大氣磅礴,如此匠心投入的園林景觀在福州市面上已難以尋見。
2022年,福州市屬國企福州建發(fā)集團(tuán)全面介入福州院子項(xiàng)目保交樓管理,支持和扶助項(xiàng)目在建地塊恢復(fù)施工建設(shè)、優(yōu)化資金監(jiān)管,確保工程正常運(yùn)行。在福州建發(fā)集團(tuán)、泰禾集團(tuán)的共同推動(dòng)下,福州院子在建地塊的施工建設(shè)取得顯著進(jìn)展,為保交付、保品質(zhì)增加了重要信心砝碼。
兼顧資產(chǎn)安全性、稀缺性,以及生活品質(zhì)進(jìn)階的最優(yōu)解,這樣的產(chǎn)品,自然備受市場(chǎng)矚目。
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