“近一年住房租賃行業(yè)的變化，主要是房地產行業(yè)，由‘商品房舊模式’到‘租住并行新模式’轉變；長租房市場構成從商業(yè)化房源為主，過渡到保障性租賃住房（簡稱“保租房”）和商業(yè)化房源并駕齊驅的狀態(tài)?！苯?，在克而瑞租售主辦的第七屆地新引力峰會上，克而瑞租售總經理王偉如是說。

隨著地方國企建設保租房的進程不斷加快，大批量的新建租賃大社區(qū)將集中入市，如何形成差異化、實現(xiàn)高出租率也將成為企業(yè)及運營商亟待破解的難題。

隨著保租房建設進度不斷加快，下半年將有一批大社區(qū)集中入市。資料圖片

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保租房、商業(yè)化房源并行格局顯現(xiàn)

相較于個人租賃房源表現(xiàn)穩(wěn)定，從供給側方面來看，今年租賃市場相比往年，無論規(guī)模還是產品類型，均豐富了很多。隨著保租房項目逐步入市，尤其是越來越多的新建大型社區(qū)進入住房租賃市場，市場活力加速激活。

克而瑞租售總經理王偉指出，近一年，長租房市場構成從商業(yè)化房源為主，過渡到保租房和商業(yè)化房源并駕齊驅的狀態(tài)。與此同時，企業(yè)從被動做租賃轉向主動，民企主動拿地通過多種方式切入住房租賃賽道。

此外，王偉指出，行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀中，各地保租房籌集壓力仍處高位，以集中新建為主向配建為主轉變，改建、代理經租轉保的重要性提升；機構化長租公寓規(guī)模保持持續(xù)增長，而個人房源新增供應量持續(xù)下滑。

王偉提到，整個長租房行業(yè)將出現(xiàn)商業(yè)化房源與保租房齊頭并進、共同發(fā)展的格局；租金增長進入平穩(wěn)期，企業(yè)通過租金增收的空間收窄，對運營提效的要求提升；各主體相互合作時更注重專業(yè)分工，完成各自訴求滿足趨勢發(fā)展。

克而瑞集團董事長丁祖昱指出，中國房地產行業(yè)發(fā)生了天翻地覆的變化。當下，傳統(tǒng)房地產的邏輯受到較大挑戰(zhàn)，就算是租賃市場也做不到遍地開花。從短期來看，租賃最大的發(fā)展可以爭奪兩個需求：一是爭奪原來買房的需求，另一個是爭奪散租的客戶。“目前長租行業(yè)還有一些壓力、挑戰(zhàn)，但未來發(fā)展方向、前景一定是好的。行業(yè)中‘二房東’可能會長期存在，希望通過更多正規(guī)、專業(yè)機構，把‘二房東’慢慢替代，改變傳統(tǒng)租賃行業(yè)落后的狀況?！倍∽骊湃缡钦f。

看好未來行業(yè)發(fā)展與萬億市場體量

不容忽視的是，相比前幾年，目前租賃市場明顯熱鬧了很多，也吸引了不少投資者的關注。

華潤置地旗下公寓REITs的平臺總經濟師王戈宏指出，目前很多企業(yè)“勇猛”地扎進租賃市場，是看好未來十年的發(fā)展與幾萬億的市場體量。特別是大量投資人重新審視這一行業(yè)，用資本推動行業(yè)發(fā)展，可以讓行業(yè)里有豐富經驗的機構運營者用精細化、專業(yè)化、數(shù)字化的管理創(chuàng)造資產的價值。

不過，在這一過程中，不少業(yè)內人士呼吁，投資要理性。思睿集團創(chuàng)始人倪文弢從投資者的角度分析指出：“有適合的項目我們愿意投，但也不能隨大流、盲目地投，專業(yè)、細節(jié)很重要?，F(xiàn)在我們不會有太多規(guī)模上的追求了，而是保證成功率。行業(yè)很有發(fā)展空間，但其優(yōu)劣勢也很明顯，在這個過程中，希望專業(yè)機構耐心地去發(fā)展?！?/p>

“整個租賃住房行業(yè)正在發(fā)生著深刻變化，我們所面臨的是一個充滿不確定的行業(yè)環(huán)境，但仍有一些市場趨勢是確定的?！背羌铱偛谩⑷A住集團高級副總裁莊松成指出，疫情管控放開，預示著“大需求”的確定；政策支持，預示著“強供給”的確定；增速明顯，預示著“快發(fā)展”的確定；長坡薄雪，預示著“大市場，看長期”的確定。

莊松成指出，在不確定性里尋找確定性，在確定性里把企業(yè)可以做的事情做好。在這一過程中，企業(yè)要有精益思維，即把握好客戶需求，用相對較低成本、相對較好的質量，通過不斷創(chuàng)新的方式，解決不同賽道上客戶的需求。

同質化背景下企業(yè)面臨突圍難題

值得一提的是，隨著保租房建設進度不斷加快，地方國企積極實踐，新增租賃用地上建設的大社區(qū)相繼建成，下半年有一批大社區(qū)集中入市。在此背景下，有業(yè)內人士擔憂，租賃市場由于產品雷同度較高，這對于運營方、投資方而言，或帶來不少壓力。因此，如何形成差異化，實現(xiàn)高出租率，成為各大企業(yè)以及運營方要破解的難題。

以上海為例，克而瑞統(tǒng)計顯示，2021-2023年第一季度，上海新建成已入市租賃項目房源約3萬間， 預計2023年內將有30個項目約3萬間的新建保租房入市，占到上?，F(xiàn)有機構化租賃房源（16萬間）的36%，對上海部分區(qū)域的租賃市場會造成持續(xù)沖擊。

與此同時，新入市的大型租賃社區(qū)項目，在產品設置上趨同，即按政策要求，原則上單套建筑面積不高于70平方米，大部分產品的面積在30-50平方米之間，這也導致同一區(qū)域競爭激烈，某些項目空置率較高。

瑞威資管副總裁宋昊指出，目前長租公寓市場參與方較多，但真正可以把運營提升到符合大家預期，或者提升到一個行業(yè)領先水平的難度系數(shù)很高，其中面臨的難點之一在于運營方面同質化較嚴重，每間房20平方米左右甚至更小，設施、設備相似性很大。另外，長租公寓在成本控制方面，除裝修成本外，在運營上也面臨如何降本增效、提升公司運營水平的問題。

不過，在這一過程中，對企業(yè)而言，同樣也面臨很多機會。倪文弢指出，對商業(yè)化長租公寓而言，如何提升產品力，在細分市場上找到客戶、看到需求，其中有很多的打磨空間。只有在產品上打造差異化，才可以獲得不錯的運營收益。

對于解決方案，王偉指出，企業(yè)提供優(yōu)質運營服務，達到長期運營，增加投資回報水平；提升產品力來提高產品坪效；因地制宜拓展來客渠道、政企合作促成人才安居。

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