近期，重慶、深圳等地出現(xiàn)買房“負(fù)首付”“零首付”現(xiàn)象引發(fā)關(guān)注。據(jù)多家媒體報(bào)道，“負(fù)首付”意味著購房人不僅無需支付首付款，還能倒拿裝修等款項(xiàng)。這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)并不是新事物，其本質(zhì)上是“高評高貸”模式。

什么是“高評高貸”？

(相關(guān)資料圖)

“高評”是指高評估值，“高貸”是高貸款額。“高評高貸”指在購房過程中，銀行評估價格比住房真實(shí)交易價格高，購房者借此可從銀行貸出更多款項(xiàng)，從而變相降低了首付款。“高評高貸”也常被稱之為倒拿錢、零首付、低首付購房，本質(zhì)上是一種騙貸的違法行為。

用“負(fù)首付”方法購房，我們可舉一例說明，假如一套房產(chǎn)市值為500萬元，可能評估價為800萬元，從銀行貸款申請七成的貸款則為560萬元，總體核算下來，相當(dāng)于購房者從銀行多貸出60萬元首付款。

在二手房交易過程中，一套房源一般會有三種價格：網(wǎng)簽價、評估價、實(shí)際成交價。

網(wǎng)簽價，購房者一般會以區(qū)域指導(dǎo)價即最低申報(bào)價來進(jìn)行網(wǎng)上備案，網(wǎng)簽價的高低決定購房者繳納稅費(fèi)額度；評估價，即房產(chǎn)評估公司評估的房源市場價格，購房者以該價格標(biāo)準(zhǔn)向銀行申請貸款，評估價決定購房者申請貸款的額度；實(shí)際成交價就是指買賣雙方最后成交價格。

“高評高貸”的目的就是為能從銀行獲得更多貸款，以盡量低的首付款實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易，主觀故意隱藏實(shí)際成交價、抬高房產(chǎn)的市場評估價。常見具體做法是：通過評估公司將房產(chǎn)價格“高評”，然后根據(jù)最低首付比例計(jì)算，相對剩余的尾款向銀行申請按揭貸款。

2017年，住建部、央行及當(dāng)時的銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)時，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。

因此，現(xiàn)階段市場中的“高評高貸”常常采取“陰陽合同”形式買賣，即買賣雙方簽署兩份購房合同，其中“陽合同”代表被做高的房價，作為網(wǎng)簽合同網(wǎng)上備案，“陰合同”則代表真實(shí)房價，以“陰合同”的房價實(shí)際成交。按照流程，以“陽合同”房價為準(zhǔn)購房者就能從銀行獲的高額貸款。

“高評高貸”將給購房者帶來哪些風(fēng)險？

在實(shí)際過程中，如果“高評高貸”此種方式在銀行沒有被通過，且買方首付款不夠，又難以在限定期內(nèi)籌措到，買方將要面臨解除購房合同和承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險。

此外，在房屋貸款過程中，有可能因房價快速上升或其他原因，賣方反悔后就有可能主動到銀行舉報(bào)買家。尤其是在買房等待放款過程中，房子都已投入裝修，銀行一旦不放貸，已投入的裝修費(fèi)用、過戶稅費(fèi)，以及中介費(fèi)等，都有可能全部由買方承擔(dān)，并造成不可挽回的損失。

即便購房者通過“高評高貸”方式在銀行成功獲得貸款，在后期銀行自查過程中也極有可能被發(fā)現(xiàn)。一旦被查，買家一方面可能會被要求收回貸款，另一方面買家大概率將會被列入銀行黑名單。

二季度，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的成交分化，針對出現(xiàn)“負(fù)首付”這種嚴(yán)重違法手段的項(xiàng)目所在區(qū)域，已顯現(xiàn)成交疲軟。因此，越是面對樓市弱市之下各種誘人的購房“營銷手段”，越要謹(jǐn)慎購房。 張大偉

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