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房企圍獵北京“最熱”地塊_當(dāng)前熱聞

時間 : 2023-06-02 22:42:53來源 : 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

北京土拍熱度又刷新了歷史記錄,但這種“局部繁榮”非但不是樓市回暖的信號,反而在全國房地產(chǎn)市場恢復(fù)遇阻的大背景下,折射出房企的避險策略。


(資料圖片僅供參考)

6月1日,北京出讓4宗住宅地塊,其中最受關(guān)注的順義兩宗地塊分別吸引了45家、36家房企及聯(lián)合體報名競拍,創(chuàng)下了北京單宗地塊報名房企數(shù)量新高。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計,有記錄以來,北京土拍超過20家房企競買單宗地塊的情況只有4次,其中3次出現(xiàn)在2023年。

眾多報名房企中,不只有北京土拍市場的常見面孔,也有很多外地房企赴京,甚至出現(xiàn)了行業(yè)里十分陌生的中小型新公司。

與此同時,5月樓市成交卻并不樂觀,百城新房成交面積環(huán)比繼續(xù)下滑,新房價格“止?jié)q轉(zhuǎn)跌”,二手房價格環(huán)比跌幅擴(kuò)大。

歸根結(jié)底,北京近期土拍熱度一再高漲,除了土地條件優(yōu)厚、企業(yè)利潤空間可觀之外,背后更是房企為保證安全性而縮小投資地圖,進(jìn)一步向熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊聚攏的體現(xiàn)。

一位不愿具名的資深地產(chǎn)分析師表示,北京土拍的“火熱”不能代表土地市場真正的起色,更像是一種“開發(fā)商爭相到北京‘打新’土地”的求穩(wěn)之舉。

在三四線城市房地產(chǎn)消費低迷的情況下,多數(shù)房企在拿地部署上做出了調(diào)整,有計劃地縮小了中小城市的拿地占比,向熱點一二線城市轉(zhuǎn)移。

業(yè)內(nèi)分析人士預(yù)計,在樓市全面回暖之前,熱點城市土拍仍將呈現(xiàn)出與市場背離的熱度,后續(xù)北京等城市可能會加大對競拍房企資質(zhì)的審核,以確保土地市場的相對公平。

土拍“搖號大戰(zhàn)”

價值幾十億的土地交易,以往很少在線上報價環(huán)節(jié)就觸及地價上限,而如此激烈的廝殺,今年北京已經(jīng)出現(xiàn)了兩次。

2個多月之前,昌平朱辛莊地塊線上競價時已經(jīng)達(dá)到了地塊最高限價,線下競拍現(xiàn)場直接進(jìn)入搖號程序一局定輸贏,彼時該宗地有42家房企報名的盛況也創(chuàng)下了記錄。

6月1日,朱辛莊的兩項記錄都被順義新城19街區(qū)地塊刷新。

順義新城第19街區(qū)19-69地塊和順義新城第20街區(qū)6001地塊開拍之前雙雙觸及最高地價,且分別吸引了45家和36家房企及綜合體報名,兩宗地起拍價分別為14.4億元和15.05億元。

兩宗宅地在線上報價環(huán)節(jié)就已經(jīng)有28輪、30輪報價,今日開拍后直接進(jìn)入競現(xiàn)房面積環(huán)節(jié),且舉牌相當(dāng)激烈。

順義19街區(qū)地塊僅用1分鐘就觸及了現(xiàn)房銷售面積上限,45家房企全部遞交搖號申請。最終,福建雄旺被幸運之神眷顧,以16.56億元+1.2萬平方米現(xiàn)房銷售面積獲得了該宗地,樓面價2.91萬元/平方米,銷售指導(dǎo)價5.8萬元/平方米,縫差達(dá)到了近2.9萬元,利潤空間充足。

順義20街區(qū)地塊同樣在1分鐘內(nèi)就達(dá)到了現(xiàn)房銷售面積上限,最終中能建以17.31億元+1.3萬平方米現(xiàn)房銷售面積獲得了該宗地,樓面價2.82萬元/平方米,銷售指導(dǎo)價5.8萬元/平方米,縫差達(dá)到了近3萬元,盈利空間可觀。

能夠在樓市交易冷淡的當(dāng)下上演如此熱鬧的景象,原因是多方面的。首先2塊地的地理位置較好,周邊配套不錯,板塊發(fā)展?jié)摿Υ?,且附近合適的客群數(shù)量可觀,保證了未來銷售速度;其次起始價較低,對于房企來說門檻不高;再則北京土拍規(guī)則友好,搖號定輸贏;疊加上半年土儲依然可以轉(zhuǎn)化為本年度銷售業(yè)績,房企的沖刺順理成章。

一位房企北京公司人士告訴記者,最重要的是,兩宗地都給了企業(yè)充足的利潤空間,近3萬元的縫差足夠靈活運營,“能在一線城市確保盈利,何樂而不為呢?”

“這是當(dāng)下最樸素的商業(yè)邏輯,前些年開發(fā)商可能還會為了沖規(guī)模放寬測算標(biāo)準(zhǔn),利潤薄的地塊也都蜂擁而上,現(xiàn)在不一樣了,這種利潤空間充足的地塊,只要有機(jī)會,肯定極力爭取?!庇袠I(yè)內(nèi)人士分析說。

而且北京樓市還呈現(xiàn)出一個新特點,過去幾年間數(shù)次居家生活的經(jīng)歷,讓改善型購房需求激增,新房比二手房的吸引力高出數(shù)倍。58安居客研究院北京分析師任野即表示,這也是北京當(dāng)下樓市冷淡但土拍市場熱鬧的原因。

房企求穩(wěn)心切

與北京土拍熱度高漲形成對比的是,樓市數(shù)據(jù)趨于下行。

最能反映樓市涼熱的二手房市場,5月網(wǎng)簽環(huán)比下跌7%,較高峰期3月更是下滑了42%。一位地產(chǎn)分析師指出,如果考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性,北京近期的二手房成交實際已經(jīng)跌破了榮枯線。

全國整體樓市在5月也出現(xiàn)了繼續(xù)下行的情況,重點城市市場活躍度延續(xù)回落態(tài)勢,購房者觀望情緒加重。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,5月百城新房價格環(huán)比轉(zhuǎn)跌,新房成交面積環(huán)比小幅下降,二手房價格環(huán)比下跌0.25%。

與三、四線城市及實力較弱的二線城市相比,北京等一線城市的樓市,需求韌性強(qiáng)、利潤空間充分、去化有保障,依然是“安全地帶”。

一家上市頭部房企人士告訴,今年以來,即便他們公司相對安全,也還是進(jìn)一步收縮了投資城市,從原來的20多個目標(biāo)城市減到了10多個核心城市,僅在這些地方挑選優(yōu)質(zhì)地塊入手。也有此前深耕三四線城市的房企,將投資重點慢慢轉(zhuǎn)換到了能級比較高的城市。

越來越多的外地房企、地方城投公司、地產(chǎn)上下游企業(yè)涌入北京樓市。

仔細(xì)觀察本輪土拍中兩宗熱門地塊的報名企業(yè),會發(fā)現(xiàn)很多陌生名字。

數(shù)據(jù)來源:北京規(guī)自委 制表:

除了東方雨虹(002271)是一家主業(yè)做防水的上市公司,武安明芳、恩祥、廈門巖垚盛、山西保景順、山西金匯海、同泰日方、如皋市潤皋、陽明尚興、蕪湖市康潤房地產(chǎn)、揚州華鵬、江蘇師山等公司此前在北京樓市都是完全沒有認(rèn)知度的企業(yè)。

有房企人士分析,并不排除一些陌生面孔是規(guī)模型房企的“馬甲”,以此增加搖中地塊的概率。

值得注意的是,與此前嚴(yán)苛的土拍條件相比,北京本次土拍將限制條件進(jìn)行了優(yōu)化?!巴恋爻山缓?,不以任何直接或間接形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關(guān)聯(lián)方”的限制條款已經(jīng)不再,房地產(chǎn)從業(yè)人士表示,這意味著,競得熱門地塊的房企可以引入其他房企共同開發(fā),騰挪空間大了許多。

以搖中了最熱地塊的福建雄旺為例,企查查信息顯示,福建雄旺的成立時間很短,這家公司注冊于2022年11月7日,此前在北京也沒有開發(fā)經(jīng)驗,在這次土拍之前,都不曾被聽說過。

一種可能的情況是,福建雄旺后續(xù)與其他房企進(jìn)行合作開發(fā),小股操盤也未可知。

克而瑞北京區(qū)域分析師表示,今后如何禁止“土拍馬甲”,以及減少沒有多少開發(fā)經(jīng)驗的上下游企業(yè)前來“打新”,可能會是以后政策制定將會考慮的問題。

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