記者董紅艷 李貝貝 北京報(bào)道

(資料圖片僅供參考)

近期，伴隨著東方甄選山西之行的熱度，山西多個(gè)城市的社會(huì)關(guān)注度一度居高。眾多山西網(wǎng)友對(duì)太原、大同等城市能夠成功“出圈”翹首期盼。

記者注意到，此前憑借燒烤異軍突圍的網(wǎng)紅城市淄博，其樓市也迎來(lái)了最高熱度，一躍成為三四線樓市活躍程度最高的城市。而房?jī)r(jià)“低壓區(qū)”的山西能否也像淄博一樣在樓市上“沖上一波”？

能否成功出圈？

淄博的一飛沖天憑借的是燒烤這雙翅膀，山西走紅的內(nèi)核是什么呢？“其實(shí)，太原和承德一樣，夏天也非常適合避暑，應(yīng)該多宣傳宣傳，吸引南方的人過來(lái)玩。”山西人張?。ɑ└嬖V記者，“去年暑假回山西的時(shí)候，帶老公和小孩去太原游玩，感覺太原變化很大，好吃的很多，旅游也具有地方特色?！?/p>

公開消息顯示，在東方甄選山西行中得到曝光的城市很多，包括太原、大同、忻州、朔州等多個(gè)城市，文旅資源涵蓋太原古縣城、云岡石窟、北岳恒山、懸空寺、應(yīng)縣木塔、雁門關(guān)、五臺(tái)山、太原晉祠。一頓操作下來(lái)，看得眾網(wǎng)友眼花繚亂，甚至有人表示有即刻奔赴山西走一遭的沖動(dòng)。

記者注意到，此前憑借著燒烤火“出圈”的淄博，樓市熱度甚至也被帶動(dòng)起來(lái)，成為三四線城市中樓市最火的城市。據(jù)58安居客監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年5月，淄博新房找房熱度環(huán)比上漲15.8%。山西太原、大同等地的樓市也會(huì)乘機(jī)“燥起來(lái)”嗎？

對(duì)此，山西省房地產(chǎn)研究顧問專家、太原樓評(píng)主理人張明在接受《》記者采訪時(shí)表示，東方甄選的山西行，曝光宣傳了山西的歷史文化遺產(chǎn)和風(fēng)光之美，但山西省各地市發(fā)展存在不足，而且存在發(fā)展模式同質(zhì)化嚴(yán)重的問題，山西各地市迅速“出圈”的支撐性并不充足。

對(duì)老家山西的發(fā)展，張俊也認(rèn)識(shí)到，只有綜合服務(wù)質(zhì)量上去了，游客才能被吸引進(jìn)來(lái)。但是山西各個(gè)城市目前的服務(wù)質(zhì)量并不很高，例如，在太原找地方停車，會(huì)突然蹦出“大媽”來(lái)收取停車費(fèi)，在太原較難找到免費(fèi)的停車場(chǎng)地。

“山西各城市人口結(jié)構(gòu)偏穩(wěn)定，營(yíng)商環(huán)境和市場(chǎng)消費(fèi)對(duì)于熱度的承接仍有一定短板，后續(xù)很難形成對(duì)產(chǎn)業(yè)和人口的吸附，對(duì)樓市的影響微乎其微，無(wú)法企及淄博樓市的熱度?！?張明補(bǔ)充表示。

從第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)來(lái)看，中部六省會(huì)中，山西太原的常住人口最少僅為530.41萬(wàn)人，人口規(guī)模與非省會(huì)城市湖北襄陽(yáng)、湖南岳陽(yáng)的人口規(guī)模相近。同時(shí)，太原等城市的人口增速也較為緩慢，據(jù)太原統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2022年末，太原常住人口僅為543.5萬(wàn)人，相比第七次人口普查人口增長(zhǎng)僅為10多萬(wàn)人。

在人口基數(shù)和增量都不大的情況下，記者注意到，山西多城的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)十分之高，持續(xù)城鎮(zhèn)化的空間已經(jīng)較小。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，太原的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達(dá)到89.1%，在中部六省會(huì)中最高，大同城鎮(zhèn)化水平為72.7%，在中部六省地級(jí)市中居首位。

而截至目前，山西太原等地的房?jī)r(jià)和成交量并沒有出現(xiàn)被提振的跡象，維持著較為低迷的狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年4月，太原新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比下降0.3%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，同比下降1.9%。據(jù)安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)，2023年5月太原新房均價(jià)環(huán)比下降0.19%，二手房環(huán)比下降0.12%。

同時(shí)，值得注意的是，山西多城的房?jī)r(jià)，在中部六省中也是最低的。據(jù)安居客監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至6月1日，太原二手房掛牌價(jià)為9608元/平米，而另外5個(gè)省會(huì)的武漢、鄭州、合肥、長(zhǎng)沙、南昌的二手房均價(jià)均超過1萬(wàn)元/平米。

未來(lái)走勢(shì)如何？

“山西人比較容易滿足，當(dāng)年從山西來(lái)北京打工的10個(gè)同學(xué)，現(xiàn)在就剩下3個(gè)了，其他人都回到山西老家了”。同樣打算回太原購(gòu)房的山西人韓盛（化名）告訴《》記者，最近看了好多太原的二手房，感覺好多賣家都不缺錢，房子只是掛著，賣就賣出去，賣不出去也不著急。有個(gè)業(yè)主在我看房子的時(shí)候，一直玩手機(jī)，對(duì)于賣房并不是很上心；另外一個(gè)房子，租給別人當(dāng)員工宿舍了，賣不出去，就繼續(xù)出租就行了。

對(duì)此，有購(gòu)房者猜測(cè)，目前樓市處于集體觀望、博弈階段，著急買賣的都已經(jīng)在近幾個(gè)月出手了。相比其他城市，太原在樓市上的反應(yīng)總是慢半拍，二手房上的壓力后續(xù)會(huì)慢慢蔓延開。

而記者注意到，太原等城市的掛牌房源也存在一些降價(jià)壓力。據(jù)貝殼網(wǎng)上的房源信息，截至6月1日，太原共計(jì)約540套二手房在近14天內(nèi)降價(jià)幅度超過售價(jià)的1%，例如保利海德140平米多的三房，就在近兩周降價(jià)2次，總價(jià)下調(diào)共計(jì)9萬(wàn)元，晉陽(yáng)街的恒大御府146平米的三房，最近兩周總價(jià)下調(diào)15萬(wàn)元。

對(duì)于以后的房?jī)r(jià)走勢(shì)，韓盛認(rèn)為，山西的房?jī)r(jià)就算是再下降，也下降不了多少了，太原的整體均價(jià)僅為1萬(wàn)元/平米左右，就算降價(jià)頂多也只能再下降個(gè)2000元/平米。

張明認(rèn)為，作為近幾年處于大規(guī)模城改進(jìn)程中的太原和大同樓市，其高庫(kù)存壓力仍是較重的，故而樓市仍然存在下行的趨勢(shì)，剛需購(gòu)房者成為主力，改善類群體需求釋放減緩，同時(shí)，交付上存在的問題，也讓部分客群偏向規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，成交上較為疲軟。

事實(shí)上，太原樓市的庫(kù)存壓力還在持續(xù)加大。太原的二手房掛牌量一直在上升，已經(jīng)突破一般狀態(tài)下的3萬(wàn)套，據(jù)鏈家房源數(shù)據(jù)顯示，截至6月2日，掛牌量已經(jīng)達(dá)到32580套。而據(jù)安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年5月太原新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為47.94萬(wàn)平米，環(huán)比上漲53%，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比漲幅超過50%。

對(duì)于高庫(kù)存、交付等方面的問題，張明建議妥善解決項(xiàng)目停工問題，推進(jìn)保交樓，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，減弱新風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；可以考慮購(gòu)房補(bǔ)貼的發(fā)放，促進(jìn)剛需釋放；適度控制土地出讓，優(yōu)化已批售土地的釋放節(jié)奏，加強(qiáng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的開發(fā)，鼓勵(lì)居民換房，減輕庫(kù)存壓力。

繞不開的煤炭經(jīng)濟(jì)

“我一說自己是山西人，別人就第一聯(lián)想到煤老板，幾乎每個(gè)人都是這個(gè)反應(yīng)?！睆埧o(wú)奈地向記者表示描述著外省人對(duì)于山西人的印象，“我感覺有些悲哀”。

近年來(lái)，具有礦產(chǎn)資源背景的多個(gè)城市因?yàn)橘Y源的逐漸枯竭而房?jī)r(jià)一跌再跌，其中鶴崗房子“白菜價(jià)”全國(guó)聞名，甚至連黑龍江省會(huì)哈爾濱近年來(lái)也出現(xiàn)了不少總價(jià)低于10萬(wàn)元的房源。太原是否也將面臨著哈爾濱一樣的尷尬，大同是否面臨著鶴崗化的威脅？

基于煤炭和地理位置的原因，山西經(jīng)常會(huì)被拿來(lái)和陜西作比較。記者留意到，山西和陜西兩個(gè)省的總?cè)丝跀?shù)相差并不大，但是西安的人口接近1300萬(wàn)人，是太原的兩倍之多，同樣作為省會(huì)人口虹吸能力相差甚遠(yuǎn)。張明指出，相比陜西西安，太原優(yōu)勢(shì)并不明顯，缺少政策紅利，歷史文化傳承較有所不足，教育發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口規(guī)模、城市規(guī)劃交通等方面都有待提升。

大同也曾是“煤都”，但是地位已經(jīng)日漸被榆林、鄂爾多斯等城市取代。公開數(shù)據(jù)顯示，榆林煤炭預(yù)測(cè)儲(chǔ)量就高達(dá)2800億噸，各種能源綜合儲(chǔ)量為大同的10倍之多。2000年，大同GDP已達(dá)到346億元，而榆林GDP僅為79億元；但是十幾年后的2014年，榆林GDP達(dá)到2920億元，大同GDP僅1001億元，僅有榆林的三分之一。

房?jī)r(jià)上看，近三年雖然受到疫情影響，西安和榆林的二手房?jī)r(jià)格未跌反漲，安居客房源數(shù)據(jù)顯示，近三年西安和榆林的二手房均價(jià)漲幅均在1500元/平米以上，而同期太原和大同的房?jī)r(jià)總體均為下跌狀態(tài)。截至6月2日，榆林的二手房掛牌均價(jià)為11845元/平米，遠(yuǎn)超大同房?jī)r(jià)，甚至超過山西省會(huì)太原的房?jī)r(jià)。

不過，張明指出，大同是一個(gè)轉(zhuǎn)型城市，承受了煤炭產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的陣痛，但是目前夏季的文旅和康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始凸顯優(yōu)勢(shì)，相比陜西榆林而言，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)沒那么保守。

對(duì)于“煤老板”的印象，張明指出，煤炭經(jīng)濟(jì)是山西的重要產(chǎn)業(yè)，能源產(chǎn)業(yè)涉及山西近十分之一的家庭。不過，目前山西各地市的煤炭行業(yè)基本以央企、國(guó)企為主，民營(yíng)企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模已經(jīng)很低，山西“煤老板”的時(shí)代早已過去。而過去的“煤老板”轉(zhuǎn)向北上投資領(lǐng)域、影視傳媒，大部分已經(jīng)離開山西。

煤炭經(jīng)濟(jì)對(duì)太原和大同的樓市，存在一定的支撐作用，煤炭產(chǎn)業(yè)的相對(duì)收入在山西仍屬于頭部，但煤炭產(chǎn)業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中存在大量呆壞賬，在前幾年煤炭行業(yè)工資拖延的情況時(shí)有發(fā)生，煤炭產(chǎn)業(yè)對(duì)太原和大同樓市的影響已經(jīng)較小。

目前，東方甄選在山西的行程已經(jīng)結(jié)束，相關(guān)的熱度也日漸消退，山西的知名度似乎還是沒有完全打開。有外省的網(wǎng)友向記者表示，對(duì)于山西的印象除了“煤老板”就剩下“老陳醋”了，而對(duì)山西的省會(huì)，甚至還需要借助網(wǎng)絡(luò)搜索才知道是太原。“出圈”任重而道遠(yuǎn)。

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