5月初，WHO宣布新冠疫情不再構(gòu)成國(guó)際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件，這意味著，籠罩在頭頂?shù)年庼步K于逐漸散開(kāi)。對(duì)商辦地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)非常有象征意義的時(shí)刻。

作為受疫情影響比較嚴(yán)重的行業(yè)之一，當(dāng)下面臨的市場(chǎng)環(huán)境、行業(yè)規(guī)則和產(chǎn)品迭代，與疫情前相比，都大有不同。

在大時(shí)代浪潮席卷而來(lái)之際，行業(yè)如何調(diào)整與應(yīng)對(duì)？本期《增長(zhǎng)方程式》，專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)二十年之久的CBRE世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗，給出了她的思考與答案。

(資料圖片)

01

市場(chǎng)恢復(fù)仍需時(shí)間

與劉煥麗見(jiàn)面，是在正大中心北塔CBRE世邦魏理仕（以下簡(jiǎn)稱(chēng)CBRE）北京辦公室內(nèi)，窗外是寸金寸土的CBD核心區(qū)，商務(wù)氛圍濃厚，疫情已經(jīng)消散，人群重新聚集，一切都在變得越來(lái)越好，但她內(nèi)心并不輕松。

“我現(xiàn)在其實(shí)比我那三年的壓力會(huì)更大?！眲愄寡?。

“以前我先考慮要保證我的員工健康，幫助我的客戶(hù)能夠渡過(guò)難關(guān)。但現(xiàn)在我要考慮整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，不確定性依然很多，我們?cè)鯓尤?chuàng)新，怎么活的更好，是現(xiàn)在面臨的挑戰(zhàn)?！?/p>

根據(jù)CBRE發(fā)布的報(bào)告，2023年一季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍度整體有所提升，帶看量增長(zhǎng)，亦有部分新增需求陸續(xù)釋放，但凈吸納量尚未有明顯改善。

為什么市場(chǎng)活躍了但成交未見(jiàn)起色？劉煥麗指出，活躍度上來(lái)并不代表企業(yè)會(huì)做決策，與前幾年相比，當(dāng)下企業(yè)考量的維度會(huì)更多，做決定會(huì)更慎重，決策周期會(huì)拉長(zhǎng)。比如今年疫情剛結(jié)束，企業(yè)要考慮一次性投入很多錢(qián)在辦公空間上，可能會(huì)考慮當(dāng)年的現(xiàn)金流等多個(gè)因素。另外換辦公地點(diǎn)對(duì)員工影響也比較大，再加上未來(lái)的市場(chǎng)還有不確定性，企業(yè)肯定會(huì)表現(xiàn)得更謹(jǐn)慎。

“所以整體來(lái)看，活躍度提升肯定是一個(gè)積極的信號(hào)，但是從租賃意向到交易落地仍需一段時(shí)間轉(zhuǎn)化?！?/p>

但也不是所有寫(xiě)字樓都過(guò)得不好。這三年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)印證了一個(gè)不變的規(guī)律，疾風(fēng)知?jiǎng)挪荨?/p>

這幾年我們看到了超甲級(jí)寫(xiě)字樓的韌性以及超甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶(hù)的韌性。盡管外部環(huán)境不確定性卻來(lái)越多，但超甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金和空置率沒(méi)有變化，疫情前要排隊(duì)的，現(xiàn)在還是在排隊(duì)。比如說(shuō)CBD商圈的一些寫(xiě)字樓，在疫情最嚴(yán)重的時(shí)候，客戶(hù)也要排隊(duì)等著進(jìn)樓，它們不太受市場(chǎng)影響，租戶(hù)抗擊打能力也很強(qiáng)。但乙級(jí)寫(xiě)字樓在市場(chǎng)好和不好的時(shí)候空置率會(huì)有一定的出入。

毫無(wú)疑問(wèn)，隨著空置率不斷走高，未來(lái)寫(xiě)字樓之間可能會(huì)面臨著更激烈的租戶(hù)爭(zhēng)奪，全方位提升寫(xiě)字樓的吸引力迫在眉睫。

未來(lái)受歡迎的辦公空間是什么樣子？劉煥麗和她所帶領(lǐng)的世邦魏理仕華北市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)？正在不斷探索。

02

未來(lái)辦公室是怎樣的？

市場(chǎng)對(duì)于辦公室的需求是不斷演化的。

劉煥麗介紹，“有點(diǎn)像三國(guó)開(kāi)篇講的“分久必合，合久必分”，大概每過(guò)六七年，辦公樓市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生一次需求演變。”

接下來(lái)，她向我們介紹了辦公需求的演化歷程。

前幾年，CBRE首次將“未來(lái)辦公場(chǎng)所”Workplace360辦公空間策略引入中國(guó)，但其實(shí)所謂靈活工位的概念并不是CBRE開(kāi)創(chuàng)的，最早是一個(gè)科技公司在將近20年前提出的，它叫做“work from home”，就是說(shuō)某些崗位的員工，可以選擇居家辦公，比如說(shuō)財(cái)務(wù)崗位。雖然家在深圳，但你可以應(yīng)聘北京的公司的財(cái)務(wù)崗位。

但對(duì)當(dāng)時(shí)來(lái)說(shuō)，這個(gè)概念有點(diǎn)超前。因?yàn)槿耸侨壕觿?dòng)物，如果公司不給員工留辦公位，員工就沒(méi)有場(chǎng)所可以充分的去和別人溝通，這是沒(méi)有歸屬感的，這種模式對(duì)公司的員工流動(dòng)率和員工產(chǎn)出有很大影響。

所以后來(lái)市場(chǎng)的需求演變?yōu)椤办`動(dòng)辦公”，辦公室還是要有工位，但不一定非得在辦公室里工作——視頻會(huì)議、線上溝通、隨時(shí)辦公、連線工作……員工完全可以根據(jù)自己的生活調(diào)整工作地點(diǎn)。這種更自律自主的工作方式，越來(lái)越受到歡迎。

當(dāng)下，隨著不斷演變，市場(chǎng)又增加了需求，既要可以自由地辦公，又要提升工作效率，那么辦公室就需要在工作氛圍的基礎(chǔ)上，再增加“治愈”的功能，即有利于員工放松身心、能夠舒適地、健康地辦公環(huán)境。讓員工除了能夠迅速高效進(jìn)入狀態(tài)，更能夠保持他們的精神愉悅與放松，這樣才能讓工作兼顧效率與靈活性。

在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)浸潤(rùn)多年的劉煥麗，總能迅速地看到市場(chǎng)的演化趨勢(shì)，因此她也能夠精準(zhǔn)意識(shí)到世邦魏理仕要做出的改變。

2021年，CBRE搬進(jìn)位于正大北塔的新辦公室，這是一個(gè)融合了北京的地域特色，人際關(guān)系更加遞進(jìn)的辦公空間，也是workplace360辦公空間策略在北京的最新實(shí)踐。

CBRE北京辦公室打破傳統(tǒng)辦公布局，更開(kāi)闊的空間和更人性化的功能設(shè)計(jì)讓它看起來(lái)更舒適而大氣。不同類(lèi)型的辦公桌、開(kāi)放協(xié)作領(lǐng)域、私人電話間、專(zhuān)注室、圖書(shū)館、個(gè)人儲(chǔ)物柜、會(huì)議室和的Hub區(qū)......員工可根據(jù)工作活動(dòng)的需要及喜好自由地選擇工作地點(diǎn)。

而在設(shè)計(jì)風(fēng)格上，北京辦公室采用了皇史“宬”的建筑理念，將傳統(tǒng)空間美學(xué)與未來(lái)辦公模式相結(jié)合，碰撞出了出人意料的生命力。

劉煥麗對(duì)這個(gè)自己從設(shè)計(jì)到落地全程參與的辦公空間深有感悟?！皬钠髽I(yè)層面來(lái)說(shuō)，通過(guò)減少辦公室的固定工位，倡導(dǎo)員工選擇靈活辦公，培養(yǎng)員工自律協(xié)作的工作效率而實(shí)現(xiàn)降本增效。從員工角度來(lái)說(shuō)，這樣可以更好的維持工作生活的平衡，自由的辦公環(huán)境也有利于激發(fā)員工的創(chuàng)造力?？梢哉f(shuō)是能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)與員工雙贏的新型辦公模式。尤其是在人才競(jìng)爭(zhēng)激烈的大環(huán)境下，需要為多樣化的人才提供施展的空間，最大限度的激發(fā)員工的最佳工作狀態(tài)，才能確保優(yōu)秀人才不流失?！?/p>

前瞻性的設(shè)計(jì)理念，引來(lái)一眾客戶(hù)與商業(yè)伙伴前來(lái)參觀。絡(luò)繹不絕的參觀者們考察的顯然不僅僅是設(shè)計(jì)美學(xué)，還有隱藏在精妙設(shè)計(jì)之下的CBRE對(duì)于ESG理念全流程落地的能力。

03

做那個(gè)“串珍珠”的人

自2020年頂層設(shè)計(jì)正式提出“3060”目標(biāo)以來(lái)，可持續(xù)發(fā)展和降碳減排逐步成為企業(yè)的重要課題。

而工作環(huán)境和辦公空間，是企業(yè)踐行ESG理念的常見(jiàn)切入點(diǎn)，將低碳、健康和可持續(xù)思維貫徹到辦公空間與環(huán)境中，已成為一些頭部企業(yè)踐行的ESG主要工作之一。

世邦魏理仕作為商業(yè)地產(chǎn)的管理方，此刻挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。

實(shí)際上，近幾年劉煥麗的工作重心已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)移到ESG研究上來(lái)。她和團(tuán)隊(duì)做了大量的ESG深度研究與思考，并積累了寶貴的落地經(jīng)驗(yàn)，上文說(shuō)的北京辦公室就是CBRE實(shí)踐ESG理念的標(biāo)桿案例。

在劉煥麗看來(lái)，對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)，ESG是一個(gè)比較新的提法，但它所包含內(nèi)容不是新的?！按饲拔铱础短歼_(dá)峰碳中和干部讀本》，雖然名字上叫碳達(dá)峰碳中和，但內(nèi)容其實(shí)與ESG深度相關(guān)，所以我們國(guó)家在減碳方面其實(shí)做的很多，水平很高。很多ESG相關(guān)領(lǐng)域的工作，國(guó)內(nèi)企業(yè)很早就在做了?！?/p>

不過(guò)她同時(shí)強(qiáng)調(diào)，我們國(guó)內(nèi)的企業(yè)雖然做的很多，但需要重新梳理，需要有人來(lái)幫企業(yè)搭建規(guī)范流程，指導(dǎo)企業(yè)如何通過(guò)具體的路徑去設(shè)定并實(shí)現(xiàn)ESG目標(biāo)。

她這樣比喻CBRE在這個(gè)過(guò)程中扮演的角色?！捌髽I(yè)ESG建設(shè)是要做一串珍珠項(xiàng)鏈，但并不需要去買(mǎi)新的項(xiàng)鏈，因?yàn)槠鋵?shí)項(xiàng)鏈所用的珍珠，在企業(yè)日常工作中已經(jīng)磨礪出來(lái)了一部分，要做項(xiàng)鏈，只需要把這些珍珠串起來(lái)并增加一些原本缺少的珍珠就可以。”

而世邦魏理仕，就是這個(gè)串珍珠的人。CBRE在國(guó)外有非常成熟的數(shù)據(jù)庫(kù)和管理平臺(tái)，在國(guó)內(nèi)有大量本地市場(chǎng)實(shí)踐，“我們可以讓企業(yè)更系統(tǒng)的了解到先進(jìn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，幫助企業(yè)去梳理，搭建規(guī)范流程，并指導(dǎo)企業(yè)將ESG貫穿日常運(yùn)營(yíng)，從而讓ESG管理與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合?！?/p>

如今，CBRE依然在沿著ESG進(jìn)行縱深式探索，從規(guī)劃，到交易，到建設(shè)，到運(yùn)營(yíng)，再到評(píng)估，協(xié)調(diào)各方資源，推動(dòng)各方開(kāi)展實(shí)踐，幫助諸多業(yè)主和客戶(hù)達(dá)成可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

以下為實(shí)錄節(jié)選：

Q：談到近幾年的商寫(xiě)物業(yè)，疫情似乎是一個(gè)繞不開(kāi)的話題。作為深入行業(yè)一線的職業(yè)經(jīng)理人，在這三年的行業(yè)變革中，您的工作重心有沒(méi)有哪些變化？

A：我現(xiàn)在的壓力其實(shí)比我那三年的壓力會(huì)更大。以前我先考慮要保證我的員工健康，幫助我的客戶(hù)能夠渡過(guò)難關(guān)。但現(xiàn)在我要考慮整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，不確定性依然很多，我們?cè)鯓尤?chuàng)新，怎樣去生存。

Q：與一季度相比，北京四、五月份寫(xiě)字樓空置率表現(xiàn)如何？整體市場(chǎng)活躍度是否穩(wěn)定？需求的恢復(fù)強(qiáng)度如何？

A：我負(fù)責(zé)任的說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)活躍度是上來(lái)了，但是我覺(jué)得活躍度暫時(shí)不會(huì)影響空置率，因?yàn)榛钴S度上來(lái)并不代表企業(yè)會(huì)做決策。企業(yè)的考量維度會(huì)越來(lái)越多，做的決定會(huì)越來(lái)越慎重，決策周期會(huì)拉長(zhǎng)。另外，今年疫情剛結(jié)束，企業(yè)要考慮一次性投入很多錢(qián)在辦公空間上，可能會(huì)考慮當(dāng)年的現(xiàn)金流等多個(gè)因素。另外換一個(gè)辦公地點(diǎn)，眾口難調(diào)，再加上對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)還會(huì)有不確定性的時(shí)候，企業(yè)肯定會(huì)表現(xiàn)得更謹(jǐn)慎。

所以從目前來(lái)看，首先活躍度上來(lái)，是一個(gè)積極的信號(hào)，但是這個(gè)還沒(méi)有轉(zhuǎn)化到實(shí)際成交，市場(chǎng)需要一點(diǎn)時(shí)間的調(diào)整期。

Q：乙級(jí)會(huì)不會(huì)比甲級(jí)更面臨的狀況更難一些？

A：會(huì)難。這三年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)也印證了一個(gè)不變的規(guī)律，疾風(fēng)知?jiǎng)挪荨?/p>

這幾年我們看到了超甲級(jí)寫(xiě)字樓的韌性以及超甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶(hù)的韌性。

盡管外部環(huán)境不確定性卻來(lái)越多，但超甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金和空置率沒(méi)有變化，疫情前該排隊(duì)的，現(xiàn)在還是在排隊(duì)。比如說(shuō)CBD商圈的一些寫(xiě)字樓，在疫情最嚴(yán)重的時(shí)候，客戶(hù)也要排隊(duì)等著進(jìn)樓，它們不太受市場(chǎng)影響，租戶(hù)抗擊打能力也很強(qiáng)。但乙級(jí)寫(xiě)字樓在市場(chǎng)好和不好的時(shí)候空置率會(huì)有一定的出入。

Q：我們注意到，一季度世邦魏理仕發(fā)布了《北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶(hù)普查》報(bào)告，報(bào)告顯示，在TMT領(lǐng)域中，互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)、新媒體成為三年間凈新增面積和增長(zhǎng)率最為突出的行業(yè)，此外，醫(yī)藥及生命科學(xué)為代表的高精尖產(chǎn)業(yè)、以消費(fèi)升級(jí)特征的制造業(yè)也出現(xiàn)不少大面積的新增需求。您預(yù)計(jì)接下來(lái)北京寫(xiě)字樓的客戶(hù)來(lái)源會(huì)有哪些變化？您比較看好哪個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景？

A：北京的主打目前還是金融、科技以及高精尖，大方向上這些行業(yè)是沒(méi)變的。但是它的細(xì)分領(lǐng)域它是會(huì)變的，因?yàn)檫@個(gè)也會(huì)隨著國(guó)家戰(zhàn)略、政策方向上變化而變化。

比如說(shuō)像高科技企業(yè)，原來(lái)是獨(dú)角獸、IT大廠高速發(fā)展。接下來(lái)這類(lèi)型的科技企業(yè)又要回到平穩(wěn)期，甚至說(shuō)是收縮期，再上來(lái)一批企業(yè)是和硬科技、國(guó)防等概念相關(guān)的，所以其實(shí)同樣是科技公司，但是它的細(xì)分已經(jīng)發(fā)生變化了。金融行業(yè)也有類(lèi)似的現(xiàn)象，所以每個(gè)階段其實(shí)會(huì)有不同的企業(yè)在擴(kuò)張。

Q：從房企到互聯(lián)網(wǎng)大廠，都在進(jìn)軍城市更新領(lǐng)域，從而推動(dòng)從空置辦公樓、低端產(chǎn)業(yè)空間到老舊城區(qū)的積極煥新，目前，城市更新類(lèi)寫(xiě)字樓在北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)中的占比大約是多少？這類(lèi)項(xiàng)目的出租情況如何？

A：升級(jí)改造的項(xiàng)目還是不多，因?yàn)槟軌蛉ジ脑斐赊k公室的項(xiàng)目，需要有一定的特定性，改造的舊樓的條件需要切合客戶(hù)的需求。以高德為例，它的層高非常高，面積非常大，這樣的話它需要在單層里邊露出它的功能多樣性，才能達(dá)到IT或者說(shuō)這種人員相對(duì)密集型的企業(yè)的一個(gè)需求。

目前大廠和總部型企業(yè)對(duì)舊樓升級(jí)改造是有訴求的，但是2000~5000員工規(guī)模的腰部企業(yè)還是更青睞傳統(tǒng)的辦公空間。

Q：隨著空置率不斷走高，未來(lái)寫(xiě)字樓之間可能會(huì)面臨著更激烈的租戶(hù)爭(zhēng)奪，全方位提升寫(xiě)字樓的吸引力迫在眉睫，您認(rèn)為未來(lái)有哪些特點(diǎn)的辦公空間會(huì)受到客戶(hù)的關(guān)注和偏愛(ài)？

A：其實(shí)市場(chǎng)對(duì)于辦公室的需求是不斷的演化的。有點(diǎn)像三國(guó)開(kāi)篇講的“分久必合，合久必分”，大概六七年，辦公樓市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生一次需求演變。

workplace360的概念并不是我們這一類(lèi)的公司開(kāi)創(chuàng)的，最早是一個(gè)科技公司在將近20年前提出的，它叫做work from home，就是說(shuō)某些崗位的員工，可以選擇居家辦公，比如說(shuō)財(cái)務(wù)崗位。雖然家在深圳，但你可以應(yīng)聘北京的公司的財(cái)務(wù)崗位。但是那個(gè)時(shí)候其實(shí)辦公室和人的理念都沒(méi)有發(fā)展到這種程度，因?yàn)槿耸侨壕觿?dòng)物，如果公司不給員工留辦公位，員工就沒(méi)有場(chǎng)所可以充分的去和別人溝通，這是沒(méi)有歸屬感的，所以對(duì)公司的員工流動(dòng)率和員工的產(chǎn)出就有很大影響。

所以后來(lái)市場(chǎng)的需求演變?yōu)椤办`動(dòng)辦公”，辦公室還是要有工位，但不一定非得在辦公室里“996”——視頻會(huì)議、線上溝通、隨時(shí)辦公、連線工作……員工完全可以根據(jù)自己的生活調(diào)整工作地點(diǎn)。這種更自律自主的工作方式，越來(lái)越受到歡迎。

當(dāng)下，市場(chǎng)又增加了需求，既要可以自由地辦公，又要提升工作效率，那么辦公室就需要在工作氛圍的基礎(chǔ)上，再增加“治愈”的功能，即有利于員工放松身心、能夠舒適地、健康地辦公環(huán)境。讓員工除了能夠迅速高效進(jìn)入狀態(tài)，更能夠保持他們的精神愉悅與放松，這樣才能讓工作兼顧效率與靈活性。

我相信這個(gè)是外企的主要的演變趨勢(shì)，回過(guò)頭來(lái)看中資公司，包括企業(yè)文化和細(xì)分行業(yè)與外企相比都有很大區(qū)別，大家其實(shí)都會(huì)考量自己的需求，來(lái)進(jìn)行辦公室的優(yōu)化。不管用什么方式來(lái)優(yōu)化，其實(shí)都是降本增效的過(guò)程。另外一個(gè)很明顯的趨勢(shì)就是，中國(guó)公司越來(lái)越注重員工的健康。

Q：隨著“雙碳”目標(biāo)戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)，近年來(lái)關(guān)于ESG可持續(xù)發(fā)展、綠色樓宇、數(shù)字化智慧管理的呼聲及需求與日俱增，ESG因素在衡量寫(xiě)字樓價(jià)值中重要性愈加突出，世邦魏理仕在這方面的發(fā)展策略以及業(yè)務(wù)布局有怎樣的考慮？

A：對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)，ESG是一個(gè)比較新的提法，但它所包含內(nèi)容不是新的，此前我看《碳達(dá)峰碳中和干部讀本》，雖然名字上叫碳達(dá)峰碳中和，但內(nèi)容其實(shí)與ESG深度相關(guān)，所以我們國(guó)家在減碳方面其實(shí)做的很多，水平很高。很多ESG相關(guān)領(lǐng)域的工作，國(guó)內(nèi)企業(yè)很早就在做了。比如說(shuō)在社會(huì)責(zé)任層面，我一點(diǎn)都不擔(dān)心中國(guó)企業(yè)，特別是國(guó)企在這方面有困難。

不過(guò)我們雖然做的很多，但需要重新梳理，需要有人來(lái)幫他搭建規(guī)范流程，應(yīng)該怎么樣做才能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，怎么樣做能對(duì)員工更好。

打個(gè)比方說(shuō)企業(yè)打造ESG是做一串珍珠項(xiàng)鏈，但其實(shí)并不用去買(mǎi)新的項(xiàng)鏈，項(xiàng)鏈所用的珍珠，在企業(yè)日常工作中已經(jīng)磨礪出來(lái)了，要做項(xiàng)鏈，只需要把這些珍珠串起來(lái)。

而世邦魏理仕，就要做這個(gè)串珍珠的角色，我們可以讓企業(yè)更系統(tǒng)的了解到先進(jìn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，幫助企業(yè)去梳理，搭建規(guī)范流程，將ESG貫穿日常運(yùn)營(yíng)，從而讓ESG管理與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合。

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