6月7日訊 (記者 譚夢(mèng)桐)近日，北京地區(qū)二手房市場(chǎng)多個(gè)片區(qū)二手房房源量激增，不過，掛牌量雖多，但成交量卻小，價(jià)格滯漲或微跌。除北京外，5月份房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)城市新房、二手房成交均延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。

對(duì)此，專家表示，這類壓力的成因一方面是一季度因疫情積壓的購(gòu)房需求消耗殆盡，另一方面是關(guān)于對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)范鼓勵(lì)改革中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)加大了購(gòu)房者觀望情緒。

(資料圖)

展望后市，專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程仍具一定壓力。后續(xù)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的期待，仍將較依賴于市場(chǎng)整體環(huán)境的改善。

值得一提的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程中，面對(duì)去庫(kù)存和現(xiàn)金流的壓力，一些房地產(chǎn)開發(fā)商處心積慮采用違反違規(guī)營(yíng)銷手段誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)房。記者梳理發(fā)現(xiàn)惠州、深圳、佛山、長(zhǎng)春、重慶等地負(fù)首付又重出江湖。

5月重點(diǎn)城市新房、二手房成交延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)

據(jù)媒體報(bào)道，近日北京地區(qū)二手房市場(chǎng)多個(gè)片區(qū)二手房房源量激增，不過，掛牌量雖多，但成交量卻小，價(jià)格滯漲或微跌。

據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月30日，5月北京二手房網(wǎng)簽12117套，環(huán)比下滑13.0%，同比上漲49.9% (去年5月，成交基數(shù)較低)。四五月北京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)高位回落態(tài)勢(shì)。

“確實(shí)給北京樓市傳遞了一定的壓力，對(duì)于這類壓力的緩解，還較依賴于政策或市場(chǎng)積極信號(hào)的傳出?！?諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪在接受記者采訪時(shí)表示，一方面，隨著一季度因疫情積壓的購(gòu)房需求消耗殆盡，以及當(dāng)前購(gòu)房者收入情況暫未出現(xiàn)明顯改善，成交量小也是入市信心持續(xù)性減弱的體現(xiàn)；另一方面，5月8日出臺(tái)關(guān)于對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)范鼓勵(lì)改革中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及鼓勵(lì)買賣雙方共同繳納中介費(fèi)，也在一定程度上加大了購(gòu)房者的觀望情緒。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，掛牌多成交少的情況不止在北京，目前各地都是這個(gè)情況。主要是兩方面原因，一方面是售房者心態(tài)上變化的原因?qū)е?，另一方面是供求關(guān)系的改變?！斑@種情況應(yīng)被關(guān)注，如果價(jià)格降的越多，就使市場(chǎng)交易越來(lái)越遲鈍?！?嚴(yán)躍進(jìn)表示。

除北京以外，在前期積壓需求釋放完成后，5月份房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)城市新房、二手房成交均延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。

新房方面，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2023年5月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30城新房銷售面積環(huán)比下降3.01%，同比上升19.04%。降幅明顯收窄，但新房市場(chǎng)交易活躍度仍然偏低。

二手房方面，2023年5月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交73187套，環(huán)比下降13.83%，較上月跌幅收窄7.29個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲57.95%。進(jìn)入5月份，購(gòu)房市場(chǎng)活躍度繼續(xù)下滑，加上五一小長(zhǎng)假的干擾，二手房成交延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，但是跌勢(shì)較上月有所收斂。

此外，價(jià)格方面，5月份，百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，二手房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大。中指數(shù)據(jù)顯示，2023年5月，中國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米16180元(人民幣，下同)，環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.01%。二手住宅均價(jià)為每平方米15786元，環(huán)比下跌0.25%，跌幅較4月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。

展望后市，關(guān)榮雪認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程仍具一定壓力。由于房地產(chǎn)交易情況受多方面牽制，如居民收入、房企資金流動(dòng)性、購(gòu)房政策等，因此，對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的期待，仍將較依賴于市場(chǎng)整體環(huán)境的改善。此外，維穩(wěn)以及局部升溫將是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)較為顯著的特征。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)是薄弱的，市場(chǎng)仍存一些改善型需求，中長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看是看好的，但短期內(nèi)仍承壓。

“負(fù)首付”買房重出江湖

值得一提的是，今年以來(lái)樓市處于調(diào)整期，開發(fā)商面臨現(xiàn)金流和去庫(kù)存的壓力，而其中不乏有開發(fā)商或房產(chǎn)中介通過“零首付”“負(fù)首付”等違規(guī)營(yíng)銷噱頭來(lái)吸引購(gòu)房者購(gòu)房。

據(jù)媒體報(bào)道，近期有房產(chǎn)中介聲稱買房可以做到“負(fù)首付”，例如房產(chǎn)價(jià)格是520萬(wàn)元，買家卻可以貸款570萬(wàn)元，相當(dāng)于額外拿到50萬(wàn)元“裝修款”，而且無(wú)需首付。

所謂“負(fù)首付”，實(shí)際上是開發(fā)商通過首付分期、返首付等形式減輕購(gòu)房人首付壓力，或是開發(fā)商通過做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房人獲取更高額度的銀行貸款。而實(shí)際上，上述兩種形式購(gòu)房成本和額外產(chǎn)生的利息均會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。

“負(fù)首付”在行業(yè)內(nèi)并非新生事物，其本質(zhì)上是“高評(píng)高貸”模式。“高評(píng)高貸本質(zhì)上是一種騙貸的違法行為?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在撰文中表示。

“負(fù)首付”將帶來(lái)哪些風(fēng)險(xiǎn)？

對(duì)于銀行來(lái)說，關(guān)榮雪表示，這類現(xiàn)象本身就是違反國(guó)家相關(guān)金融信貸政策的，不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常交易秩序，還會(huì)加劇斷供風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響銀行金融系統(tǒng)鏈的正常運(yùn)行。

對(duì)于購(gòu)房者一方，關(guān)榮雪坦言，無(wú)論哪種形式，最終購(gòu)房成本和額外產(chǎn)生的利息均會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，購(gòu)房壓力并未減輕。此外，也將會(huì)引發(fā)購(gòu)房者維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，由于簽訂的合同違背國(guó)家信貸政策而不具備法律效力，因此借款人即購(gòu)房者將可能面臨無(wú)法維權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，購(gòu)房沒有真實(shí)的首付支撐，容易抬高杠桿。若是按負(fù)首付的方式去購(gòu)房，購(gòu)房者后續(xù)的真實(shí)房貸壓力明顯放大，這會(huì)使得房貸違約的成本增大，最終對(duì)購(gòu)房者和商業(yè)銀行都不利。

針對(duì)零首付、負(fù)首付等違法違規(guī)現(xiàn)象，早已有監(jiān)管介入。2017年，多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

5月22日，廣東省惠州市惠陽(yáng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)的《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》指出，為強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范銷售行為，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。

5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)文，該協(xié)會(huì)在文中指出，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家“房住不炒”的定位，嚴(yán)格內(nèi)部相應(yīng)業(yè)務(wù)管理，并應(yīng)開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與/協(xié)助此類以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員存在違規(guī)銷售宣傳或?yàn)橄M(fèi)者違規(guī)購(gòu)房貸款提供咨詢、協(xié)助的，深房中協(xié)將立即報(bào)送行政主管部門依法依規(guī)查處等。

“首先，購(gòu)房者要提高消費(fèi)警惕性，以防掉入營(yíng)銷陷阱?！?對(duì)于如何整頓負(fù)首付等營(yíng)銷亂象，關(guān)榮雪表示。“各金融部門要強(qiáng)化業(yè)務(wù)審核、監(jiān)管部門要提高監(jiān)管力度，加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)可能出現(xiàn)的亂象及時(shí)干預(yù)整治等。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示，要科學(xué)界定負(fù)首付的概念，和傳統(tǒng)的零首付有區(qū)別。中間涉及到虛構(gòu)合同、貸款材料造假、銀行審核不嚴(yán)等問題。對(duì)于此類環(huán)節(jié)內(nèi)容更需進(jìn)行嚴(yán)監(jiān)管。

“此類問題進(jìn)一步說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新情況，即首付支付能力或是比較弱。恰是購(gòu)房者首付方面的壓力，所以類似負(fù)首付的噱頭很容易引起大家的關(guān)注，也容易讓部分中介和金融機(jī)構(gòu)鉆了漏洞?！?嚴(yán)躍進(jìn)還談道。

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