李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

(資料圖片僅供參考)

近期，商品房市場供需兩端出現(xiàn)“量縮”趨勢。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，5月份，30城新房供應環(huán)比下降27%，同比下降3%，僅為2019-2021年同期供應量的一半左右；新房成交在4月份環(huán)比下降25.7%的基礎上，5月又下降了8%，其中一線城市新房成交量環(huán)比下滑22%，降幅高于30城平均水平。5月份，30城平均開盤去化率為43%，較4月下降8個百分點。

而且，近期樓市還有一些新變化，一些一線城市出現(xiàn)“負首付”（通過做高評估價，買家不用付首付，還能倒拿50萬），外圍新盤“一成首付”（先繳10%的首付，給買家5個月時間賣房湊首付），“以舊換新”（新房交付定金后，開發(fā)商和中介協(xié)助賣房，然后再完成新房首付）等現(xiàn)象，一些熱點二線城市二手房價格明顯下跌、掛牌量不斷攀升。

熱點城市尚且如此，充分說明當前商品房市場需求端確實動力不足。于是，近期不斷有傳言，稱新一輪的所謂“救市”政策正在醞釀中。筆者認為，這些傳統(tǒng)的紓困政策，仍在刺激或釋放需求的框架“打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”，可能對扭轉(zhuǎn)需求態(tài)勢效果有限。

當前，購房需求端并不像過去那樣，呈現(xiàn)“捂著腰包”觀望的態(tài)勢，而是有效需求不足。具體來說，住房需求的潛力是有的，比如常住人口達8000多萬的珠三角，住房自有率僅45%左右，但多數(shù)無房戶或不具備購房能力，或?qū)τ兄Ц赌芰^(qū)域（比如外圍）的房地產(chǎn)前景不看好，因為這些區(qū)域項目配套服務較差，且房價下跌，或有首付能力但不愿貸款買房。

另外，供需不匹配的問題較為突出。今年1-4月份，商品房市場整體呈現(xiàn)回升態(tài)勢，但中高端改善型需求回升更明顯，比如京滬總價千萬元級的新房銷售增幅在30%-40%，改善型購房占比提升了5-10個百分點，而剛需購房則下降了5-10個百分點；深圳、廣州及武漢、蘇州等熱點一二線城市，剛需購房占比不足50%，武漢、蘇州豪宅型房源銷售增長了70%左右。

事實上，2017年以來，改善型或豪宅型房源占比就開始上升，并呈現(xiàn)主導態(tài)勢。目前，基于需求已經(jīng)滿足的現(xiàn)實看，這類需求的潛力并不大；同時，改善型需求或受制于存量房交易周期（除非低于市場預期價格，否則從掛牌到銷售的周期要一年左右）影響，或受制于換房者首付或月供能力的影響，或受制于對市場前景預期的影響?？傊?，改善型需求無法支撐市場體量穩(wěn)定。

這也是為何，今年一季度過后，當積壓的剛性需求充分釋放后，而作為購房需求主力的剛需（比如3億-4億的新市民、2.9億農(nóng)民工）尚不具備支付能力，需求端的接續(xù)能力不足，甚至存在“斷層”的現(xiàn)象，導致快速下行的直觀感知。因此，再行需求端傳統(tǒng)的紓困政策，預計效果有限。商品房市場到了非打造新模式不可的地步，助力整個行業(yè)和市場的長期穩(wěn)定。

筆者認為，所謂房地產(chǎn)“新發(fā)展模式”，主要從供給端（而不是需求端）去思考和突破，包括土地、融資、配套、監(jiān)管、住房結構等，都要做供給側(cè)改革，這也是一項系統(tǒng)的工程。從切入點來看，筆者認為有兩方面：一是提高供應效率，確保每一個項目如期、保證質(zhì)量地建起來，杜絕規(guī)劃宣傳和交付的實物不一致，學校等公共配套和房子要同步、同品質(zhì)交付。

因此，建議對存量土地、在建項目開展大巡查，按照規(guī)劃指標、公建配套要求，建立確保交付質(zhì)量的“國家標準”，達不到標準的要嚴格落實“三不原則”（不批預售、不準銷售、不給驗收）；二是從“先夯實就業(yè)和收入、再激發(fā)美好人居訴求”的思路，建立穩(wěn)定商品房需求端的長效機制。目前，商品房市場的根本矛盾，就是高房價和購買力不足的矛盾。

要解決這一矛盾，關鍵是修復廣大潛在剛需群體的購買力，特別是要加大保障性租賃住房供應的規(guī)模，并推進“租購同享”（主要是同享義務教育權利），降低新市民、年輕人和農(nóng)民工在居住、教育等關鍵領域的成本，讓居住和基本服務不再成為負擔。如此，內(nèi)需和消費就會企穩(wěn)回升，廣大人群的就業(yè)和收入就會得到夯實，自然會有很多人主動去實現(xiàn)居住的消費升級。

關鍵詞：