這兩年房企花式促銷賣房的手段并不稀奇，但“內(nèi)卷”到給購房者送千克黃金，還是吸引了一波關(guān)注。

6月7日，有媒體報道稱，杭州臨安區(qū)華發(fā)薈天府項(xiàng)目不僅按原價銷售，而且還直接送黃金，有一批次房源約100平方米，按活動規(guī)則能返黃金1050克。按照當(dāng)日實(shí)時金價450.31元/克，購房者可以拿到47.28萬元。但同時，也有部分業(yè)主反映，網(wǎng)簽四個月后至今仍未拿到黃金，對方一拖再拖。

莫非此次促銷活動只是一張“空頭支票”？6月8日，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此項(xiàng)目開發(fā)商背后是一家地方國資房企，銷售人員在推介房源時也多次強(qiáng)調(diào)這點(diǎn)。對于返還黃金一事，并不是紙面上計(jì)算的那么簡單，不論開發(fā)商還是購房者，都有一系列問題要面對。

(相關(guān)資料圖)

項(xiàng)目宣傳資料

“7月份之前把黃金都送出去”

據(jù)媒體報道，有業(yè)主在去年買了臨安區(qū)的華發(fā)薈天府項(xiàng)目。兩個多月過后，她在業(yè)主群里發(fā)現(xiàn)，房子變相降價了——項(xiàng)目新售房源雖然還是原價，但開發(fā)商承諾可以送3000元/平方米的精裝修，一套89平方米的房子相當(dāng)于“優(yōu)惠”了26萬多元。 本以為這已經(jīng)是開發(fā)商的底線了，沒想到的是，最近華發(fā)薈天府項(xiàng)目為了賣房，宣布要“送黃金”了。

一位臨安當(dāng)?shù)刂薪橄蛎襟w介紹，近期華發(fā)薈天府依然是按原價賣房，但會直接返黃金，主要是最新的第四批次房源（除4、6、7、14號樓以外）和第五批次房源（4、6、7、14號樓），其中第五批次89平方米的房子返黃金900克，100平方米的房子返黃金1050克。

該項(xiàng)目一房一價表顯示，100平方米的房子最高總價在250萬元左右，最便宜的在220萬元左右。以高樓層為例，總價250萬元左右的房子，減去開發(fā)商送的黃金的價值，總價是202萬元左右，相當(dāng)于打了八折。

然而，承諾中的黃金似乎并不是那么容易到手。近日浙江本地媒體收到了部分業(yè)主的反映，稱當(dāng)初買房銷售承諾網(wǎng)簽之后可以送黃金，如今網(wǎng)簽已經(jīng)接近四個月，仍沒有領(lǐng)取到黃金，雙方之間也未簽署與此相關(guān)的合同協(xié)議。

6月8日，以購房者身份聯(lián)系上華發(fā)薈天府項(xiàng)目一位銷售人員李驊（化名）詢問相關(guān)情況。“這個促銷活動從2022年11月開始的，現(xiàn)在還在推行?！崩铗懡榻B，該項(xiàng)目交付時間在今年9月，剩下的房源要盡快清盤，所以推出了這個“購房返黃金”政策，“公司打算拿新的地塊，要回籠資金”。

李驊發(fā)來的“返黃金”政策

至于優(yōu)惠政策，李驊提供的資料和此前報道有稍許出入，返送黃金數(shù)量有所下調(diào)。第四批次房源（除4、6、7、14號樓以外），89平方米的房子返黃金650克；100平方米的房子返黃金900克；119平方米的房子返黃金950克。第五批次房源（4、6、7、14號樓）89平方米的房子返黃金850克；100平方米的房子返黃金1000克。

“這個只是參考，面積一樣大但不同樓層的房子，返黃金的數(shù)量會根據(jù)情況有所變動?！崩铗懷a(bǔ)充道。

當(dāng)詢問何時能領(lǐng)取黃金時，李驊回復(fù)，一般來說在網(wǎng)簽后的一個月工作日內(nèi)會通知客戶前來領(lǐng)取。他還強(qiáng)調(diào)，“如果周期太長，半年后再返送，一般客戶都不會信，我們實(shí)打?qū)嵶鲞@個東西，而且公司還是國企。”

針對“網(wǎng)簽四個月卻仍沒拿到黃金”的疑惑，李驊解釋稱，主要在于黃金價格漲價波動?！霸谒脑路葜熬W(wǎng)簽時，黃金價格還沒那么高，但現(xiàn)在都到450元/克左右了。我們要重新制定贈送黃金的政策，在7月份之前會把黃金都送出去的?！?/p>

黃金屬于贈予，購房者要繳個所稅

這幾年，越來越多的開發(fā)商在賣房這件大事兒上比拼“內(nèi)卷”，除了送黃金，還有買房送車位、送裝修、送物業(yè)服務(wù)費(fèi)等等。

而圍繞華發(fā)薈天府項(xiàng)目“買房送黃金”的促銷手段，社交平臺上已有不少網(wǎng)友認(rèn)為這實(shí)際上就是在變相降價賣房子，對于部分業(yè)主未拿到黃金的情況，他們也懷疑開發(fā)商是否在“畫大餅”。

“贈送的黃金可以流通交易，折算成現(xiàn)金，對購房者來說，所支出的購房款項(xiàng)肯定有減少。”在北京京師律師事務(wù)所律師王琮瑋看來，“買房送黃金”屬于一種“降價”的促銷手段。

一名會計(jì)業(yè)人士指出，一般來說黃金銷售并不在開發(fā)商的經(jīng)營范圍內(nèi)，只能是贈送給客戶。因此“返黃金”是一種贈與行為，而黃金是有價值的，“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，購房者收取開發(fā)商贈送黃金，會涉及個人所得稅；企業(yè)方在贈送時需要按照20%的稅率代扣代繳個人所得稅?！?/p>

李驊也向銀柿財確認(rèn)，網(wǎng)簽之后客戶領(lǐng)取到黃金時，已經(jīng)代扣代繳個人所得稅了。

“口頭約定”有效力但維權(quán)有難度

值得一提的是，在此前媒體報道中，業(yè)主與開發(fā)商之間就“返黃金”并未簽署相關(guān)的合同協(xié)議，只是口頭承諾，也未約定具體的領(lǐng)取時間。

對此，王琮瑋分析道，“贈與合同”屬于非要式合同，指的是當(dāng)事人并不需要采取特定的形式，可以用口頭方式，也可以是書面方式，“如果雙方在口頭上達(dá)成協(xié)議，也算是具有合同效力”。

但她表示，對購房者來說，口頭約定維權(quán)有一定難度，需要提供相關(guān)證據(jù)證明。“而且為了促成銷售，市場上第三方銷售人員可能會提出比較難履行的承諾。而購房者找開發(fā)商維權(quán)時，也存在對方否認(rèn)銷售人員并非公司工作人員的情況?！?/p>

但在對“口頭約定”提出疑慮時，李驊果斷地說：“如果不放心，我們可以在網(wǎng)簽合同中備注領(lǐng)取數(shù)量和時間?！?/p>

“購房合同是由房管局直接制定的模板，主要就是為了避免購房產(chǎn)生糾紛?！币晃徊辉妇呙穆蓭煾嬖V，一般來說，開發(fā)商不會在購房合同里備注贈送條款，更多可能是擬定一份補(bǔ)充協(xié)議，與購房合同分開。

“模板合同書是一個參考范本，開發(fā)商和客戶雙方還是可以就一些細(xì)節(jié)進(jìn)行約定，前提是不違反法律的相關(guān)規(guī)定?！蓖蹒|認(rèn)為，目前并沒有關(guān)于贈送黃金促銷手段的明文禁止性規(guī)定，只要折算的價值最后沒有讓售價低于指導(dǎo)價，合同中的備注也不違法違規(guī)。

華發(fā)“返黃金”并非首次，曾經(jīng)產(chǎn)生糾紛

這次打出“買房送黃金”活動的華發(fā)薈天府的開發(fā)商，穿透之后是珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司（股票代碼：600325.SH，以下簡稱“華發(fā)股份（600325）”）。

2020年7月，杭州鏵鈺置業(yè)有限公司（珠海華發(fā)集團(tuán)成員）以16.61億元競得臨安區(qū)中心城區(qū)單元01-ZX-02-47、01-ZX-02-48地塊，樓面價11669元/平方米，溢價率29.65%，自持5%。該地塊經(jīng)過9個月的開發(fā)建設(shè)，樓盤在2021年4月領(lǐng)出首個預(yù)售證，此后分別在2021年7月、2021年10月和11月、以及2022年3月再次開盤。

小雞選房小程序顯示，該樓盤從首開22.74%的搖號中簽率之后，熱度漸退，去化越來越慢，最近的兩次開盤中簽率已是100%。最新的開盤銷售情況更加慘淡，576套房源僅有56人報名搖號。

銷售記錄截圖

與華發(fā)在臨安項(xiàng)目的去化不暢相比，同在杭州的項(xiàng)目，九龍倉華發(fā)天薈與新希望華發(fā)·錦粼云薈卻已早早售罄。某購房平臺一名中介稱，華發(fā)薈天府毗鄰地鐵16號線臨安廣場站，此前不少青睞未來科技城板塊但礙于房價和購房門檻的客戶可能會選擇薈天府。但是，近期未來科技城板塊房價行情承壓，掛牌價也在走低。市場情緒傳導(dǎo)到臨安，薈天府的銷售也遇到了壓力。

為了銷售去化、吸引購房者，臨安華發(fā)薈天府打出“買房送黃金”的廣告也就不難理解了。

值得注意的是，這已不是華發(fā)旗下的樓盤項(xiàng)目第一次采用這種促銷手法。今年4月，1818黃金眼就報道了華發(fā)在紹興越城區(qū)的華發(fā)金融活力城，有售房過程中也發(fā)生過樓盤銷售承諾買房送黃金、遲遲不能全額兌付的糾紛。

根據(jù)華發(fā)股份披露的2022年年報，公司全年實(shí)現(xiàn)銷售1202.41億元，位列克而瑞2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜第18位，同比提升14位。在2022年房企規(guī)模大縮水的背景下，仍然穩(wěn)居千億房企之列。今年一季度更是實(shí)現(xiàn)銷售金額翻倍增長，華發(fā)股份一季報顯示，截至2023年3月31日，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額491.4億元，較去年同期增長111.90%；銷售面積164.3萬平方米，較去年同期增長119.65%。

盡管華發(fā)股份是一家位于廣東珠海的地方國資房企，但從銷售和拿地情況來看，江浙滬所在的華東區(qū)域已成為其業(yè)績“壓艙石”。2022年，華發(fā)股份在華東大區(qū)全年完成銷售779.09億元，銷售占比64.79%。

對于今年的經(jīng)營計(jì)劃，華發(fā)股份仍表示要在扎根大本營珠海的基礎(chǔ)上，加大對上海、深圳、武漢、南京、杭州、成都、蘇州、廣州等高能級城市的投資布局。

不過，這份逆勢擴(kuò)張的背后，也潛藏了風(fēng)險。華發(fā)股份在2022年年度和今年一季度都出現(xiàn)了“增收不增利”的現(xiàn)象。2022年，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入591.90億元，同比增長15.51%；歸母凈利潤25.78億元，同比下降19.31%。一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入119.58億元，同比增長43.25%；歸母凈利潤5.40億元，同比降低24.55%。

其中一個重要原因就在于受項(xiàng)目權(quán)益比例下降影響。最新數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益從2022年一季度的2.80億元降低至今年一季度的1.55億元，縮水了44.64%?？梢姡献骰锇闃I(yè)績縮水對華發(fā)股份也有一定的影響。

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