見習記者 張欣 北京報道

近日，天風證券（601162）地產研究團隊發(fā)布的報告顯示，2023年房地產行業(yè)境內外債到期規(guī)模合計達2.54萬億元，其中境內待償還債務規(guī)模預計為1.09萬億元，償債高峰期在今年6—8月。

今年以來，房企加速化解債務，多家房企債務重組計劃落地，但目前多數(shù)房企仍以展期為主。業(yè)內人士認為，展期的關鍵因素在于后期銷售回款和外部融資的修復進度。此外，除了展期，逆向混改、債轉股也是房企化債的重要手段，但實際推進較難。

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房企迎來債務償還高峰期

近日，天風證券地產研究團隊發(fā)布的報告顯示，2023年房地產行業(yè)境內債到期規(guī)模約1.99萬億元，同比上漲13.3%，今年前4個月已償還規(guī)模9053億元，仍有約1.09萬億元待償還債務；預計境內債償還高峰集中在今年6—8月。但是到期規(guī)模同比增幅較2—5月有所下降，整體債務風險相對可控。2024年境內債到期約1.38萬億元，較2023年縮窄超30%，行業(yè)償債壓力或將進一步趨緩。

境外債方面，2023年房地產行業(yè)美元債到期規(guī)模約770億美元（折合人民幣5490.43億元），同比增加31.4%。因部分違約主體喪失還款能力、進入債務重組階段，今年前4個月美元債已償還規(guī)模較小，仍有708億美元（折合人民幣5048.34億元）待償還，償債高峰將集中在今年9—10月及2024年2—3月。

從房企債券違約情況來看，記者數(shù)據(jù)顯示（截至6月9日），房企違約債券數(shù)量為188只，違約債券余額為2123.76億元，其中有119只違約類型屬于展期，占違約債券余額的76.86%。

東方金誠研究報告認為，今年5—9月是房企償債高峰，在外部融資渠道難以打開的情況下，二季度樓市回暖情況將成為展期房企能否平穩(wěn)度過償債高峰、逐步恢復融資能力的關鍵。二季度銷售端迎來顯著修復的可能性較低，一是前期積壓的需求在一季度已有所釋放，難以支撐二季度迎來更大幅度回暖；二是2月70大中城市僅13座城市新建商品住宅價格環(huán)比下降，意味著二季度多數(shù)城市將不能繼續(xù)實施放寬房貸利率下限的優(yōu)惠政策，這會對二季度購房需求的增長產生一定抑制作用。在此情況下，繼續(xù)展期大概率成為房企應對到期債券的主流選擇。同時，項目布局不合理、財務結構有問題的房企也很有可能會在本輪行業(yè)洗牌中淘汰出局。

出險房企如何化解債務？

今年以來，房地產化債顯著提速，已有華夏幸福（600340）（600340.SH）、融創(chuàng)中國（01918.HK）等多家房企債務重組計劃落地。債務重組包含展期、債轉股、資產清償?shù)榷喾N形式，多數(shù)房企還是以展期方式為主。

前述天風證券報告分析認為，2023年以來多家出險房企陸續(xù)完成債務重組，標志著本輪供給側出清進程進入加速階段，由此引發(fā)的債務及不良資產問題未來或將逐步解決，行業(yè)信心及市場預期也有望因此得以修正。

東方金誠分析師唐曉琳表示，以債券展期規(guī)避實質性違約是本輪地產債違約潮的最大特點，一是展期類型主要為本金展期和利息展期，雖然利息兌付壓力相對較小，本輪違約潮中不乏房企對兌付利息進行展期，充分表明房企現(xiàn)金流已高度緊張；二是由于本輪行業(yè)下行周期歷時較長，期間樓市回暖預期頻頻落空，債券展期時間明顯拉長，由前期的12個月左右拉長至后期的24-36個月；三是擔保條款的合理設置是展期方案獲得通過的關鍵因素之一，多數(shù)展期方案附加了擔保條款，擔保形式多為項目公司股權質押；四是后期選擇將存量債券整體打包展期的房企逐漸增多，尤其境外債打包展期較為普遍；五是已展期債券兌付率較低，二次展期現(xiàn)象增多。

唐曉琳認為，展期化債的關鍵因素在于后期銷售回款和外部融資的修復進度。銷售回款方面，2023年房企銷售回款情況或將好于2022年，但增幅有限。如果回暖進程順利，2024年房企銷售端或有可能恢復至下行周期前水平；外部融資方面，從銀行貸款、債券發(fā)行和股權融資三個方面考慮，目前展期房企外部融資難度較高，雖有部分出險房企發(fā)布股權融資計劃，但落地進展緩慢，股權融資能否成為展期或違約房企改善外部融資的突破口，仍有待觀察。

天風證券亦表示，對于出險房企，“保交付”仍是第一要義，未來戰(zhàn)略重心聚焦盤活存量項目、資產，關鍵仍是加速銷售回款、保證現(xiàn)金流入，盡快恢復正常經營，償還債務。對于未出險房企，當前融資環(huán)境整體寬松，再次發(fā)生大規(guī)模違約潮概率很小，預計待基本面回升后，項目質量及布局優(yōu)異的房企有望受益于融資端及銷售端彈性的釋放。

“除了展期，逆向混改也是化解房企債務的重要方式。”明源不動產研究院首席研究員艾振強告訴記者，逆向混改指民營企業(yè)引入國有戰(zhàn)略投資者的現(xiàn)象，國有戰(zhàn)略投資者可以是國有資本運營公司，也可以為業(yè)務范圍相同或相似的國有企業(yè)。通過逆向混改，可以加快債務化解的速度，推動行業(yè)盡快回到健康平穩(wěn)的發(fā)展軌道。

以華南城（01668.HK）為例。2021年12月，華南城發(fā)布公告稱以增資擴股方式引入深圳市特區(qū)建設發(fā)展集團（下稱“特區(qū)建發(fā)集團”）。華南城將特區(qū)建發(fā)集團認購股份所得款項用于償還債務與公司運營，一方面能夠減輕短期債務壓力，緩解資金緊張，避免出現(xiàn)債務違約及出售重要資產。另一方面也借助特區(qū)建發(fā)國資背景增強企業(yè)信用，降低融資成本，為未來融資創(chuàng)造條件。

從后續(xù)動作來看，逆向混改讓華南城不僅獲得了資金支持，而且還得到了信用背書與產業(yè)支持。2023年3月，華南城發(fā)布公告，其全資附屬公司與中國銀行等11個銀行簽訂60億元融資協(xié)議，為華南城自創(chuàng)立以來的最大單筆融資。同時，在特區(qū)建發(fā)集團的助力下，華南城與包括特區(qū)建發(fā)子公司在內的企業(yè)在戰(zhàn)略合作、項目發(fā)展、資產出售等開展合作，涉及園區(qū)管理、新能源、舊改等領域。

不過，艾振強提醒稱，債轉股和逆向混改不易推進。因為在當下市場行情下，一方面，部分出險房企可能已經資不抵債了，很多人不愿意接盤；另一方面，即便能夠引入新股東，大概率會導致原公司的實控人發(fā)生變更，因此推進難度較大。

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