隨著畢業(yè)季的即將到來，“租房”成為一大熱點(diǎn)話題。相比于往年，今年上海住房租賃市場的一大特征在于，近期正處于供給集中入市階段，在有效緩解年輕人的職住分離、長距離通勤問題的同時(shí)，也有效促進(jìn)了上海住宅租金的平穩(wěn)運(yùn)行。與此同時(shí)，從各大機(jī)構(gòu)化租賃運(yùn)營企業(yè)的反饋來看，近期租金和出租率方面顯示趨穩(wěn)狀態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士建議，保障性租賃住房（簡稱“保租房”）項(xiàng)目要注意在服務(wù)對象、位置和類型等方面做好與長租房、個(gè)人出租房的錯(cuò)位發(fā)展、有機(jī)銜接和相互補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)租賃住房行業(yè)的整體高質(zhì)量發(fā)展。

(相關(guān)資料圖)

現(xiàn)象：

上海保租房市場供給集中入市

隨著畢業(yè)季的臨近，上海住房租賃市場正處于供給集中入市階段。記者獲悉，由上海浦東發(fā)展（集團(tuán)）有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)，上海浦發(fā)有家房屋租賃有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營管理的綜合租賃社區(qū)浦發(fā)有家·唐鎮(zhèn)社區(qū)于近日投入運(yùn)營。據(jù)悉，該社區(qū)占地面積76543平，可提供2732套租賃住宅房屋、1739個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位。

無獨(dú)有偶。上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下上海城方租賃住房運(yùn)營管理有限公司今年有近1萬套保租房房源推入市場。其中，下半年將有5個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目入市，包括7、8月份即將入市的項(xiàng)目，如世博二、世博三、龍陽項(xiàng)目等。僅世博二項(xiàng)目就有近2000套房源。

“保租房租賃社區(qū)大量入市，我們感受到了市場的熱度，并未遇冷。今年上半年，我們有將近5000套的保租房入市，還是頗受市場歡迎的?！鄙虾３欠阶赓U住房運(yùn)營管理有限公司總經(jīng)理陳遠(yuǎn)平介紹稱。

從ICCRA統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，目前上海入市的保租房約21個(gè)項(xiàng)目，共約3萬間房源，其中，2023年入市項(xiàng)目共16個(gè)，共計(jì)21910間房。僅一季度上海就有數(shù)個(gè)大型租賃社區(qū)項(xiàng)目開業(yè)，如城投寬庭·光華社區(qū)（1234間）、浦發(fā)有家康涵社區(qū)（852間）、嶼果公寓·上海松江醉白池店（1800間）等。

58安居客研究院統(tǒng)計(jì)顯示，目前，上海在“隨申辦”——“我要租房”應(yīng)用平臺(tái)中已面向社會(huì)公開供應(yīng)19個(gè)保租房項(xiàng)目，約2.4萬套房源向新市民、新青年供應(yīng)。對于6月即將來臨的畢業(yè)季，將有效緩解畢業(yè)生的租房壓力。

實(shí)際上，為了緩解新市民、新青年的住房壓力，“十四五”期間，上海將新增籌集保租房47萬套（間）。項(xiàng)目分布方面兼顧區(qū)域平衡及產(chǎn)業(yè)需求，各區(qū)域均有項(xiàng)目供應(yīng)，但主要供應(yīng)分布向人口、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)傾斜，如浦東、閔行占比較高。尤其是人口及產(chǎn)業(yè)集聚板塊未來項(xiàng)目供應(yīng)較多，如周康、三林、朱家角、張江、松江新城、臨港新城等，以滿足城市發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)人才需求與居住平衡。

58安居客研究院院長張波指出，由于上海前期主要以獨(dú)立的租賃用地供應(yīng)建設(shè)保租房為主，因此，未來將有多個(gè)大型保障性租賃社區(qū)類產(chǎn)品入市。隨著上海各區(qū)域大型保障性租賃社區(qū)的供應(yīng)，將有效緩解年輕人的職住分離，長距離通勤及租金壓力。

市場：

畢業(yè)季來臨，租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)經(jīng)營穩(wěn)中有升

保租房顧名思義是用于保障住房的房源，因而在價(jià)格上，保租房租金不會(huì)高于周邊市場的平均租金。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，在租金水平方面，各重點(diǎn)城市政策均符合國家基本要求，近一半的重點(diǎn)城市對保租房租金“低于同地段同品質(zhì)市場化租賃住房”的比例進(jìn)行了規(guī)定，基本在80%-95%之間，其中，也有部分城市規(guī)定保租房租金水平低于市場租賃指導(dǎo)價(jià)的70%。

那么，隨著上海大型租賃社區(qū)保租房項(xiàng)目的不斷入市，是否會(huì)對市場化的租賃企業(yè)造成一定的影響？

記者從各大機(jī)構(gòu)化租賃運(yùn)營企業(yè)的反饋來看，近期租金和出租率方面均顯示出趨穩(wěn)狀態(tài)。以龍湖冠寓為例，據(jù)悉，5月上海冠寓在租價(jià)格、出租率和營收方面均同比提升。

與此同時(shí)，魔方相關(guān)人士指出，畢業(yè)季租房熱潮正要開啟，目前魔方上海的公寓房源相對緊張，畢業(yè)生租房熱情也較高，活動(dòng)收到的反饋也比較正向。另據(jù)魔方研究院監(jiān)測到的上海集中式長租公寓數(shù)據(jù)，1–5月份租金價(jià)格平穩(wěn)，沒有迎來爆發(fā)式增長，這和國家整體的“穩(wěn)租金”戰(zhàn)略，以及大量保租房入市都有關(guān)系。

巴樂兔研究院統(tǒng)計(jì)顯示，從租金來看，受畢業(yè)季的影響，從5月份至今，有一個(gè)小幅度的回升趨勢。

我愛我家（000560）方面，5月份其上海區(qū)域住房租賃交易量環(huán)比增長超兩成，同比翻倍增長，其中相寓交易量增長也較為明顯。整體來看，1-5月我愛我家上海區(qū)域住房租賃市場累計(jì)交易量也明顯高于去年同期。從租金來看，5月份我愛我家上海區(qū)域住房租賃市場整租交易中，每套平均租金環(huán)比微漲0.9%，同比上漲1.5%。其中，相寓每套平均租金環(huán)比上漲1.3%，同比微漲0.6%。隨著市場的回升，5月上海區(qū)域住房平均租金小幅上揚(yáng)，租金波動(dòng)平穩(wěn)。

此外，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，5月貝殼平臺(tái)上海租賃成交量環(huán)比增加17.4%，上海成交租金水平85.3元/平方米，貝殼租金指數(shù)環(huán)比微漲0.8%，同比下跌3.2%。

展望：

6月租金同環(huán)比或持續(xù)穩(wěn)中有升

從整體市場掛牌價(jià)來看，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份上海租金掛牌均價(jià)為102.3元/平方米/月，環(huán)比上漲0.73%，較4月擴(kuò)大0.52個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲4.72%，較4月小幅擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。

結(jié)合上海租賃市場近一年以來的掛牌租金走勢分析，58安居客研究院統(tǒng)計(jì)顯示，疫情防控解除后，由于積壓租賃需求的集中釋放，市場租金經(jīng)歷了階段性上漲。今年1月，在春節(jié)后返工租賃需求的帶動(dòng)下，上海租賃市場掛牌租金達(dá)到階段性高點(diǎn)。2月后市場回歸正常的運(yùn)行節(jié)奏，整體掛牌租金表現(xiàn)相對平穩(wěn)，每個(gè)月環(huán)比波動(dòng)幅度在2%左右，1-5月平均掛牌租金約83.6元/平方米/月，較去年四季度出現(xiàn)小幅回落，基本恢復(fù)到去年三季度租金上漲前水平。總體來看，上半年上海租賃市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)。

在此背景下，隨著畢業(yè)季的正式到來，接下來一段時(shí)間，租賃市場是否會(huì)進(jìn)一步回暖？

對此，中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)分析指出，6-8月是租賃行業(yè)傳統(tǒng)旺季，在高校畢業(yè)季及中小學(xué)開學(xué)季等因素影響下，上海租賃市場需求規(guī)模有望提升，對租金走勢也將形成支撐。但與此同時(shí)，保租房項(xiàng)目的大量入市，將可能對租金產(chǎn)生平抑作用，整體租金走勢預(yù)計(jì)仍將以穩(wěn)為主。

我愛我家研究院分析認(rèn)為，6月租賃市場進(jìn)入畢業(yè)旺季，上海住房租賃市場保持較高熱度，預(yù)計(jì)交易量較5月將有所增長。由于去年6月市場抑制需求集中釋放，交易量偏高，所以今年6月交易量或不及去年同期，租金同環(huán)比或持續(xù)穩(wěn)中有升，總體仍將保持平穩(wěn)。

張波表示，結(jié)合上海租賃市場近一年以來的租賃需求熱度變化來看，市場需求熱度通常在2月春節(jié)前后，以及畢業(yè)季前后有集中性爆發(fā)的現(xiàn)象。今年我國高校畢業(yè)生將達(dá)到1158萬人，預(yù)計(jì)6月隨著上海畢業(yè)生陸續(xù)進(jìn)入職場，租賃需求熱度將回升。

建議：

保租房、長租房、個(gè)人出租房相互補(bǔ)充

問題在于，隨著上海大型租賃社區(qū)保租房項(xiàng)目的不斷入市，租賃市場將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展格局？

對此，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然分析稱，保租房供給增長的趨勢，還將持續(xù)一段時(shí)間。隨著各區(qū)域大型社區(qū)的陸續(xù)開業(yè)，預(yù)計(jì)未來上海個(gè)人房源的租金水平會(huì)進(jìn)一步走低，但大型租賃社區(qū)的租金會(huì)逐步趨于穩(wěn)定，租住生活方式會(huì)逐步形成。

徐躍進(jìn)指出，保租房項(xiàng)目租金及漲幅均受政府調(diào)控，租金普遍低于周邊同品質(zhì)租賃項(xiàng)目，隨著保租房項(xiàng)目入市，將有效促進(jìn)上海住宅租金的平穩(wěn)運(yùn)行，防止租金出現(xiàn)快速大幅上漲的情況。此外，隨著大量保租房項(xiàng)目進(jìn)入市場，市場化的長租公寓項(xiàng)目或?qū)⒏泳劢怪懈叨俗赓U需求，租賃市場產(chǎn)品供應(yīng)將更加多元化。隨著租賃住房供給增加，將有利于推動(dòng)租賃市場的良性競爭，推動(dòng)租賃行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰表示，保租房規(guī)?；?、社區(qū)化發(fā)展，對于引領(lǐng)租房市場更加規(guī)范發(fā)展和更好接入政策資源、提升租賃人群的租賃居住感受度、在社會(huì)形成租賃居住文化和切實(shí)推進(jìn)“租購并舉”，都有會(huì)很好的提升作用。

陳杰進(jìn)一步指出，保租房項(xiàng)目要安排好時(shí)間、區(qū)域和市場的入市節(jié)奏，注意在服務(wù)對象、位置和類型等方面做好與長租房、個(gè)人出租房的錯(cuò)位發(fā)展、有機(jī)銜接和相互補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)租賃住房行業(yè)的整體高質(zhì)量發(fā)展。

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